19. Технология определения стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход основан на анализе рыночных продаж и является основой для большинства оценок недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на легко доступной для оценщика рыночной информации, позволяет обеспечивать простое, логически обоснованное суждение о цене объекта.

Процесс использования этого метода довольно прост: подбирается объект недвижимости аналогичный оцениваемому объекту, который уже имеет известную рыночную цену; затем после сравнения их технико-экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая стоимость. Этапы:

1.  сбор сравнительных данных.Оценщик собирает максимально возможное количество информации о продаже аналогичных объектов недвижимости. Собирая информацию, оценщик должен быть уверен в ее полноте и объективности

2. изучение сделок. Оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась между двумя независимыми сторонами и на уплаченную цену не повлияли ни какие факторы, в том числе и близкие отношения между сторонами. Кроме того, оценщик должен изучить условия, на которых были достигнуты договоренности о сумме продажи.

3.внесение корректировок. В реальной практике трудно найти абсолютно похожие объекты недвижимости по размеру, местоположению, возрасту, конструкции, планировке и др. параметрам. Поэтому оценщик находит влияние каждого параметра на стоимость объекта оценки и вводит соответствующие поправки.

5. вынесение решения о стоимости недвижимости.

20. Риски при операциях с недвижимостью, их классификация и пути возможного предупреждения

Особенностью рынка недвижимости является более высокий уровень риска. Риск – это неопределенность получения \неполучения доходов. Чем выше неопределенность, тем выше риск неполучения ожидаемого дохода. По мере повышения уровня риска повышаются требования инвестора.

R=f(уровень риска)

Оцененный уровень риска появляется в оценочных расчетах в след. Вариациях: 1. Ставка дисконтирования. 2. Ставка капитализации. 3. Доходность инвестроа как застройщика в % от СМР. В общем виде ставка доходности на инвестицрованный капитал можно рассчитать по формуле: R=Rб +Rр, где Rб- доходность по безрисковым активам, Rр – рисковая ставка. Данный подход к определению требований ставки доходности является общим как для инвестиций в недвижимость, так и для инвестиции в традиц. Финн. Активы.

Риск для инвестора:

1) несистематический (управляемый) риск – это совокупность факторов, присущих конкретному объекту оценки и учитывающих его индивидуальность.

2) систематический (неуправляемый) риск – совокупность факторов, присущих экономике страны, региона, отрасли и к которому относится объект оценки.

Более подробный анализ определения уровня риска при инвестировании в объекты недв-ти позволяет выделить ее составляющие:

R= R_o +R_S+R_NS+R_M+R_L

R_o – премия за макроэкономические факторы систематического риска ( доходность по облигациям); R_S – премия за региональные и отраслевые факторы систематического риска; R_NS- премия за факторы несистематического риска; R_{M –}премия, учитывающая риск инвестиционного менеджмента; R_{L –}премия, учитывающая степень ликвидности объекта оценки.

При инвестировании в недвижимость источниками неуправляемых рисков являются: низкая ликвидность недвижимости; неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью; неопределенность в налогообложении; конкуренция на рынке капитала и рынке недвижимости; длительность делового цикла; демографические тенденции; тенденции занятости и изменения платежеспособности населения.

К управляемым рискам относятся микрориски: условия арендного договора; отношение заемного и собственного капитала; структура инвестированного капитала и его стоимость; доля рынка недвижимости определенного типа; местоположение недвижимости; структура арендаторов.