15. Сущность затратного метода оценки недвижимости, его преимущества, недостатки, область применения.

основан на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Преимущества: 1. Наиболее надежен при оценке новых объектов. 2. Единственно верен и целесообразен при «новом строительстве, здания спец назначения, решение задач страхования объекта и налогооблажения и др.»

Недостатки: 1.затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости 2. проблемы при расчете старых строений 3.Трудоемкость

4. Сложность определения накопленного износа Область применения: 1. Новые строения, 2. старые строения при точной инф-ии про износ 3.объекты спец назначения 4. объекты не поддающ оценке методами доходного подхода

16. Содержание основных этапов процедуры оценки недвижимости затратным методом.

основан на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа.

Этапы:

• оценка рыночной стоимости земельного участка;

• оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

• расчет выявленных видов износа;

• расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

17. Определение стоимости воспроизводства и стоимости замещения зданий и сооружений.

Затратный подход начинают с определения полной стоимости замещения или воспроизводства.

ПСЗ - стоимобть строительства (в текущих ценах) здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

ПСВ - стоимость строительства (в текущих ценах) точной копии здания с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, что и у объекта оценки .

Для определения стоимости строительства нового объекта используют несколько методов: 1.количественное обследование – На основе детального количественного и стоимостного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом.

2. метод разбивки по компонентам - на основе суммы стоимостей создания его основных строительных компонентов - фундамента, стен, перекрытий и т.п.

3.составление полноценной сметы - состоит из сметных затрат на строительные и монтажные работы, сметных затрат на оборудование, приспособления, инструменты, производственный инвентарь и мебель.

24.Содержание метода дисконтирования денежного потока, как составной части доходного метода оценки недвижимости.

Доходный подход базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом.

Метод дисконтирования - позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

• оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;

• объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод ДДП —универсальный метод, позволяет определить настоящую стоимость будущих денежных потоков.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.