3.4.10 Текущая стоимость здания
Текущая стоимость здания PVB определяется по формуле:
,
(19)
где:
– единовременные затраты (инвестиции)
на ремонт помещений здания, тыс. руб.
Таким образом, получаем, что
PVВ = -2453+(5 940,02 + 12 321,94 + 13 615,45 + 13 516,46 + 10 873,73) + 38 834,75 = -2453 + 56 267,60 + 38 834,75 = 92 649,35 тыс. руб.
Результаты расчетов представлены в таблице 8.
Таблица 8. Расчёт стоимости здания доходным подходом
Наименование показателей |
Значение показателей по годам
|
||||
1 год
|
2 год
|
3 год
|
4 год
|
5 год
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
Полезная площадь здания, кв.м.
|
3 503
|
3 503 |
3 503 |
3 503 |
3 503 |
Полезная площадь подвала, кв.м.
|
653
|
653 |
653 |
653 |
653 |
Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади здания в месяц, тыс.руб.
|
0,65 |
0,72 |
0,79 |
0,87 |
0,96 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади подвала в месяц, тыс.руб.
|
0,4 |
0,44 |
0,48 |
0,53 |
0,58 |
Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс.руб.
|
2 276,95 |
2 522,16 |
2 767,37 |
3 047,61 |
3 362,88 |
Потенциальный валовой доход от аренды подвала тыс.руб.
|
261,20
|
287,32
|
313,44
|
346,09
|
378,74
|
Итого потенциальный валовой доход, тыс.руб.
|
22 843,35 |
33 713,76 |
36 969,72 |
44 413,68 |
44 899,44 |
Коэффициент заполняемости |
0,60 |
0,85 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
Действительный валовой доход, тыс.руб.
|
13 706,01 |
28 656,70 |
36 969,72 |
44 413,68 |
44 899,44 |
Фонд оплаты труда персонала, тыс.руб.
|
540,00
|
756,00
|
793,80
|
833,49
|
875,20
|
Отчисления на социальные нужды персонала, тыс.руб.
|
162,00 |
226,80 |
238,14 |
250,05 |
262,56 |
Плата за коммунальные услуги, тыс.руб.
|
2 206,89 |
3 163,21 |
3 400,45 |
3 655,48 |
3 929,64 |
Прочие расходы, тыс.руб. |
1 418,72 |
2 033,28 |
2 169,06 |
2 354,02 |
2 530,57 |
Амортизационные отчисления на полное восстановление здания, тыс. руб.
|
2 304,91 |
2 304,91 |
2 304,91 |
2 304,91 |
2 304,91 |
Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, тыс. руб. |
6 632,52 |
8 484,20 |
8 906,36 |
9 397,95 |
9 902,88 |
Остаточная стоимость здания, тыс.руб.
|
179019,57 |
176714,66 |
174409,75 |
172104,84 |
169799,93 |
Налог на имущество, тыс.руб.
|
1 790,19 |
1 767,15 |
1 744,10 |
1 721,05 |
1 697,10 |
Налог на прибыль, тыс.руб. |
1 056,66 |
3 681,07 |
5 263,85 |
6 658,94 |
6 659,89 |
Чистый операционный доход от аренды помещений здания, тыс.руб.
|
6 531 |
17 029,19 |
23 360,32 |
28 940,65 |
28 944,48 |
Чистый операционный доход от аренды помещений кафе, тыс. руб.
|
540,45 |
828,69 |
952,99 |
1 095,94 |
1 260,33 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
Реальный денежный поток, тыс.руб.
|
7 071,45 |
17 857,88 |
24 313,31 |
30 036,59 |
30 204,81 |
Ставка дисконтирования, % |
0,19 |
0,22 |
0,24 |
0,25 |
0,25 |
Коэффициент дисконтирования
|
0,84 |
0,69 |
0,56 |
0,45 |
0,36 |
Дисконтированный денежный поток, тыс.руб.
|
5 940,02 |
12 321,94 |
13 615,45 |
13 516,46 |
10 873,73 |
Затраты на ремонт здания (инвестиции), тыс.руб.
|
2453 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Текущая стоимость перепродажи здания (реверсии), тыс.руб.
|
38 834,75 |
||||
Текущая стоимость здания, тыс. руб. |
92 649,35 |
||||