3.2. Основы оценки эффективности инвестиционных проектов

В данном разделе осуществляется расчет экономических показателей по двум альтернативам (реконструкция и новое строительство): доходов, расходов, потребности в инвестициях, амортизации, финансовых результатов, таблицы движения денежных средств.

Реконструкция объекта обладает следующими особенностями по сравнению с новым строительством:

• меньшие сроки производства строительных работ;

• меньшие затраты на производство строительных работ;

• экономия за счет использования существующих элементов зданий и имеющихся технических условий;

• дополнительные расходы, связанные с отселением жильцов или перевозом офисов (в ряде случаев);

• изменение структуры площадей в здании счет изменения их функциональных характеристик (в ряде случаев).

Новое строительство (на месте сносимого объекта) обладает следующими особенностями по сравнению с реконструкцией:

• больший срок производства работ (увеличение за счет сноса существующего объекта и большего объёма строительства);

• меньший размер эксплуатационных расходов за счет использования современных технологий и решений (в ряде случаев);

• больший срок службы объекта;

• более современные архитектурно-планировочные решения (в ряде случаев).

Моральное устаревание оцениваемого объекта может привести к тому, что его невозможно реконструировать так, чтобы создать недвижимость, отвечающую в полной мере современным требованиям. Такого рода ограничения будут отражаться в частности на рыночной стоимости такого объекта и стоимости аренды площадей в таком объекте.

При сравнении варианта реконструкции и нового строительства необходимо учитывать различные виды расходов. При выборе между реконструкцией и новым строительством для объектов, приносящих доход, доминирует критерий экономической эффективности [6].

Под эффектом понимается результат какого-либо действия. Эффект оценивается в абсолютных (стоимостных, временных, натуральных) либо в относительных (изменения процентов, индексов, коэффициентов) показателях. Эффект может быть положительным, нулевым, отрицательным.

Под эффективностью понимается отношение эффекта к затратам на его получение. Эффективность измеряется в относительных показателях (%, р./р., р./мес. и т.п.).

Сравнение варианта реконструкции и нового строительства целесообразно осуществлять с использованием проектного подхода, когда оба варианта рассматриваются как инвестиционные проекты, по которым рассчитываются показатели экономической эффективности.

Показатели экономической эффективности – это группа показателей, связывающих эффект, время и затраты на его получение.

Инвестиционные проекты сравниваются в частности по следующим показателям:

• потребность в финансировании;

• период окупаемости;

• индекс доходности инвестиций;

• чистый дисконтированный доход;

• внутренняя норма доходности.

Продолжительность реализации проекта ограничивается расчетным периодом, который разбивается на шаги. Шаги – отрезки, в пределах которых производится систематизация данных, используемых для оценки финансовых показателей (5). Шаги расчёта определяются их номерами – 0, 1,…n,… Продолжительность шагов может быть различной – месяцы, кварталы, годы. В данной работе продолжительность шага равна одному году.

Продолжительность расчетного периода может быть ограничена несколькими факторами:

• моментом износа основных средств;

• длительностью периода прогнозирования;

• сроком жизни продукта.

Износ основных средств приводит к невозможности производства продукции. При определении момента износа могут быть предусмотрены дополнительные капитальные вложения в ремонт основных средств.

Состояние экономики ограничивает период прогнозирования: стабильность позволяет прогнозировать на длительные периоды, при нестабильности прогноз возможен только на короткие периоды.

Срок жизни продукта в условиях современной экономики сокращается, например, в сфере электроники, одежды срок жизни продукта составляет менее года. Требования потребителей к недвижимости изменяются в течение нескольких лет.

Для реализации инвестиционного проекта необходимо осуществление трёх видов деятельности:

• инвестиционной – деятельности, связанной с долгосрочными вложениями активов в основные и оборотные фонды;

• операционной – деятельности по производству продукции или услуг;

• финансовой – деятельности по привлечению денег для финансирования проекта.

По каждому виду деятельности калькулируются денежные потоки. Денежный поток калькулируется для каждого шага по трём составляющим:

• приток – поступления от проекта;

• отток – вложения и затраты по проекту;

• сальдо – разница между притоком и оттоком.

Состав денежных потоков по видам деятельности приведен в таблице 1.

Таблица 1

Состав денежных потоков

Вид деятельности	Состав оттоков	Состав притоков
1.Инвестиционная	приобретение объекта недвижимости; затраты на строительно-монтажные работы; затраты на ликвидационные мероприятия; затраты на финансирование оборотных средств; вложения в дополнительные фонды;	условная или фактическая продажа активов в течение и по окончании проекта; поступления за счёт уменьшения оборотных фондов;
2.Операционная	расходы (за исключением амортизации); НДС, налоги и иные платежи, уплачиваемые из прибыли;	доходы от реализации; внереализационные доходы;
3.Финансовая	возврат кредитов; выкуп выпущенных долговых ценных бумаг; вложения собственных средств; выплата дивидендов; выплата процентов по кредитам, долговым ценным бумагам	поступления денег по всем источникам финансирования (продажа акций, долговых ценных бумаг, целевое финансирование, возврат собственных вложений и т.п.)

Сумма сальдо денежных потоков от операционной и инвестиционной деятельности называется чистым денежным потоком (CF_i). Чистый денежный поток представляет сумму инвестиций и чистого дохода. Чистый доход для i-го шага (ЧД_i), является основой для расчета большинства показателей эффективности.

ЧД_i = Приб (чистая)_i + А_i, (3.1)

где А_i – сумма амортизации на i-м шаге;

Приб (чистая)_i – чистая прибыль, получаемая на i-м шаге, которая рассчитывается по формуле:

Приб (чистая)_i = Приб_i – Сумма НПриб_i, (3.2)

где Приб_i – прибыль (налоговая база по налогу на прибыль), получаемая на i-м шаге;

Сумма НПриб_i – сумма налога на прибыль, рассчитываемая на i-м шаге, определяется по формуле:

Сумма НПриб_i = Приб_i · Ставка НПриб, (3.3)

где Ставка НПриб – ставка налога на прибыль, %. Ставка налога на прибыль указана в ст.284 Налогового Кодекса Российской Федерации (НК РФ) [3].

Прибыль рассчитывается по формуле:

Приб_i = (Доходы_i – Сумма НДС_i) – (Расходы_i – Сумма НДС_i),

(3.4)

где Доходы_i – доходы, получаемые на i-м шаге;

Сумма НДС_i – сумма налога на добавленную стоимость, возникающего на i-м шаге при осуществлении расходов или получении доходов;

Расходы_i – расходы, осуществляемые на i-м шаге, которые определяются в соответствии со ст.252-270 НК РФ по формуле:

Расходы_i = МатР_i + РОТ_i + А_i + Прочие расходы_i (3.5)

где МатР_i – материальные расходы, осуществляемые на i-м шаге, р.;

РОТ_i – расходы на оплату труда, осуществляемые на i-м шаге, р.;

Прочие расходы_i – прочие расходы, осуществляемые на i-м шаге, р.

Сумма амортизации на i-м шаге (А_i), определяется по формуле:

А_i = ∑A_j, (3.6)

где A_j – сумма ежемесячной амортизации, р., определяется по формуле:

A_j = Ф · К, (3.7)

где Ф – первоначальная стоимость объекта, р.;

К – норма амортизации, %.

Первоначальная стоимость основного средства (Ф) определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования (КВ), за исключением НДС [3], определяется по формуле:

Ф = КВ · (Ставка НДС / (100+Ставка НДС)), (3.8)

где Ставка НДС – ставка налога на добавленную стоимость, %, определяется в соответствии со ст.164 НК РФ.

Норма амортизации по каждому объекту амортизируемого имущества определяется по формуле [3]:

К = [1/n] · 100%, (3.9)

где n – срок полезного использования данного объекта амортизируемого имущества, выраженный в месяцах.