Аналитический обзор литературы

При написании дипломного проекта «Формирование земельного участка для строительства индивидуального жилого дома на Черлакского района село Большой-Атмас возникает необходимость проанализировать имеющиеся законодательные акты и работы различных ученых в вопросе формирования земельных участков в Российской Федерации, для принятия правильных и научно-обоснованных решений в процессе формирования данного земельного участка.

В Конституции Российской Федерации закреплены различные права человека, проживающего или находящегося определенное время на территории Российской Федерации которые не могут быть реализованы без государства. «Традиционно теории государства включают в понятие «государства» три элемента: население, территорию, государственную власть» [48,стр.22 В. И. Шкатулла, В. В. Надвикова, М. В. Сытинская «Правоведение»]. Территория – это основополагающий элемент любого государственного строя. В понятие территории включается не только пространственный базис, но и земля как средство производства, как предмет труда. Основным законодательным актом Российской Федерации, регламентирующим права и обязанности в отношениях связанных с использованием земли является «Земельный кодекс Российской Федерации». «Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения)» [8,стр.5 «Земельный кодекс Российской Федерации»].

Согласно «Земельному кодексу Российской Федерации» все земли на территории России делятся на семь категорий, одной из которых являются земли населенных пунктов. К категории этих земель относится формируемый земельный участок так, как он расположен в селе Большой-Атмас – населенном пункте. «Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их границей от земель других категорий» [8,стр. 62 «Земельный кодекс Российской Федерации»].

Непосредственно изучение организации и использования земли в городе Омске Омской области занималась М. А. Подковырова в своей диссертации «Ландшафтно-экологическое положение организации использования земель поселений». В ней автор дает полную характеристику сложившейся обстановки в городе Омске и области, как экологическую, так и экономическую (кадастровая оценка земель города и поселений). Согласно Федеральному Закону «О государственном земельном кадастре» «государственный земельный кадастр – это систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положение земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов» [35,гл. 1ст. 1 Ф.З. «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000 г.]

В учебном пособии А. А. Варламова [5] определяет значение правильной, сбалансированной кадастровой оценки земель в управление земельными ресурсами, рациональной организации территорий. В его учебнике раскрыта организационно-правовая и социально-экономическая природа управления земельными ресурсами, его значение в системе общественного производства, влияние на него объективных экономических, социальных и экологических законов, его историческое и социально-экономические и природные закономерности развития. Даны методики определения экономической эффективности управления земельными ресурсами, соответствующие критерии и показатели, которые важны не только для государственных служащих, занимающихся управлением земельными ресурсами Российской Федерации и других видах собственности, но и конкретных собственников земельных участков, так как управление своим собственным земельным участком должно быть законно обоснованным и рациональным.

В условиях становления рыночных отношений особенно важно развитие организационно-правового и экономического механизмов управления земельными ресурсами, формирующих экологически и экономически целесообразную систему землепользования, обеспечивающую повышение бюджетных доходов и реализацию наиболее гибких, комплексных методов государственного управления землей. При этом ключевое значение приобретают: установление единых процедур государственного управления земельными отношениями, разработка рациональных методов расчета платы за землю, адекватно отражающей реальное состояние региональной экономики, формирование комплекса мероприятий по интеграции земельной политики в систему управления экономическими процессами в стране, регионах и муниципальных образований. Особенно реформирование управление земельными ресурсами важно для земель населенных пунктов, с которых собирают до 90% земельных платежей. Вот почему знания управления земельными ресурсами так важны и необходимы при формировании любого земельного участка на территории населенных пунктов.

Важным законодательным актом, позволяющим грамотно сформировать земельный участок в населенном пункте является «Градостроительный кодекс Российской Федерации» [6]. Законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов (далее - градостроительные отношения).

Основными понятиями «Градостроительного кодекса» являются следующее:

• градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства;

• территориальное планирование - планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий;

• устойчивое развитие территорий - обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений;

• зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;

• функциональные зоны - зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение;

• градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов;

• территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты;

• правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;

• градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства;

• объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершен, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;

• красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения;

• территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары);

• строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства);

• реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения;

• инженерные изыскания - изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования;

• застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Эти основные понятие необходимы для научно исследовательской работы, запланированной в дипломном проекте и для законного размещения на формируемом земельном участке жилого комплекса.

Многие авторы работали в области организации территорий населенных пунктов. Например, В. В. Артеменко, В.П. Баскакова, А.В. Севостьянов в «Планировке сельских населенных мест» [2] говорят, что градостроительство решает пространственно-планировочную организацию (как городских, так и сельских поселений), его часто называют планировкой населенных мест. Земля как пространственный фактор является тем элементом, который связывает землеустройство и планировку населенных мест, то есть в границах населенных мест обе дисциплины присутствуют на равных, дополняя одна другую. «Землеустройство – мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской федерации и лицами, относящимся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения их традиционного образа жизни (внутрихозяйственное землеустройство)» [25,Ф.З. «О землеустройстве» от 18 июня 2001 г]. На основании этого определения можно сделать вывод. Что планировка и организация территории населенных пунктов должна основываться на соблюдении общих интересов многочисленных народов, проживающих на территории Российской Федерации. Планировка решает комплексную пространственную организацию среды населенного места и его отдельных элементов – жилых образований, производственных объектов, общественных комплексов; кроме того, систем расселения, включая ряд населенных мест и прилегающих к ним территорий. Землеустройство в свою очередь, является системой управления земельным фондом (в том числе в границах населенных пунктов), которая выполняет определенные функции и мероприятия по организации территорий, их учету, контролю, направленных на рациональное и эффективное использования земель.

Устройство населенного места с определенной организацией территории и размещением на ней жилых, общественных и других зданий и сооружений представляет собой его планировку. Сюда входят выбор, расчет и размещение материальных элементов населенного места, организация и использование территории для удовлетворения потребностей населения.

Н. П. Кончуков «Планировка сельских населенных мест» [12], Н.Н. Михайлов, И.В. Цыпленкова «Планировка поселений» также изучают и рекомендуют определенные методы в организации территорий населенных пунктах. «Предметом кадастра застроенных территорий и планировки сельских населенных мест является изучение закономерностей организации территории населенного пункта, размещение на ней объектов строительства в соответствии с требованиями труда, отдыха населения и организации производства» [17,стр.9 «Планировка поселений»]. Нельзя не согласиться с авторами, что организация любой территории должна быть правильно организованна с благоприятными условиями, как для работы, так и для отдыха.

Все организационные вопросы по размещению зданий и сооружений на земельном участке должны соответствовать действующим СНиПам и ГОСТам на территории Российской Федерации. Основным СНиПом в планировке размещения жилого комплекса на территории формируемого земельного участка является СНиП 2.07.01.- 89 «Планировка и застройка городских и сельских поселений»[42], где прописаны основные нормы отвода земель для различного вида строительства в населенных пунктах и основные строительные нормы размещения зданий, строений, сооружений различного функционального значения. Также важными СНиПами являются следующие: СНиП 2.01.02 – 85 «Противопожарные нормы», где устанавливаются противопожарные разрывы между зданиями различных степеней огнестойкости[43]; СНиП 11-40-80 «Допустимые уровни вибрации в жилых зданиях»[41], где определяются допустимое «шумовое загрязнение» территорий земельных участков, что является очень важными сведениями при размещении жилого комплекса на земельном участке так, как формируемый земельный участок расположен Черлакском районе село Большой-Атмас.

Любая организация внутреннего обустройства земельного участка возможна только тогда, когда сам участок сформирован, то есть, составлен проект территориального землеустройства и проведено межевание земельного участка. «Проект территориального землеустройства, как правило, содержит правовые, экономические, технические документы, включающие в себя расчеты, описание, проектные планы, в которых обосновываются и воспроизводятся в графической и текстовой форме мероприятия, реализация которых предусматривается при образовании новых и упорядочении существующих земельных участков» [14,п. 7.1 «Методические рекомендации по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства» от 17 февраля 2003 г].

«Межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади» [10,п. 1.1 «Инструкция по межеванию земель» от 8 апреля 1996г].

В работе К. Я. Оленева «Установление и восстановление границ при землеустройстве»[33] рассматриваются содержание и порядок исполнения камеральных и полевых подготовительных работ и весь процесс полевых технических действий при установлении и восстановлении границ при землеустройстве.

Существует Приказ от 2 октября 2002 года №П/327 «Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет» [29] в котором подробно описываются нормы оформления документов, предоставляемых для постановки на Государственный кадастровый учет и внесения сведений в Государственный фонд данных. Такая документация составляется в обязательном порядке всеми собственниками земельных участков.

Необходимым документом, помогающим в разработке проектных решений дипломной работы «Формирование земельного участка для строительства жилого дома на территории Омской области Черлакского района село Большой-Атмас» является Приказ от 11 августа 2006 года № 93 «Об утверждении инструкции о порядке заполнения формы Градостроительного плана земельного участка»[27]. Эта инструкция разработана в соответствии со статьей 44 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» и Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2005 года №840 и определяет порядок заполнения формы градостроительного плана земельного участка. В городе Омске действует Указ губернатора от 18 июля 2003 года №129 «О ведении государственного градостроительного кадастра и мониторинга градостроительной деятельности в Омской области»[24]. В нем отражены основные мероприятия и нормы градостроительной деятельности на территории Омской области и города Омска, руководит этими мероприятиями Управление по архитектуре и строительству города.

Важным этапом формирования земельного участка и размещения на нем любого объекта капитального строительства становится, особенно актуальным в последнее время в связи с образованием «рынка земли» в России и в городе Омск и Омской области в частности, оценка имеющейся недвижимости и оценочная деятельность при строительстве любого объекта. В своем учебнике «Оценка недвижимости» А.Г. Грязнова и М.А. Федотова говорят: «…экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости» [26,стр.237 «Оценка недвижимости»]. В их учебнике дается полная характеристика определения стоимости земельного участка и объектов капитального строительства различными экономическими методами. Также приведены различные способы анализа функционального износа зданий, сооружений различного вида пользования, что также является очень важным, при формировании и организации внутреннего обустройства земельного участка.

В настоящее время проблемы экологии решаются на самых высоких уровнях управления как страной (строительство спортивных объектов в Сочи для олимпиады), так и на уровне города Омска. При организации территорий населенных пунктов, при формировании земельного участка для любого разрешенного вида деятельности экологические вопросы должны решаться на проектном уровне, тогда экологическая обстановка в целом значительно улучшится. Вопросами экологии в населенных пунктах занимался Н.В. Маслов в учебном пособии «Градостроительная экология». В нем автор исследует методы достижения экологически оптимального компромисса между антропогенными системами разного уровня и природной средой. «В результате урбанизации создается новая среда обитания. В ней геосфера активно взаимодействует с техносферой, поскольку градостроительные системы представляют собой совокупность природных и искусственно-планировочных образований. В этих системах изменяются природные условия, нарушается экологический баланс, сложившийся в результате протекающей уже много миллионов лет эволюции» [13,стр.7 «Градостроительная экология»].

Очень интересные вопросы экологии были затронуты в научных статьях А. Г. Шмалем «Методика оценки воздействия автотранспорта на окружающую среду» в «Экологическом вестнике России»[16] и В. А. Литовченко «Проблемы экологии на территориях переуплотненной застройки» в «Благоустройстве населенных мест»[4].

А. Г. Шмахов объясняет в своей статье основные методы определения загрязнения автотранспортом. В. А. Литовченко говорит: «…антропогенное воздействие на среду обитания настолько возросло, что для ее нормализации локальных мер недостаточно, поэтому необходимо повысить уровень эффективности озеленения и других мер благоустройства с тем, чтобы обеспечить оздоровление окружающей среды и нормализовать экологию в границах данной территории» [4,«Проблемы экологии на территориях переуплотненной застройки»].

Важные вопросы современного уровня управления землями населенных пунктов, возникающих проблем на таких территориях в условиях экологического, экономического развития Российской Федерации и отдельных регионов страны поднимают в своих статьях Е. А. Варламова «Экономический механизм управления земельными ресурсами сверхкрупных городов»[49]; Е. М. Чибис утверждает, что «Основными проблемами при выкупе земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости являются:

• неопределенность, связанная с установлением выкупной цены земли;

• отсутствие кадастрового учета выкупаемых земельных участков;

• действующая система налогообложения сделок купли-продажи земельных участков;

• ряд необоснованных ограничений на приватизацию земель…»[«Учет земельных участков, находящихся в обороте»];

А. А. Мурашева, П. А. Лепехин говорят, что «Важным направлением в разработке концепций развития территорий должно стать рассмотрение целостного социально-эколого-экономического подхода к развитию регионов и государства в целом, смене техногенного типа развития для предотвращения глобального и локальных экологических кризисов» [9,«Зонирование территорий в концепции сбалансированного и устойчивого развития поселений региона»].

Необходимыми вопросами в написании дипломного проекта являются вопросы по безопасности жизнедеятельности. К основным нормативным актам в области охраны труда следует отнести: «Трудовой кодекс» от 30.06.2006 года[45]; ГОСТ Р 12.0.006-2002 года «Система стандартов безопасности труда. Общие требования к системе управления охраны труда в организации»[7]. В учебном пособии Б. И. Зотова и В. И. Курдюмова «Безопасность жизнедеятельности на производстве» раскрываются основные понятия, нормы и правила организации трудовой деятельности в различных областях.

Организация территории земельного участка включает в себя решение многих важных вопросов, которыми занимались и, будут заниматься выдающиеся умы нашей страны и зарубежные ученые. Знакомство с научными достижениями человечества на примере только приведенных авторов в аналитическом обзоре литературе к дипломному проекту «Формирование земельного участка для строительства индивидуального жилого дома на территории Омской области Черлакского района село Большой-Атмас» дает ценные знания в решении возможных задач в работе по формированию представленного земельного участка.