3. Ставка капитализации

Ставка капитализации (СК) или общий коэффициент капитализации – отношение чистого годового дохода крыночной стоимости имущества.

Ставку капитализации можно рассчитать следующими основными способами:

1. Метод рыночной экстракции. Определение ставки (нормы) капитализации с помощью собранных на рынке данных об объ­ектах недвижимости, сопоставимых с оцениваемым. Данный способ определения СК наиболее простой:

СК = ЧОД_С / С_с,

где ЧОД_с — чистый операционный (эксплуатационный) доход сопоставимой недвижимости, тыс. р.; С_с — стоимость объекта недвижимости, сопоставимого с оцени­ваемым, тыс. р.

Затем с учетом методов математической статистики, весового коэффициента х_i, отражающего степень похожести каждой из продаж на объект оценки, выбирается общая ставка капитализации:

Следует отметить, что данный метод применим при наличии достаточного количества рыночной информации.

2. Метод расчетных моделей (по норме отдачи) используется в случае, если арендные поступления являются постоянными:

СК = СД ± Норма возврата капитала.

Тогда, в зависимости от предложений относительно способа воз­врата капитала, возможно применение следующих методов ка­питализации:

• капитализация по модели бесконечного потока;

• прямолинейная капитализация методом Ринга;

• капитализация методом Инвуда;

• капитализация методом Хоскольда.

Капитализация по модели бесконечного потока применяется когда: 1). Имеется бесконечный поток дохода; 2). Поток дохода конечен, но цена продажи объекта = первоначальной инвестиции. Т.е. ст-ть актива не изменяется и доход можно капитализировать по ставке капитализации равной ставке дисконтирования: СК = СД.

Прямолинейный метод возврата капитала или метод Ринга основан на том, что возмещение капитала происходит ежегодно равными долями в течение срока службы недвижимости, применяется для быстро истощающихся ак­тивов, со значительным износом (жилой недв., офисов):

СК = СД + 1/Т_ост

где СК — ставка капитализации; СД — ставка дисконтирования; Т_ост — остаточный срок службы актива, лет.

Капитализация по методам Инвуда и Хоскольда применяется, когда стоимость собственности в конце проекта полностью или час­тично обесценивается, а возврат начально­го капитала осуществляется за счет потока текущих доходов с поправкой фактора фонда возмещения:

СК = СД + К_ф или (SFF),

где К_ф или SFF — коэффициент (фактор) фонда возмещения по ставке процента для прогнозируемого периода владения.

Главной особенностью метода Инвуда является то, что фор­мирование фонда возмещения проводится по норме, равной норме прибыли для инвестиций.

Метод Хоскольда применяется при равномерно поступающих потоках дохода, в этом случае сумма возмещения поступает каждый год и помещается на расчетный счет под процент, равный безрисковой ставке. Метод предполагает, что инвестор не располагает доступными вариантами для реинвестирования по ставке, равной ставке на первоначальные инвестиции и чтобы обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной ставке, т.е по безрисковой ставке. Этот метод применятся значительно реже.

3. Метод финансовых составляющих (метод связанных инве­стиций). Большинство недвижимости приобретается за счет за­емных и собственных средств. Следовательно, кредиторы ожи­дают возврата кредита и получения достаточной процентной ставки по выданным средствам, а инвесторы собственного капи­тала предполагают получить достаточный доход на вложенные средства с учетом риска. Соответственно ставку капитализации разделяют на два вида:

• ставка капитализации на заемные средства (ипотечная по­стоянная);

• ставка капитализации для собственных средств.

Ставка капитализации на заемные средства (ипотечная посто­янная) представляет собой отношение ежегодных выплат по кре­диту к сумме выданного кредита и определяется на основе ана­лиза рыночных условий финансирования сделок по аналогичным объектам. Ставка капитали­зации на заемные средства зависит от процентной ставки по кре­диту, частоты выплат и срока кредита.

Ставка капитализации для собственных средств представляет собой отношение дохода инвестора, ожидаемого за первый год периода владения, к вложенному им капиталу. Ставки капитали­зации для собственных средств рассчитываются из данных по сопоставимым продажам.

При расчетах используют величину дохода от недвижимости до налогообложения в целях соблюдения сопоставимости, вслед­ствие наличия у различных инвесторов налоговых льгот.

Общую ставку капитализации получают как средневзвешенную от ипотечной по­стоянной и ставки капитализации для собственных средств:

СК₀ = СК_зс К + СК_сс (1 – К),

где СК_о — общая ставка капитализации объекта недвижимости; СК_зс и СК_сс — ставки капитализации заемного капитала и для собственных средств соответственно; К — доля заемных средств в общем объеме инвестиций, направленных на приобретение объекта недвижимости.

Следует отметить, что этот метод применим при наличии достаточно достоверной рыночной ин­формации и при условии, что ставка капитализации является ин­вестиционным критерием для продавца и покупателя.

4. Метод физических составляющих. Предполагается, что форму­ла средневзвешенных составляющих применима к компонентам объ­екта недвижимости: земельному участку и улучшениям. При нали­чии необходимой рыночной информации используют формулу:

СК₀ = СК_з К_З + СК_у К_У,

где СК_з и СК_у — ставки капитализации земельного участка и улуч­шений соответственно; К_З — доля земельного участка в стоимости объекта недвижимости, %; К_У — доля улучшений в стоимости не­движимости, %.

Долю улучшений в стоимости объекта недвижимости можно рас­считать как разницу между единицей и долей земельного участка (К_У =1- К_З).

5. Ипотечно-инвестиционная модель Эллвуда. Общий коэффициент капитализации рассчитывается как норма отдачи собственного капитала, скорректированной с учетом амортизационных отчислений в счет погашения кредита, уменьшения или повышения стоимости имущества в течение периода владения. Для расчета общей ставки капитализации используется формула Эллвуда:

R = Y – мс + dep(SFF) – app(SFF)

Или: СК = СК_с –М К_ип + УК К_ф – ПК К_ф

где R(СК) — общая ставка капитализации; Y(СК_с) — ставка доходности соб­ственного капитала; м(М)— отношение величины ипотечного кредита к стоимости или часть ипотечного кредита, которая будет погашена за прогнозируемый период (коэф-т ипотечной задолженности); с(К_ип) – ипотечный коэффициент; dep(УК) – уменьшение стоимости за период владения; app (ПК) - повышение стоимости за период владения; SFF(К_ф) – фактор (коэффициент) фонда возмещения по ставке дохода на соб­ственный капитал для прогнозируемого периода владения.

dep(УК)/ app (ПК) = (Р – С_перв)/С_перв, Р – цена перепродажи (реверсия)

Ипотечный коэффициент (с), его можно найти в специально разработанных Эллвудом таблицах, так называемых «С – таблицах Эллвуда»:

с = Y + Р(SFF) – f,

где Р – часть ипотечного кредита, которая будет погашена в течение прогнозируемого периода владения; f – ипотечная постоянная.