2. Основні положення Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна»

Національний стандарт №2 є обов’язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна суб’єктами оціночної діяльності,, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Поняття, що вживаються у цьому Стандарті, використовуються у такому значенні:

земельна ділянка – частина земної поверхні з установленими межами, певним розташуванням, визначеними щодо неї правами. Під час проведення оцінки земельна ділянка розглядається як частина земної поверхні і простір над та під нею висотою і глибиною, що необхідні для здійснення земельних поліпшень;

земельне поліпшення – результати будь-яких заходів, що призводять до зміни якісних характеристик земельної ділянки та її вартості. До земельних поліпшень належать матеріальні об’єкти розташовані у межах земельної ділянки, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення, а також результати господарської діяльності або проведення певного виду робіт;

будівлі – земельні поліпшення, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого та нерухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва;

операційні витрати – прогнозовані витрати власника, пов’язані з отриманням валового доходу. До операційних не належить витрати на обслуговування боргу та податків, що сплачуються від величини від прибутку, отриманого від використанні об’єкта оцінки;

Під час проведення оцінки ураховуються типові умові договорів оренди подібного нерухомого майна. При цьому може проводитись відповідне коригування під час прогнозування розміру орендної плати з метою приведення їх у відповідність з типовими умовами ринку оренди подібного нерухомого майна.

Необхідні витрати, що пов’язані з приведенням споживчих характеристик об’єкта оцінки у відповідність із споживчими характеристиками подібного нерухомого майна, дохід від якого враховується під час прогнозування чистого прибутку об’єкта оцінки, можуть бути враховані під час застосування:

Методу прямої капіталізації доходу – зменшення вартості об’єкта оцінки, на розмір поточної вартості необхідних витрат, що необхідні такого проведення;

Методу непрямої капіталізації – шляхом їх додавання до операційних витрат у відповідних періодах здійснення в межах періоду прогнозування.

У разі застосування дохідного підходу валовий дохід, що очікується отримати від найбільш ефективного використання об’єкта оцінки, може розраховуватись виходячи з припущення про надання об’єкта оцінки в оренду або інформації про інше використання

Особливості оцінки окремих видів нерухомого майна:

Ринкова вартість земельної ділянки,визначається на підставі проведення аналізу найбільш ефективним використання.

Оцінка земельних ділянок проводиться із застосуванням дохідного та порівняльного підходів на підставі аналізу інформації про розмір орендної плати та ціни продажу подібних земельних ділянок, у разі потреби – з урахуванням витрат на земельні поліпшення, що знаходяться у її межах.

Для проведення оцінки земельних ділянок, що використовуються як сільськогосподарські угіддя, валовий дохід для визначення рентного доходу розраховується на підставі аналізу динаміки типового урожаю сільськогосподарських культур та цін його реалізації на ринку. Витрати, що враховуються під час розрахунку рентного доходу, включають виробничі витрати та прибуток виробника, що є типовими для регіонального ринку.

Вартість об’єктів незавершеного будівництва визначається із застосуванням витратного, порівняльного підходів, а також шляхом поєднання усіх методичних підходів.

Звіт про оцінку майна у стислій формі може складатися під час проведення оцінки квартир, дачних та садових будинків, гаражів, земельних ділянок для дачного та гаражного будівництва, присадибних земельних ділянок, а також під час проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства.

У разі проведення оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності та для цілей викупу земельних ділянок приватної власності у зв’язку із суспільною необхідністю до звіту про оцінку обов’язково додаються витяг із затвердженого відповідними органом державної влади, відповідною радою або уповноваженим ним органом переліку земельних ділянок, що підлягають продажу на конкурентних засадах, або рішення відповідного органу державної влади, відповідної ради або уповноваженого ними органу про викуп земельної ділянки, а також технічний паспорт земельної ділянки, правовстановлюючі документи на земельні поліпшення, ситуаційний план і план земельної ділянки, виписка із земельно-облікових документів установленого зразка.