2. Определение полной восстановительной стоимости улучшения

Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения с учетом прибыли предпринимателя.

Стоимость воспроизводства представляет собой смету затрат на строительство точной копии оцениваемого здания с учетом всех его недостатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и др.

Теоретически стоимость воспроизводства более удобна для определения всех видов износа, кроме того, ее легче рассчитывать.

Однако на практике затраты на воспроизводство иногда сложно определить, поскольку здания могут быть построены из материалов, снятых в настоящее время с производства и не имеющих расценок на нужную дату. Оценка здания по стоимости воспроизводства требует специальных знаний в области проектно-сметного дела, позволяющих убедиться в надежности используемых источников.

Стоимость замещения представляет собой смету затрат на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом, при этом предусмотрено использование современных строительных материалов, технологий, действующих стандартов, дизайна и проекта.

Использование стоимости замещения облегчает процедуру оценки, так как базируется на современной информации о строительном процессе, которая очевидно более доступна и достоверна. Вместе с тем, стоимость замещения исключает необходимость оценки некоторых видов функционального износа.

Выбор вида стоимости зданий иногда определяется целью проведения оценки недвижимости.

Классификация строительных затрат

Полная восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.

Прямые строительные затраты. К прямым строительным затратам относят полную сметную стоимость строительно-монтажных работ, которая, в свою очередь, включает прямые и накладные расходы, а также прибыль подрядной строительной организации.

Прямые расходы включают заработную плату основных строительных рабочих, строительные конструкции и материалы, а также расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов.

Накладные расходы рассчитываются по нормативам в процентах к прямым затратам и включают такие статьи, как транспортные расходы, расходы на содержание управленческого аппарата и др.

Прибыль подрядной строительно-монтажной организации, устанавливаемая в процентах к полной себестоимости строительно-монтажных работ, прописывается в подрядных договорах и оплачивается заказчиком (инвестором).

Косвенные затраты. К косвенным затратам относятся расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора. Косвенные затраты могут включать:

• проектно-изыскательские работы;

• оценку, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги;

• расходы на финансирование за счет кредита;

• страхование всех рисков;

• налоговые платежи в течение строительства;

• расходы на освоение;

• маркетинговые расходы, комиссионное вознаграждение за продажу, передачу прав собственности;

• административные расходы девелопера и др.

Предпринимательский доход – установленная рынком сумма, которую предприниматель (застройщик) ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект.

Полная стоимость восстановления (замещения) может быть определена одним из следующих методов:

- метод единичных расценок;

- модульный метод;

- метод сравнительной единицы.

Метод единичных расценок заключается в разработке полной сметы на строительство оцениваемого объекта с применением единичных расценок или анализа и переработки оценщиком существующих смет на оцениваемое здание. Основой для применения метода являются подробные сводки объемов строительно-монтажных работ. Метод единичных расценок обладает наибольшей точностью расчета затрат.

Различают следующие разновидности метода единичных расценок:

- ресурсный;

- базисно-индексный и др.

Ресурсный метод основан на определении физических объемов конструктивных элементов зданий и сооружений, расхода строительных материалов, расчета стоимости этих материалов (или элементов конструкций) в текущих региональных рыночных ценах с последующим добавлением остальных прямых и накладных строительных расходов, косвенных расходов и прибыли предпринимателя.

Объемы материальных ресурсов определяются либо из проектной документации, либо по результатам обмерных работ, а остальные затраты – по нормативным данным.

Ресурсный метод позволяет определить стоимость замещения, но, несмотря на это дает более точные результаты относительно базисно-индексного метода.

Базисно-индексный метод предполагает использование данных проектно-сметной документации в базисном уровне цен и приведение их к текущим ценам с использованием системы директивных (рекомендованных региональным центром ценообразования в строительстве) корректирующих коэффициентов пересчета (индексов).

Модульный метод (метод разбивки по компонентам) заключается в разбиении всех видов СМР на модули. Такими модулями являются земляные работы, фундаменты, стены, перекрытия и т.д. Затем определяется доля любого из основных модулей в общей стоимости объекта (из техпаспорта или сборников укрупненных показателей) и стоимость этого модуля в текущих ценах по локальной смете с учетом косвенных расходов. Стоимость всего здания определяется по формуле:

Этот метод целесообразно использовать при недостатке исходной информации для ускоренной приближенной оценки.

Метод сравнительной единицы предполагает использование данных по текущей стоимости единицы измерения объекта (1 м3, 1м2, 1 км). Удельный ценовой показатель 1 м3 используется для зданий и сооружений, 1 м2 - для сооружений, например, покрытых асфальтом или бетоном площадок, 1 км. – для автомобильных дорог.

Текущие цены берутся из сборников укрупненных сметных нормативов, укрупненных показателей восстановительной стоимости и справочников оценщика Ко-инвест.

Укрупненные показатели восстановительной стоимости объектов недвижимости были разработаны в СССР для проведения обязательной переоценки основных фондов предприятий и организаций по состоянию на 01.01.1972 г. и сведены в сборники, которые были изданы типографским способом. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) объединяют соответствующие показатели для объектов недвижимости в ценах на 01.01.1969 года в основном в разрезе отраслей (обозначаемых сейчас как виды экономической деятельности).

Погрешность расчетов ПВС с помощью УПВС лежит в пределах 10 – 20 % в зависимости от типа строений. С течением времени в связи с появлением новых строительных материалов и проектных решений УПВС перестали в должной мере отражать величину ПВС, величина погрешности увеличилась. Появилась потребность в новом подходе к определению УПВС. Такой подход был реализован фирмой КО-Инвест, разработавшей систему справочников оценщика. В настоящее время указанная система представлена следующими справочниками:

- Производственные здания;

- Жилые здания;

- Общественные здания;

- Складские здания и сооружения;

- Объекты городской инфраструктуры.

Отдельные справочники фирмы КО-Инвест имеют по несколько изданий (например, Производственные здания, Жилые здания). В этой связи в разных справочниках оценщика - КО-Инвест могут быть в ценах на разные даты.

Задача выбора методического обеспечения затратного подхода: традиционных сборников УПВС или справочников оценщика КО-Инвест решается следующим образом:

1 Определяется год постройки строения (указан в свидетельстве о государственной регистрации права, техническом паспорте). Если строение возведено до 1984 года, то рекомендуется применение сборников УПВС, в противном случае - справочников оценщика КО-Инвест. 1984 год выступает пограничным, потому что в то время вводились новые санитарно-технические нормы и правила (СНИП), осуществлялся массовый переход на новые проектные решения в строительстве.

2 Если строение возведено до 1984 года, то следует дополнительно провести анализ текущего конструктивного исполнения строения. Если в отношении строения проводилась реконструкция, то по ее результатам, возможно, оно соответствует новым проектным решениям, не нашедшим место в сборниках УПВС. В таком случае целесообразно применять справочники оценщика КО-Инвест.

3 В тоже время, если строение возведено после 1984 года, но по типовым проектным решениям, представленным в сборниках УПВС, то оценщик может обосновать применение этих сборников.

Общий алгоритм определения ПВС здания на дату оценки с использованием сборников УПВС задан следующим выражением:

ПВС = СМР_б х К х V х И1 х И2 х И3 х (1+ПП) х (1+С_НДС)

где: СМР_б - стоимость строительно-монтажных работ на единицу строительного объема в ценах базисного года;

К – система поправочных коэффициентов, учитывающих отличия оцениваемого объекта от табличного объекта-аналога, характеристики которого приведены в сборнике УПВС;

V - единица измерения (объем, м3);

И1 - индекс пересчета стоимости строительно-монтажных работ из цен 1969 года в цены на 01.01.84;

И2 - индекс пересчета стоимости строительно-монтажных работ из цен 1984 года в цены на 01.01.91;

И3 - индекс пересчета стоимости строительно-монтажных работ из цен по состоянию на 01.01.91. к ценам по состоянию на дату оценки;

ПП – относительная величина прибыли предпринимателя (инвестора);

С_НДС – ставка налога на добавленную стоимость.

Рассмотрим подробнее показатели, входящие в выражение формулы (1).

Величина СМРб выбирается из определенной оценщиком таблицы в сборнике УПВС, соответствующей характеристикам, наиболее близким оцениваемому объекту. В случае оценки объекта недвижимости, расположенного в Оренбургской области, значение СМРб выбирается из второй строки таблицы (2-ой территориальный пояс).

К = {К1 х К2, х…, х Кn}. Потребность в поправочных коэффициентах определяется степенью отличий оцениваемого объекта от табличного объекта-аналога, характеристики которого приведены в сборнике УПВС. Для того, чтобы оценщик выполнил все надлежащие поправки к табличной величине СМР69, ему следует внимательно прочитать техническую часть к соответствующему сборнику УПВС. В ней последовательно описываются возможные поправки и рекомендуемые действия по их выполнению. Рассмотрим наиболее часто выполняемые поправки к табличной величине СМР69.

К1 – поправочный коэффициент на отличия в климатическом районе расположения объекта недвижимости. Указанная корректировка обусловлена тем обстоятельством, что значения УПВС в таблицах сборников приведены для 2-го климатического района. В случае оценки объекта недвижимости, расположенного на территории Оренбургской области (1 климатический район), применение коэффициента К1 обязательно. Значения коэффициентов К1 приводятся в технической части каждого сборника УПВС.

Индекс пересчета стоимости строительно-монтажных работ из цен 1969 года в цены на 01.01.84 (И1) выбирается из Постановления Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года “Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных ко­эффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек”.

Поиск индекса И1 в указанном документе производится следующим образом:

1. Определяется раздел документа, соответствующий отраслевой принадлежности (виду экономической деятельности) объекта оценки. В нем приведено среднеотраслевое значение индекса И1.

2. Значение среднеотраслевого значения индекса И1 уточняется путем выбора подотрасли, которой соответствует уточненное значение индекса И1. В случае, если раздел не содержит необходимой подотрасли, то рекомендуется использовать значение И1, найденное в п. 1.

3. Определенное в п.п. 1 и 2 значение индекса И1 уточняется применительно к географическому местоположению объекта оценки с помощью территориального коэффициента (ТК), выбираемого из приложения к Постановлению. Для Оренбургской области значение ТК = 1,02.

На рисунке 8 приведено извлечение из / 28 / для отрасли жилищного строительства.

Жилищное строительство	1,20
Городское строительство:
крупнопанельное	1,20
кирпичное	1,20
крупноблочное	1,21
Сельское строительство:
панельное	1,20
блочное	1,22
кирпичное	1,20
деревянное	1,22

Рисунок 8. Извлечение из Постановления Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года “Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных ко­эффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек”.

В случае оценки кирпичного жилого здания, построенного в сельской местности, значение индекса И1 будет равно 1,224 (1,20 х 1,02 = 1,224).

Индекс пересчета стоимости строительно-монтажных работ из цен 1984 года в цены на 01.01.91 (И2) определяется аналогичным образом на основании данных Письма Государственного строительного Комитета СССР от 6 сентября 1990 г. N 14-Д «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих затрат в строительстве».

Значение индекса И3 определяется на основе данных, предоставляемых региональными органами Государственной статистики или на основе данных журнала «Индексы цен в строительстве», выпускаемого ежеквартально фирмой КО-Инвест (Межрегинальный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве»). В нем приведены индексы изменения цен на СМР по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.

Определение ПВС по справочнику оценщика (ко-инвест) в ценах на дату оценки выполняется по формуле (5).

, (5)

где СМР_с – удельная стоимость строительства 1 м³ здания, указанная в справочнике для табличного объекта-аналога для условий Московской области;

К1 - сумма поправок на отличия в материалах конструктивных элементов и наборе инженерных систем у объекта оценки и табличного аналога, выражена в денежных единицах;

К2 – произведение поправок ко всей стоимости строительства строения, представляет собой коэффициент;

V – объем здания, м³;

Крег – индекс удорожания СМРс на дату, указанную в использованном оценщиком журнале «Индексы цен в строительстве», приведенный к условиям региона оценки (в нашем случае, Оренбургской области).