1.2 Правовое регулирование ипотеки в Украине

Определенную правовую позицию относительно ипотеки и залога земельных участков можно найти в Земельном кодексе Украины (ЗК), который терминологически разграничивает данные понятия. При этом грань между ипотекой и залогом можно проследить исходя из положений статьи 133 и частей 4, 6 раздела 9 «Заключительные положения» ЗК. Суть ее заключается в следующем: ипотекой должны заниматься банки, в том числе планируемый к созданию государственный земельный (ипотечный) банк, а операции залога земельных участков могут осуществлять собственники — граждане или юридические лица.

Безусловно, указанный подход, выведенный из норм ЗК, носит сугубо теоретический характер, входит в противоречие с Гражданским кодексом Украины (ГК) и Законом Украины «Об ипотеке», однако влияет на количественное уменьшение ипотечных операций с земельными участками.

Согласно части 1 статьи 575 ГК, ипотекой является залог недвижимого имущества, которое остается во владении залогодателя или третьего лица. В соответствии со статьей 1 Закона Украины «Об ипотеке» ипотека — это вид обеспечения выполнения обязательств недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, в соответствии с которым ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника.

В свою очередь земельный участок отнесен к недвижимому имуществу согласно статье 181 ГК и, таким образом, является объектом ипотеки, что не признается ЗК.

В то же время особый акцент необходимо сделать на следующих ограничениях залога земельных участков, введенных ЗК:

— земельный участок, который находится в совместной собственности, может быть передан в залог (ипотеку) по согласию всех собственников;

— передача в залог части земельного участка осуществляется после выделения ее в натуре (на местности);

— земельный участок, передаваемый в залог (ипотеку), не должен являться государственной и коммунальной собственностью, не подлежащей приватизации, учитывая положения статьи 84 ЗК;

— залогодержателями земельных участков сельскохозяйственного назначения могут быть только банки. Напомним, что к земельным участкам сельскохозяйственного назначения относятся, согласно статьям 22, 31, 33, 35, 36 ЗК, сельскохозяйственные угодья (пашни, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и перелоги), несельскохозяйственные угодья (хозяйственные пути и перегоны, полезащитные лесные полосы и прочие защитные насаждения, кроме отнесенных к землям лесного фонда, земли под хозяйственными домами и дворами, земли временной консервации и т. д.), земли фермерских хозяйств, земельные участки личных крестьянских хозяйств, земельные участки для садоводства, огородничества.

Более того, при ипотеке банками некоторых земельных участков сельскохозяйственного назначения ипотека может утратить свое экономическое содержание — обеспечение выполнения обязательств, поскольку до 1 января 2008 года согласно пункту 15 Переходных положений ЗК (в редакции Закона № 490-V от 19 декабря 2006 года) установлен запрет на следующее отчуждение земельных участков:

— покупка-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, кроме исключения (выкупа) их для общественных нужд;

— покупка-продажа или иным способом отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения (использования) земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев), кроме передачи их в наследство, обмена земельного участка на другой земельный участок в соответствии с законом и исключения (выкупа) земельных участков для общественных нужд.

Покупка-продажа или иным способом отчуждение вышеуказанных земельных участков и земельных долей (паев) вводится с 1 января 2008 года при условии вступления в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земель, которыми должны быть определены особенности обращения земель государственной и коммунальной собственности и земель товарного сельскохозяйственного производства.

Таким образом, ипотека указанных земельных участков сельскохозяйственного назначения и земельных паев не будет иметь своего логического завершения — осуществления взыскания путем отчуждения. Но что касается остальных разновидностей земельных участков сельскохозяйственного назначения (например, для садоводства и т. д.), то на них распространяет свое действие пункт 13 указанного раздела ЗК. Данная норма устанавливает до 1 января 2015 года ограничение на приобретение гражданами и юридическими лицами права собственности на земли сельскохозяйственного назначения общей площадью больше 100 гектаров.

К тому же банки-нерезиденты, а также банки, имеющие в числе своих учредителей иностранных физических или юридических лиц, ограничены в приобретении собственности на земельный участок, переданный в ипотеку, в случае осуществления на него взыскания. Данные ограничения установлены частью 2 статьи 82 ЗК и касаются прав иностранных юридических лиц на приобретение в собственность только земельных участков несельскохозяйственного назначения и исключительно в следующих случаях:

а) в пределах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности на Украине;

б) за пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества.

Перечисленные ограничения необходимо учесть банкам-нерезидентам для соблюдения принципа безопасности при оформлении ипотеки земельного участка.

Действующие и проанализированные ограничения восприняты и учитываются статьей 15 Закона Украины «Об ипотеке», который обращает внимание на сохранение их силы при ипотеке.

Закон Украины «Об ипотеке» содержит следующие основные моменты, конкретизирующие земельно-ипотечные отношения:

— в случае передачи в ипотеку здания (сооружения) ипотека также распространяется на принадлежащий ипотекодателю на праве собственности земельный учас­ток или его часть, на которой расположено соответствующее сооружение (здание) согласно целевому назначению. Если данный земельный участок принадлежит другому лицу и был передан ипотекодателю в аренду (пользование), после обращения взыскания на предмет ипотеки его новый собственник приобретает права и обязанности ипотекодателя по сделке, которой установлены условия аренды (пользования) (статья 6);

— в случае передачи в ипотеку земельного участка ипотека также распространяется на расположенные на нем здания (сооружения) и объекты незавершенного строительства, принадлежащие ипотекодателю на праве собственности (статья 6);

— после обращения взыскания на переданный в ипотеку земельный участок, на котором расположены здания (сооружения), принадлежащие другому лицу, нежели ипотекодатель, новый собственник этого земельного участка обязан обеспечить собственнику указанных сооружений (зданий) те же условия аренды (пользования) земельным участком, которые предоставлялись ипотекодателем (статья 6);

— исключительно ипотекодатель име­ет право на основании согласия ипотекодержателя, которое должно содержаться в ипотечном договоре или внесенных в него изменениях или дополнениях, возводить, уничтожать или проводить капитальный ремонт зданий (сооружений), расположенных на земельном участке, который является предметом ипотеки, или осуществлять существенные улучшения этого земельного участка (статья 9);

— реализация переданных в ипотеку земельных участков сельскохозяйственного назначения при обращении на них взыскания осуществляется на публичных торгах (статья 15);

— действие Закона Украины «Об ипотеке» не распространяется на земельные участки, которые пребывают в государственной или коммунальной собственности и не подлежат приватизации (статья 15).

Статья 5 Закона Украины «Об ипотеке» определяет, что же может передаваться в ипотеку. В пункте 2 указано, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретение им в собственность соответствующего недвижимого имущества в будущем. Соответствующая норма содержится и в статье 576 ГК. Вместе с тем законодатель в этих нормах не предлагает исчерпывающего перечня объектов недвижимости, которые могут перейти в ипотеку, не будучи собственностью ипотекодателя.

Кроме того, статья 15 Закона Украины «Об ипотеке» указывает, что ипотека земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с этим же Законом. Поэтому логично будет предположить, что в ипотеку может быть передан земельный участок, который перейдет в собственность ипотекодателя лишь после заключения договора ипотеки.

Однако такой подход противоречит статье 133 ЗК, в которой указано, что в залог могут передаваться только те земельные участки, которые принадлежат гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Каких-либо исключений или оговорок статья 133 не содержит.

Однако спорность в вопросе ипотеки или залога земельного участка, а также в возможности передачи в ипотеку земельного участка его будущим (потенциальным) собственником, не единственное противоречие между ЗК и ГК с Законом Украины «Об ипотеке».

Основное противоречие, которое решается в пользу ЗК как специального нормативного документа, ­регулирующего земельные отношения, — это вопрос о переходе к ипотекодержателю права собственности на земельный участок, на котором расположено заложенное недвижимое имущество.