Глава 3. Недействительность государственной регистрации права на объект недвижимости

Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те гражданско-правовые последствия, наступления которых желали стороны.

Недействительность сделки имеет место, когда нарушено одно из условий действительности сделки, к которым относятся:¹⁵

- законность содержания;

- способность физических и юридических лиц к участию в совершаемой сделке;

- соответствие воли и волеизъявления;

- соблюдение формы сделки.

Недействительные сделки подразделяются на абсолютно недействительные (ничтожные), т.е. недействительные непосредственно в силу закона, и относительно недействительные (оспоримые), которые становятся недействительными в силу признания их таковыми решением суда по заявлению заинтересованного лица.

Ничтожность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не порождает и не может породить желаемые для ее участников правовые последствия в силу несоответствия его закону.

Ничтожная сделка - неправомерное действие; требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить любое заинтересованное лицо, суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Положение закона о том, что ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ), означает только одно: недействительность - это объективное свойство ничтожной сделки, поэтому она недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Рис. 3. Правовое регулирование ничтожных сделок

Общее правило о ничтожности сделок сформулировано в ст. 168 ГК РФ: сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.

Ничтожными являются:¹⁶

- сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ);

- мнимая сделка, т.е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (ст. 170 ГК РФ);

- притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку (ст. 170 ГК РФ);

- сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ст. 171 ГК РФ);

- сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (малолетним) (ст. 172 ГК РФ);

- сделки с пороками формы (несоблюдение нотариальной формы сделки) (п. 1 ст. 165 ГК РФ);

- сделки, не прошедшие государственной регистрации, для которых установлена обязательная государственная регистрация (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

Оспоримость сделки означает, что действия, совершенные в виде сделки, признаются судом недействительными при наличии предусмотренных законом оснований только по иску управомоченных лиц, указанных в законе.

Таким образом, если ничтожная сделка недействительна из самого факта ее совершения независимо от желания ее участников, то оспоримая сделка, не будучи оспоренной по иску ее участника или иного лица, управомоченного законом, действительна и порождает правовые последствия, к которым стремились ее участники.

Например, сделка несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособного лица действительна постольку, поскольку не оспорена управомоченными законом лицами соответственно.

Оспоримые сделки:¹⁷

- сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности, либо юридического лица, не имеющего лицензию на занятие соответствующей деятельностью (ст. 173 ГК РФ);

- сделки, совершенные с превышением полномочий на совершение сделки (ст. 174 ГК РФ);

- сделки, совершенные несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях когда такое согласие требуется в соответствии с законом (ст. 175 ГК РФ);

- сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, без согласия попечителя (ст. 176 ГК РФ);

- сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);

- сделки, совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ);

- сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка) (ст. 179 ГК РФ).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Экономические реформы в Российской Федерации, направленные на развитие и функционирование свободного рынка и свободы предпринимательства, обусловили повышение значимости недвижимого имущества. Это связано, прежде всего, с введением частной собственности на недвижимость, а также с массовой приватизацией рыночных объектов недвижимости. В результате недвижимость превратилась в фактор, решающим образом влияющий как на уровень благосостояния физических лиц, так и на эффективность деятельности российских производителей.

Практика применения ГК и иных законодательных актов о недвижимости показала, что квалификации недвижимости и ее регистрация не лишены недостатков, целесообразно предусмотреть изменения в действующем законодательстве.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет как правоустанавливающий характер, так и правоподтверждающий характер. Под правоподтверждающим характером понимается подтверждение существования права не с момента его государственной регистрации, а до государственной регистрации и независимо от нее. Имеются в виду случаи, предусмотренные п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ, когда права на недвижимое имущество возникают не из акта государственной регистрации, а из иных предусмотренных законом юридических фактов.

Право возникает раньше его государственной регистрации также в случаях, изложенных в ряде норм Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ. Так, согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

В работе сформулированы основные принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в частности, обязательности, гласности, достоверности, бесповоротности. Сделано предложение о закреплении этих принципов в Законе о регистрации и приведении в соответствие с ними норм законодательства о государственной регистрации.

1. Предлагается отказаться от государственной регистрации сделок об отчуждении объектов недвижимости, поскольку сделки по отчуждению недвижимого имущества во всех случаях влекут за собой переход права собственности (статьи 218, 223 и 235 ГК РФ), которое и подлежит государственной регистрации.

2. В целях устранения пробелов в законодательстве и недопущения противоречащих друг другу толкований предлагается расширить перечень объектов недвижимости в статье 130 ГК РФ и добавить в него такие объекты недвижимого имущества как жилые и нежилые помещения. Права на эти объекты подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации.

3. Одним из главных недостатков государственной регистрации, на наш взгляд, является сложность механизма компенсации, вследствие чего выплата средств значительно отдалена во времени от момента наступления вреда.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: Ч.1. // СЗ РФ. - 2010. - № 32.

2. Давлетшин М.Б., Расулов А.Ф., Давлетшина И.М. Пути развития накопительных схем приобретения жилья // Экономика строительства. - 2010. - № 4. - 13-22 с.

3. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. - М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 2011. - 592 с.

4. Евпланов А. Ипотека обретает реальные контуры // Российская газета. - 2011.

5. Задунов В.С. Экономическая теория: Тексты лекций. Часть II. 2-е изд., перераб. и доп. / КрасГАСА. Красноярск, 2012. - 128 с.

6. Звягин Ю. Ипотечный кредит дорог и колюч // Российская газета. - 2011.- № 9. - 22 марта. - 3 с.

7. Ивакин А. Что в «земельном» портфеле Германа Грефа // Российская газета. - 2012. - № 6. - 22 февраля. - 4 с.

8. Колодина И. Жилье в доступном пакете // Российская газета. - 2011. - № 2.

9. Крутик А., Никольская Е. Управление недвижимостью // Муниципальная экономика. - 2012. - № 1. - 77-96 с.

10. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. (Учебники для вузов. Специальная литература) - СПб.: Издательство «Лань», 2011. - 480 с.

11. Курс экономической теории: Учебник под ред. проф. Чепурина М.Н., проф. Киселевой Е.А.. - Киров: Издательство «АСА», 2010. - 624 с.

12. Куликов М. Закон квадратного метра // Российская газета. - 2005. - № 7.

13. Макконелл Кэмпбелл Р., Брю Стэнли Л. Экономикс: Принципы, проблемы и политика. В 2 т.: Пер. с англ. 11-го изд. Т. 2. - М.: Республика, 2011. - 400 с.

14. Мицкевич А.А. Сборник заданий по экономике: - М.: «Вита-Пресс», 2011. - 144 с.

15. Морозова Л. Куда движется недвижимость // Российская газета. - 2011. - № 10.

16. Назарова Л., Башкатова Е., Латышева О. Мировой опыт: Государство и граждане // Экономика и жизнь. - 2011. - № 28.

17. Назарова Л. Доступ к жилью // Экономика и жизнь. - 2012. - № 28.

18. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2011. - 496 с.

19. Печатникова С.М. Организация и механизм функционирования жилищного рынка // Экономика строительства. - 2011. - № 4. - 2-12 с.

20. Поляченко И., Семеко О. Квартирный вопрос // Прямые инвестиции. - 2011. - № 6. - 76-79 с.

21. Экономическая теория: Учебник для студ. высш. учеб. заведений / Под ред. В.Д. Камаева. - 7-е изд., перераб. и доп. - М.: Гуманит. изд. центр ВЛАДОС, 2012. - 640 с.

22. Экономическая теория: Учебник. - Изд. испр. и доп. / Под общей ред. акад. В.И.Видяпина, А.И.Добрынина, Г.П.Журавлевой, Л.С. Тарасевича - М.: ИНФРА-М, 2012. - 672 с.

23. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Ростов н/Д.: Феникс, 2012. - 320 с.

1 Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2011. - 496 с.

2 Задунов В.С. Экономическая теория: Тексты лекций. Часть II. 2-е изд., перераб. и доп. / КрасГАСА. Красноярск, 2012. - 128 с.

3 Колодина И. Жилье в доступном пакете // Российская газета. - 2011. - № 2.

4 Давлетшин М.Б., Расулов А.Ф., Давлетшина И.М. Пути развития накопительных схем приобретения жилья // Экономика строительства. - 2010. - № 4. - 13-22 с.

5 Давлетшин М.Б., Расулов А.Ф., Давлетшина И.М. Пути развития накопительных схем приобретения жилья // Экономика строительства. - 2010. - № 4. - 13-22 с.

6 Мицкевич А.А. Сборник заданий по экономике: - М.: «Вита-Пресс», 2011. - 144 с.

7 Куликов М. Закон квадратного метра // Российская газета. - 2005. - № 7.

8 Курс экономической теории: Учебник под ред. проф. Чепурина М.Н., проф. Киселевой Е.А.. - Киров: Издательство «АСА», 2010. - 624 с.

9 Курс экономической теории: Учебник под ред. проф. Чепурина М.Н., проф. Киселевой Е.А.. - Киров: Издательство «АСА», 2010. - 624 с.

10 Курс экономической теории: Учебник под ред. проф. Чепурина М.Н., проф. Киселевой Е.А.. - Киров: Издательство «АСА», 2010. - 624 с.

11 Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. - М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 2011. – 592 с.

12 Макконелл Кэмпбелл Р., Брю Стэнли Л. Экономикс: Принципы, проблемы и политика. В 2 т.: Пер. с англ. 11-го изд. Т. 2. - М.: Республика, 2011. - 400 с.

13 Макконелл Кэмпбелл Р., Брю Стэнли Л. Экономикс: Принципы, проблемы и политика. В 2 т.: Пер. с англ. 11-го изд. Т. 2. - М.: Республика, 2011. - 400 с.

14 Ивакин А. Что в «земельном» портфеле Германа Грефа // Российская газета. - 2012. - № 6. - 22 февраля. - 4 с.

15 Макконелл Кэмпбелл Р., Брю Стэнли Л. Экономикс: Принципы, проблемы и политика. В 2 т.: Пер. с англ. 11-го изд. Т. 2. - М.: Республика, 2011. - 400 с.

16 Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. - СПб.: Издательство «Лань», 2011. - 480 с.

17 Крутик А., Никольская Е. Управление недвижимостью // Муниципальная экономика. - 2012. - № 1. - 77-96 с.