Анализ земельного рынка

Если исходить из общеизвестной догмы, то земля - естественный, созданный самой природой базис размещения различных элементов жизнедеятельности человека. При этом именно земля занимает центральное место среди недвижимого имущества и является базовым элементом в теории и практике недвижимости. В системе недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами, а также права на них.

Термин "земельный рынок" в самом общем виде можно определить как систему экономических и правовых отношений, возникающих на основе взаимодействия товарного и денежного обращения. В то же время рынок земли может выступать как средство перераспределения земельных участков между собственниками и пользователями посредством экономических методов на основе спроса и предложения. Следует сразу оговориться, что на сегодня полноценный рынок земли, в отличие от рынков другой недвижимости (жилой, загородной, офисной, складской и т.д.) только формируется, что обусловлено естественным развитием рыночных отношений в Российской Федерации.

Поскольку недвижимое имущество включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на земельный рынок может выйти аренда, в других - залоговые обязательства, в-третьих - объект полноценной собственности, свободный от каких-либо требований. В данном случае многофункциональное назначение земли в целом усложняет рынок недвижимости. Сам же земельный рынок имеет свои специфические особенности, которые необходимо учитывать при совершении операций на нем:

1. Открытая информация о состоянии земельного рынка на сегодняшний день не полная, т.к. сделки с землей зачастую носят конфиденциальный и эксклюзивный характер;

2. Спрос на земельном рынке определяется не только и не столько потребительским качеством самого товара, сколько местоположением и окружением объекта;

3. Земельный участок, как товар, может быть обременен правами третьих лиц, что уменьшает эластичность предложения;

4. Относительно небольшое число участников земельного рынка и количество совершаемых сделок на нем;

5. Локализация земельного рынка, поскольку сам товар неподвижен и уникален, а ценность его зависит от совокупности факторов, в том числе от внешней окружающей среды;

6. Товар земельного рынка служит не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателя, но и объектом инвестиционной деятельности;

7. Большая зависимость цены земли от местоположения;

8. Вступление на земельный рынок требует больших капиталовложений.

Право собственности на землю

Начало земельной реформе в России было положено еще в 1990 г. союзным законодательством (принятие закона "О собственности в СССР" и "Основ законодательства СССР и союзных республик о земле"), более радикальное проведение земельной реформы и коренное изменение земельных отношений произошло с принятием Закона РСФСР "О земельной реформе" и Земельного кодекса РСФСР 1991 г. Документы утратили силу с принятием Земельного кодекса РФ, принятого ГД РФ 28.09.2001 г.

Земельный кодекс ликвидировал монополию исключительной государственной собственности на землю и установил различные формы собственности на землю, включая и частную Земельный кодекс Российской Федерации. - Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2003 - 112 с.. В интересах дальнейшего совершенствования земельных отношений в условиях рыночной экономики гражданам и юридическим лицам - собственникам земельных участков - было предоставлено право совершать гражданско-правовые сделки с землей, т.е. продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду и т.д., а также передавать земельный участок или его часть в качестве взносов в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, в том числе с иностранными инвестициями. Государство гарантировало неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей.

Это было также подтверждено Конституцией Российской Федерации Конституция Российской Федерации. Статья 36. Принята 12 декабря 1993 г. Новосибирск, 2002. - 50 с., что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно.

Право собственности - право конкретного субъекта использовать имущественные объекты своей властью и в своем интересе на основе и в пределах установленного в государстве правопорядка.

Кроме того, возникли и другие формы права на землю. Это - право пожизненного наследуемого владения землей; право пользования (бессрочное, краткосрочное и долгосрочное); право аренды (краткосрочное и долгосрочное).

Право государственной собственности на землю в России исчисляется столетиями, а последние семьдесят лет оно было исключительным, т.е. другой собственности не допускалось - было только пользование. Сегодня земли, находящиеся в собственности Российской Федерации и субъектов Федерации, являются государственной собственностью Земельный кодекс Российской Федерации. Статьи 16-17. - Новосибирск. Сиб. унив. изд-во, 2003. С.22-23.

Из государственных земель выделяются земли федерального значения. К ним относятся земли, которые имеют общероссийское значение, правовой режим которых установлен федеральными законами или распоряжениями, а управление осуществляется органами государственной власти РФ.

В состав земель федерального значения входят:

1) земельные участки, занятые объектами министерств обороны и безопасности государства;

2) земельные участки, занятые федеральными энергетическими и космическими системами, объектами ядерной энергетики, оборонной промышленности, связи, транспорта и других объектов федерального значения;

3) земельные участки государственных природных заповедников, национальных парков, памятников природы, культуры и искусства федерального и всемирного значения;

4) земельные участки Российской академии наук, отраслевых академий наук, научных и образовательных учреждений федерального значения и др.

Также следует отметить, что все земельные участки, занимаемые федеральными объектами (здания федеральных органов власти, сооружения, предприятия и др.), относятся к федеральной собственности. Серова Е.В. Аграрная экономика. Учебник. М.: ГУ ВШЭ, 1999.

Субъекты Федерации - собственники земли и других природных ресурсов на своих территориях. Разграничение государственных земель происходит согласно законам о разграничении имущества и договоров между федеральным центром и регионами.

Вывод:

Земля должна принадлежать тому, кто на ней работает. Как ни парадоксально это звучит, но сегодня, в наших условиях, нет другого способа, реализовать этот справедливый принцип, кроме частной собственности на землю. Впрочем, дело не в самой частной собственности, а в тех правовых нормах, в которых она вводится и развивается. Частная собственность на землю - это меч обоюдоострый. Если не принять надежных ограничительных мер, не направить процессы в нужное русло, все может закончиться криминальной скупкой земли чиновниками и богатыми людьми, "освобождением" крестьян от земли и превращением в батраков, обслуживающих новых помещиков и земельных баронов. Партия власти зовет к полной свободе для криминального капитала. Коммунисты и аграрии тянут назад к бесконтрольному распоряжению чиновника, к авторитарной земельной диктатуре. Надо ввести частную собственность на землю, но сделать это так, чтобы выиграл от этого только тот, кто работает на земле.

Человек должен обладать правом собственности на землю, правом пользования, владения и распоряжения ей. Только в этом случае он может использовать землю так, как он хочет: свободно продавать и покупать, не испрашивая разрешения от чиновника, дарить и завещать по наследству, брать кредиты под залог земли. В этом и состоит свобода собственника. Эта экономическая свобода необходима для постоянного повышения эффективности производства за счет автоматической регуляции рынка, за счет свободной конкуренции. В то же время, земля - это всенародное достояние. Она не создана ни трудом, ни капиталом. Она дана природой. Она принадлежит всем, живущим на Земле, в стране в равной мере. Нет ли здесь противоречия? Нет. Частная собственность на землю - это лишь способ использования земли. Она может служить и крупным земельным владельцам и трудовому крестьянству.

Анализ земельной ренты будет не полным, если не обобщить вопрос о принципах построения новой экономической системы. Речь идет о том, что новой системе отношений собственности, где доминирует частная собственность на землю и государственная собственность на природные ресурсы, должны быть адекватны и отношения по поводу присвоения земельной ренты.

Сегодня наше государство из-за дефицита бюджета, отказываясь от контроля над рентой земли и природных ресурсов, отдаёт в руки частных собственников огромные финансовые ресурсы. Земельная рента во всех её формах и проявлениях должна рассматриваться как доход собственника, а использование ренты и природных ресурсов России на благо всего общества должно стать государственной политикой, которая позволила бы использовать огромный рентный доход, создаваемый землёй, минеральными ресурсами, всей инфраструктурой государства для пользы каждого гражданина всего общества в целом. В системе земельных отношений важным условием выступает продуманная государственная политика земельных платежей. Однако ставки земельного налога и размер арендной платы столь незначительны, что не могут быть стимулом к рациональному использованию земли. Система использования ренты земли и природных ресурсов в качестве источника государственного дохода наиболее прогрессивна и справедлива. Для этого необходимо сделать первый шаг - принять законы, запрещающие приватизацию рентного дохода от добычи и продажи природных ресурсов в любой форме. Это принципиальное решение, которое должно принять правительство России.

Итак, настало время в Российской Федерации перейти к разработке национального бюджета, где активами государства и его капиталом будут не только валовой национальный продукт, но и остальные компоненты национального богатства страны - прежде всего земля и сырьевые ресурсы.