- •Тема 1. Подходы к оценке земли
- •1. Сравнительный подход.
- •Тема 2. Метод сравнения продаж
- •Определить
- •Определить:
- •1. Объект оценки
- •2. Основные факторы рыночной стоимости объекта оценки
- •3. Земельные участки аналоги
- •4. Анализ рыночной информации и расчет вносимых поправок
- •5. Итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
- •Корректировка цен объектов сравнения.
- •Пояснения к корректировкам цен продаж
- •3) Заключение о стоимости
- •Тема 3. Метод распределения.
- •Тема 4. Метод выделения.
- •Тема 5. Доходный подход.
- •2.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
- •Ставка дохода с учетом срока эксплуатации здания в течение 50 лет .
- •Определение чод общ для каждого альтернативного варианта
- •Доход от земли.
- •4. Стоимость земли.
- •5. Общая стоимость здания с участком земли.
- •Тема 6. Метод капитализации земельной ренты.
- •Тема 7. Метод остатка для земли (техника остатка)
- •1. Характеристика земельного участка и связанных с ним улучшений:
- •2. Описание методики
- •А) Определение величины чистого операционного дохода
- •Расчет неустранимого физического износа улучшений земельного участка для долгоживущих элементов
- •Тема 8. Метод предполагаемого использования
- •Тема 9. Затратный подход
Определить
корректировку на разницу в площади.
корректировку на наличие сада
корректировку на наличие гаража.
Ответ.
13 000 1 и 3 объекты: 45000 – 32000=13000
2000 1и 2 объекты: 32000 – 30000=2000
3000 3 и 4 объекты 45000-(40000+2000)=3000
Пример 2.Известна информация по рыночным продажам:
|
Объекты |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
Площадь, м2 |
300 |
300 |
250 |
250 |
балкон |
есть |
нет |
есть |
есть |
сад |
есть |
нет |
есть |
нет |
Цена продажи, $ |
35000 |
30000 |
30000 |
28000 |
Определить:
корректировку на разницу в площади.
корректировку на наличие сада.
корректировку на наличие балкона
Ответ.
5000 1 и 3 объекты 35000-30000=5000
2000 1и4 объекты: 35000-(28000+5000)=2000
3000 1и2 объекты 35000-(30000+2000)=3000
ПРИМЕР 3.При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о продаже пяти объектов сравнения. Выполнить корректировки продажных цен и определить рыночную стоимость оцениваемого участка.
РЕШЕНИЕ:
Характеристика
|
Оцени- ваемый участок |
Аналог №1 |
Аналог №2 |
Аналог №3 |
Аналог №4 |
Аналог №5 |
Цена 1 сотки исходная |
|
|
|
|
|
|
- |
1100 |
1200 |
1370 |
1450 |
980 |
|
Расстояние от границы города. (1км. +/- 1,5%) |
|
|
|
|
|
|
28 |
35 |
37 |
20 |
23 |
40 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Корректировка 1 |
- |
+ 10,5% |
+13,5% |
-12% |
-7,5% |
+18% |
Скорректир. цена |
- |
1215,5 |
1362 |
1205,6 |
1341,25 |
1156,4 |
Инженерное обеспечение. Величина корректировки 50% (электричество 20%, газ 10%, вода 10%, канализация (10%) |
Элект- |
Элект- |
Газ |
Вода |
Элект- |
Элект- |
риче- |
риче- |
|
|
риче- |
риче- |
|
ство, |
ство, |
|
|
ство, |
ство |
|
вода, |
вода |
|
|
вода, |
|
|
газ |
|
|
|
газ, |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
канализ. |
|
|
|
канализ. |
|
|
Корректировка 2 |
- |
+20% |
+40% |
+40% |
0% |
+30% |
Скорректир. цена |
- |
1458,6 |
1906,8 |
1687,84 |
1341,25 |
1503,32 |
Степень освоенности участка. Величина корректировки 5% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Освоен |
Не |
Освоен |
Освоен |
Не |
Освоен |
|
|
освоен |
|
|
освоен |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Корректировка 3 |
- |
-5% |
+5% |
+5% |
-5% |
+5% |
Скорректир. цена |
- |
1385,7 |
1906,8 |
1687,84 |
1274,19 |
1503,32 |
Транспортная доступность. Величина корректировки 10 мин +/ -2% |
45 мин. |
1ч. |
1ч. |
30 мин. |
35 мин. |
1ч. |
|
15 мин. |
25 мин. |
|
|
30 мин. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Корректировка 4 |
|
+6% |
+8% |
-3% |
-2% |
+9% |
Скорректир. цена |
- |
1468,8 |
2059,3 |
1637 |
1248 |
1638 |
Ранг. |
|
2 |
4 |
3 |
1 |
5 |
Проводим ранжирование:
(1468,8*2 + 2059,3*4+1637*3+1248*1+1638*5)/15=25523,8/15=1701,6
Рыночная стоимость одной сотки – 1701,6 у.е.
Стоимость земельного участка – 1701,6 х 20= 34032 у.е.
ПРИМЕР 4.