2. Система договорных отношений в капитальном строительстве. Содержание основных документов, необходимых для финансирования инвестиционных проектов капитальных вложений

Капитальное строительство может осуществляться подрядным, хозяйственным или смешанным (подрядным и хозяйственным) способами, различающимися прежде всего порядком финансирования затрат и взаимоотношениями сторон в процессе строительства.

Преобладает строительство объектов и выполнение работ подрядным способом. При данном способе строительно-монтажные работы ведутся специализированными организациями, имеющими лицензии на выполнение соответствующих видов строительных работ, на основе договора подряда с заказчиком. Это основной правовой документ, регламентирующий взаимоотношения участников строительства.

Подрядный способ ведения работ имеет ряд достоинств. Он обеспечивает условия для всемерной интенсификации строительства на базе максимального применения конструкций, деталей, узлов заводского изготовления, новейшей строительной техники, передовых методов ведения работ. Подрядные организации располагают постоянными кадрами рабочих-строителей, производственными фондами, выполняют работы индустриальными методами. Все большее развитие получает сборное строительство, а также поточный метод работы, при котором сокращается продолжительность строительства, улучшается качество, снижается стоимость строительства, идет рост накоплений.

При заключении договоров подряда следует руководствоваться правилами заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998г. №1450 с изменениями и дополнениями [9]. Правила являются обязательными для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих строительную деятельность на территории Республики Беларусь. По договору подряда заказчик поручает, а подрядчик обязуется в установленные договором сроки построить объект и/или выполнить строительные, отдельные виды (этапы, комплексы) строительных, монтажных, пусконаладочных работ в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, оказать услуги. Заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и оплатить выполненные работы по согласованным ценам (ст. 696 ГК) [2].

Предметом договора подряда являются:

• новое строительство, расширение, реконструкция объекта;

• выполнение реставрационных, отдельных видов (этапов, комплексов) строительных, монтажных, специальных строительных и других работ, оказание услуг, непосредственно связанных со строительством объекта.

Подрядчик обязан осуществить комплекс строительных работ согласно проектно-сметной документации. Договор подряда устанавливает состав и содержание этой документации, а также предусматривает, какая из сторон должна представить определенную документацию (ст.698 ГК) [2].

Порядок заключения договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, обязанности подрядчика за ненадлежащее выполнение проектных и изыскательских работ определены ст.713-717 ГК, правилами заключения и исполнения договоров строительного подряда, и положением о порядке организации и проведения подрядных торгов на строительство объектов [2, 6, 8, 9].

Заказчиками и подрядчиками (генеральными подрядчиками, субподрядчиками) могут быть юридические и физические лица (в том числе индивидуальные предприниматели) Республики Беларусь, других государств. В качестве заказчика выступают: дирекция действующего предприятия, организации, отдельные граждане [9].

Генеральный подрядчик – подрядчик, привлекающий по договорам для выполнения отдельных своих обязательств других лиц. Субподрядчик – лицо, заключившее с генеральным подрядчиком договор о выполнении отдельных видов (этапов) строительных работ. Государственный заказчик в строительной деятельности – государственный орган, орган местного управления и самоуправления, обладающие необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация, наделенная соответствующим государственным органом правом распоряжаться такими ресурсами, заключившие с подрядчиком государственный контракт на выполнение подрядных работ для государственных нужд [9].

Функцию заказчика на государственных новостройках производственного назначения может выполнять специально организуемая государственными органами дирекция строящегося предприятия. В составе дирекции могут быть одно или несколько предприятий, связанных территориально или по производственным признакам, а также объекты вспомогательных производств и хозяйств, включая общие инженерные сети при сооружении промышленных узлов. Расходы на содержание дирекции предусматриваются в сводных и сметных расчетах стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений, а на стадии проектирования – за счет централизованных фондов и резервов министерств и ведомств.

При осуществлении бюджетными организациями строительства жилищных и культурно-бытовых объектов создается аппарат технического надзора. Расходы на его содержание осуществляются за счет бюджетных капитальных вложений и предусматриваются в смете на строительство. Дирекция или соответственно другие органы являются распорядителями всех средств, выделяемых на финансирование инвестиционных проектов и затрат. Они заключают договоры с проектными, строительными организациями, поставщиками оборудования, на выполнение проектных, строительно-монтажных работ, на поставку оборудования.

Выбор подрядчика осуществляется:

а) для объектов, по которым проводятся подрядные торги, – по их результатам;

б) для объектов, по которым не проводятся подрядные торги, путем проведения переговоров [6].

Заказчик может передать часть обязанностей соответствующему субъекту хозяйствования. Подрядчик вправе привлекать на основании договоров субподряда для выполнения отдельных видов работ субподрядчиков. Обязанности заказчика по работам, на которые генподрядчиком заключен договор субподряда, возлагаются на генподрядчика, а обязанности подрядчика — на субподрядчика. Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за все работы, выполняемые им и субподрядчиком.

Договор подряда заключается при наличии:

• выписки из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство, выданной не ранее чем за 30 дней до даты заключения договора;

• разрешительной документации на проектирование, возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт объекта, выданной местным исполнительным и распорядительным органом в установленном порядке (кроме объектов, при строительстве которых в соответствии с законодательством получение разрешительной документации не требуется или договором предусматривается строительство объекта "под ключ");

• проектной документации на возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт, благоустройство объекта, прошедшей государственную экспертизу в случаях и порядке, установленных законодательством, и утвержденной в установленном порядке, если обязанность по обеспечению проектной документацией не возлагается договором на подрядчика;

• протокола о результатах проведения подрядных торгов и выбора их победителя, если проведение подрядных торгов является обязательным;

• документов, подтверждающих право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, в случаях, предусмотренных законодательством;

• лицензии на осуществление технического надзора;

Подрядчик в обязательном порядке предоставляет заказчику сведения о наличии строительных машин, оборудования и механизмов, транспортных средств, технологической оснастки, необходимых для строительства объекта (выполнения строительных работ), а также систем производственного контроля и управления охраной труда, средств обеспечения безопасности производства работ, контроля и измерений, системы управления качеством при выполнении строительных работ.

К договору прилагаются следующие документы, являющиеся его неотъемлемой частью:

• документы, подтверждающие полномочия представителей сторон, если от имени сторон действуют их представители;

• график производства работ, за исключением случаев строительства объекта (выполнения строительных работ) продолжительностью не более одного месяца;

• график платежей (за исключением случаев единовременной оплаты);

• график поставки материальных ресурсов заказчиком, если договором предусмотрено, что обеспечение строительства объекта в целом или части осуществляет заказчик;

• конкурсная документация, в том числе протоколы заседания конкурсной комиссии;

• предложения (расчеты) подрядчика о формировании договорной (контрактной) цены и протокол ее согласования;

• внутрипостроечный титульный список;

• бизнес-план инвестиционного проекта;

• положительное заключение государственной вневедомственной экспертизы по инвестиционному проекту (при необходимости – заключения экологической экспертизы, Государственной комплексной экспертизы).

По соглашению сторон к договору могут также прилагаться иные документы [9].

Подрядчик должен иметь лицензию на выполнение соответствующих видов строительных работ, действующую на территории Республики Беларусь. Договор (государственный контракт) заключается по результатам торгов не позднее 20 дней или иного срока, указанного в извещении, а по переговорам – 10 дней после завершения размещения заказа и утверждения протокола их проведения [6]. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора подряда другая сторона вправе обратиться в хозяйственный суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Если проведение подрядных торгов не является обязательным, то договор подряда заключается на основании переговоров и соглашения сторон; он может быть подготовлен заказчиком или подрядчиком или совместно сторонами. До заключения договора подряда заказчик и подрядчик могут заключить предварительный договор, определяющий взаимоотношения сторон на стадии подготовки к строительству объекта.

При подготовке договора подряда подрядчиком заказчик представляет ему в согласованные сроки документы, указанные выше, а также:

предложения о цене и сроках строительства объекта, выполнения видов строительных работ;

график поставки конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря, если их поставка возлагается на заказчика соглашением сторон;

график выполнения пусконаладочных работ при вводе объекта в эксплуатацию в планируемом году;

график совмещения видов строительных работ и производственных процессов на действующих объектах с указанием в необходимых случаях возможных сроков временной остановки производства, а также исключения из сельскохозяйственного оборота земель в целях создания надлежащих условий для выполнения строительных работ.

Срок рассмотрения подрядчиком указанных документов, составления и подписания договора подряда определяется по соглашению сторон, но не должен превышать тридцати дней.

Подрядчик, направляя проект договора заказчику, определяет необходимый срок (не менее 20 дней), в течение которого заказчик обязан рассмотреть этот проект. Если заключение договора является обязательным, то заказчик должен дать ответ в течение 30 дней со дня получения проекта. Заказчик при несогласии с отдельными условиями вправе оформить протокол разногласий с приложением его к договору.

В договоре подряда указываются следующие данные и обязательные условия:

• наименование сторон и необходимые реквизиты (их местонахождение в соответствии с учредительными документами или данные документа, удостоверяющего личность, расчетные счета в обслуживающих банках, учетные номера плательщика, номера свидетельств о государственной регистрации);

• предмет договора подряда;

• сроки (число, месяц и год) начала и завершения строительства объекта, выполнения строительных работ;

• договорная контрактная цена объекта, вида строительных работ, устанавливаемая по результатам проведения торгов, а для объектов, по которым проведение торгов не является обязательным, цена определяется по соглашению сторон;

• порядок расчетов за выполненные работы;

• источники финансирования;

• распределение функций между заказчиком и подрядчиком по обеспечению объекта конструкциями, материалами, оборудованием;

• условия выплаты и размер премий за своевременный ввод объекта в эксплуатацию;

• ответственность сторон при невыполнении обязательств по договору;

• особенности приемки выполненных строительных работ, сдача объекта в эксплуатацию;

• взаимоотношения сторон при наступлении форс-мажорных обстоятельств и другие условия.

К существенным условиям договора относятся:

• предмет договора (наименование и местонахождение объекта, виды (этапы) строительных работ, подлежащих выполнению, и их объемы);

• указание на выполнение строительных работ собственными силами подрядчика либо с привлечением субподрядчиков;

• сроки (число, месяц и год) начала и завершения строительства объекта (выполнения строительных работ). По согласованию сторон могут быть предусмотрены также сроки начала и завершения отдельных видов (этапов) строительных работ (промежуточные сроки);

• договорная (контрактная) цена или способ ее определения;

• порядок и сроки представления проектной документации, ее содержание и состав, количество представляемых экземпляров;

• порядок расчетов за выполненные строительные работы;

• источники и объемы финансирования по каждому из источников, в том числе с выделением суммы обязательств на текущий финансовый год;

• ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств;

• обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора [9].

Договор субподряда заключается по результатам подрядных торгов, объявляемых генподрядчиком, либо путем непосредственных переговоров с субподрядчиками. В договор субподряда включаются те же обязательные условия, что и в договор подряда. Кроме того, договором субподряда определяются перечни услуг, оказываемых генподрядчиком, а также размер и порядок уплаты субподрядчиком этих услуг.

Договором подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объектов строительства, материалов, оборудования, по их страхованию.

Заказчик несет ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств, предусмотренных договором подряда, и уплачивает неустойку подрядчику в следующих размерах:

• за необоснованное уклонение от приемки выполненных строительных работ и оформления соответствующих документов, подтверждающих их выполнение, – 0,2 % стоимости непринятых строительных работ за каждый день просрочки, но не более стоимости этих работ;

• за несвоевременное проведение расчетов за выполненные и принятые в установленном порядке строительные работы – 0,2 % неперечисленной суммы за каждый день просрочки платежа, но не более размера этой суммы, если иное не определено договором;

• за нарушение сроков поставки материальных ресурсов, поставка которых договором возложена на заказчика, – 0,2 % стоимости недопоставленных материальных ресурсов за каждый день просрочки, но не более фактической стоимости их приобретения, если иное не определено договором.

Подрядчик несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных договором, и уплачивает неустойку (пеню) заказчику в следующих случаях и размерах:

• за нарушение установленных в договоре (графике производства работ) сроков выполнения строительных работ, включая оформление документов, подтверждающих их выполнение, – 0,2 % стоимости невыполненных строительных работ за каждый день просрочки, но не более 20 % их стоимости;

• за превышение по своей вине установленных договором сроков сдачи объекта в эксплуатацию (передачи результата строительных работ) – 0,15 % стоимости объекта за каждый день просрочки, но не более 10 % стоимости объекта (результата строительных работ);

• за несвоевременное устранение дефектов, указанных в актах заказчика (в том числе выявленных в период гарантийного срока), – 1 % стоимости работ по устранению дефектов за каждый день просрочки начиная со дня окончания указанного в акте срока.

Кроме уплаты неустойки (пени) виновная сторона возмещает другой стороне убытки в сумме, не покрытой неустойкой (пеней).

По соглашению сторон установленные настоящими Правилами размеры ответственности могут быть увеличены. Стороны вправе установить в договоре за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств иные, не предусмотренные настоящими Правилами виды и размеры ответственности, не противоречащие законодательству.

При нарушении условий государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд подрядчик несет ответственность в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 29 июня 2000 г. № 359 «Об утверждении порядка расчетов между юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями в Республике Беларусь» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2000 г., № 64, 1/1403).

Стороны могут быть освобождены от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по договору, если докажут, что неисполнение обязательств явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств и других обстоятельств, не зависящих от сторон, которые непосредственно повлияли на исполнение договора). В таких случаях порядок и сроки уведомления о возникновении обстоятельств непреодолимой силы, порядок их подтверждения, а также распределения затрат и убытков, вызванных обстоятельствами непреодолимой силы, предусматриваются договором.

Сторона, претендующая на освобождение от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по договору при наступлении обстоятельств непреодолимой силы, должна незамедлительно уведомить другую сторону о препятствии в исполнении своих обязательств любым из доступных способов связи (телефакс, телеграф, электронная почта или другой способ) с обязательным подтверждением получения уведомления. Неуведомление или несвоевременное уведомление о наступлении или прекращении указанных обстоятельств лишает сторону права ссылаться на них.

Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за нарушение его условий и неисполнение своих обязательств по договору.

Организация может самостоятельно выполнять обязанности заказчика по строительству объекта, при необходимости осуществляя строительные и иные специальные монтажные работы по реконструкции, расширению, реставрации, техническому перевооружению, капитальному ремонту действующих производств, а также по строительству жилых домов и других объектов непроизводственного назначения для собственных нужд. В этом случае предприятие создает специальное структурное подразделение, которое непосредственно выполняет обязанности заказчика (застройщика). Предприятие вправе передавать указанные обязанности на договорных началах для исполнения инженеру или инженерной организации (ст. 704 ГК) [2].

Разработка проектно-сметной документации. Обязанности по обеспечению проектной документацией могут возлагаться договором на заказчика либо подрядчика. В случае, если обеспечение проектной документацией осуществляется заказчиком, заказчик обязан до начала строительства объекта (выполнения строительных работ) передать проектную документацию подрядчику, а подрядчик в согласованный с заказчиком срок, но не более 30 календарных дней, проверить ее комплектность, ознакомиться с ней и при необходимости внести свои предложения. При разработке подрядчиком проектной документации он обязан обеспечить ее согласование, прохождение в установленном порядке государственной экспертизы и передать на утверждение заказчику в срок, определенный договором [9].

Понятие «проектно-сметная документация» установлено Гражданским кодексом Республики Беларусь (ст. 698) и включает проектную документацию и смету [2]. В соответствии с Законом Республики Беларусь «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» разработка проектной документации (проектирование) может осуществляться в одну, две или три стадии с выделением этапов работ, очередей строительства, пусковых комплексов, необходимость разработки (выделения) которых определяется заказчиком, застройщиком в задании на проектирование. При проектировании в одну стадию разрабатывается строительный проект с выделением утверждаемой архитектурной части.

При проектировании в две стадии разрабатываются обоснование инвестирования в строительство либо архитектурный проект (утверждаемая первая стадия) и строительный проект (вторая стадия). При проектировании в три стадии разрабатываются обоснование инвестирования в строительство (утверждаемая первая стадия), архитектурный проект (вторая стадия) и строительный проект (третья стадия) [4].

Состав, порядок разработки и согласования архитектурных и строительных проектов устанавливаются Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь и определены СНБ 1.03.02-96 «Состав, порядок разработки и согласования проектной документации в строительстве». Согласно пункту 6.1 СНБ 1.03.02-96, в состав архитектурного проекта строительства объектов производственного назначения, наряду с другими, включается раздел «технологические решения». В него должны входить обосновывающие материалы по применению новых технологий оборудования, по управлению технологическими процессами, которые определят характер необходимого технологического оборудования для строящегося объекта. С учетом изложенного, закупку оборудования можно осуществлять в установленном порядке на основании архитектурного проекта. После заключения договора с поставщиком на основании полученной от него технической документации разрабатывается строительный проект. Применение двухстадийного проектирования в данной ситуации позволяет ускорить реализацию инвестиционного проекта, а также повысить обоснованность строительного проекта при соблюдении порядка проведения конкурсных процедур.

Исходными документами для разработки проектно-сметной документации являются техническое задание и утвержденный вариант концепции проекта. Как известно, техническое задание (ТЗ) разрабатывает и утверждает заказчик, хотя он может поручить разработку ТЗ сторонней организации по контракту.

Состав и содержание работ на различных стадиях разработки проектной документации существенно зависят от назначения проекта. В любом случае на стадии технического проектирования должны быть приняты общесистемные проектные решения и проектные решения по отдельным компонентам проекта.

Документация, разработанная на стадии технического проекта, должна содержать технические решения, включая спецификацию основного оборудования, необходимые расчеты и обоснования, определяющие технико-экономические показатели проекта и обеспечивающие возможность разработки рабочей документации.

Рабочая документация содержит частичное решение по реализации проекта, например, монтажные схемы, рабочие чертежи нестандартных технических средств, чертежи установок и др. Ответственность за качество рабочей документации полностью несет исполнитель проектных работ.

Если проект небольшой, то может разрабатываться сразу техническая рабочая документация. Решение об одностадийном проектировании определяется на стадии эскизного проекта. Обычно совмещение стадий технического и рабочего проектирования наблюдается в проектах, где возможно широкое использование типовых элементов.

Продолжительность каждого этапа проектирования зависит от сложности проекта. Можно привести только относительные данные по выполнению каждого этапа проекта: эскизный – 15%, технический – 30%, рабочий – 55% от общей продолжительности проекта [11, стр. 159].

Экспертиза проектно-сметной документации проводится прежде всего заказчиком, возможно, а иногда и необходимо, направление технической рабочей документации на стороннюю экспертизу, особенно если выполнение проекта связано с проведением строительных работ. Экспертизе, кроме чисто технических аспектов решения проблемы, подвергаются решения вопросов по защите окружающей среды, социальные последствия реализации проекта и расчет его эффективности, особенно если финансирование проекта осуществляется за счет средств государственного бюджета.

Для проведения экспертизы существуют специальные экспертные подразделения в министерствах и ведомствах республики. Проведение экспертизы проектно-сметной документации на строительство, расширение и реконструкцию объектов независимо от форм собственности и источников финансирования возложено на органы Главного управления государственной вневедомственной экспертизы при Министерстве архитектуры и строительства Республики Беларусь на основании постановления Совета Министров Республики Беларусь от 23.11.1993г. №792.

В процессе реализации проекта проектная организация осуществляет авторский надзор, т.е. контролирует соответствие проектно-сметной документации с фактическим результатом выполнения работ. Обычно стоимость авторского надзора составляет около 10% от всей стоимости разработки документации, а продолжительность авторского надзора осуществляется до окончания проекта.

Выбор проектной организации осуществляется путем проведения переговоров либо обязательных подрядных торгов [6].

Стоимость проектных работ может определяться по фактическим затратам или по договорной цене результатов подрядных торгов.

В первом случае организация-проектировщик представляет смету фактических расходов на проведение проектно-изыскательских работ. Заказчик может проверить обоснованность приведенных затрат, принять их или потребовать по многим из них дополнительных разъяснений или вообще отказаться от их оплаты.

Во втором случае заказчик и организация-проектировщик договариваются о фиксированной стоимости работ, которая не меняется в процессе проектирования, и окончательный расчет проводится по завершении этапа авторского надзора. Возможны авансовые платежи в установленных размерах. Обычно такой вариант имеет место в случае проведения подрядных торгов среди претендентов на выполнение работ.

На многие проектные работы существуют расчетные нормативы, например, на обработку статистических данных. Иногда предлагается типовая проектно-сметная документация, привязка которой непосредственно к данному проекту обеспечивается самим заказчиком или организацией-проектировщиком за дополнительную плату. Конечно, это значительно снижает, иногда на 90 %, стоимость разработки проектной документации и в целом всего комплекса проектных работ.

Важным элементом в процессе управления любым инвестиционным проектом является проведение комплекса расчетов для определения размера затрат на проект (смет). Правильное определение сметной стоимости проекта имеет очень важное значение, ибо от того, насколько точно смета отражает уровень необходимых затрат, зависит оценка экономичности проекта, планирование инвестиций и т.д. Точность сметы зависит от точности определения комплекса работ и оценки их объемов. Для многих проектов есть только общие рекомендации по составлению смет. Так, например, для строительных проектов сводная смета состоит из 12 глав:

• подготовка территории строительства;

• основные объекты строительства;

• объекты подсобного производственного и обслуживающего назначения;

• объекты энергетического назначения;

• объекты транспортного хозяйства и связи;

• наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, тепло- и газоснабжения;

• благоустройство и озеленение территории;

• временные здания и сооружения;

• прочие работы и затраты;

• содержание дирекции строящегося предприятия и авторский надзор;

• подготовка эксплуатационных кадров;

• проектные и изыскательские работы.

Отдельной строкой предусматривается резерв средств на непредвиденные затраты и работы.

На строительство отдельного здания и сооружения разрабатываются объектные сметы. На каждый вид работ составляются локальные сметные расчеты. На основе сметы и календарного (сетевого) плана составляется бюджет проекта и осуществляется учет и контроль за ходом работ. В сметной стоимости закладывается получение определенной прибыли для исполнителей проекта. Практически смета дает только прогноз конечной стоимости проекта, его окончательная стоимость становится известной только после завершения проекта.

Укрупненные нормативы стоимости строительства объектов – нормативы стоимости строительства объектов, представляющие собой стоимостное выражение затрат на строительство объектов в расчете на единицу мощности (площади, объема) объектов и учитывающие среднереспубликанский уровень цен на строительство.

Заготовительно-складские расходы – расходы подрядных организаций на содержание структурных подразделений, осуществляющих функции производственно-технологической комплектации подрядных организаций, складского хозяйства, возмещение затрат, связанных с трудноустранимыми потерями (порчей материалов при их транспортировке и хранении), определяемые в соответствии с нормативами заготовительно-складских расходов.

Базисная сметная стоимость – стоимость, определенная в установленном порядке по сметным нормам и ценам в сметной документации.

Планово-расчетная цена – цена работы (услуги) по эксплуатации, обслуживанию, ремонту и перебазированию строительных машин и механизмов, обеспечивающая возмещение плановой себестоимости единицы работы (услуги), налогов, сборов (пошлин), иных отчислений в доходы соответствующих бюджетов, предусмотренных законодательными актами, за исключением включенных в себестоимость единицы работы (услуги) прибыли.

Для определения сметной стоимости используют в основном базисно-индексный и ресурсный методы.

Базисно-индексный метод – применение к базисной сметной стоимости подрядных работ индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ по элементам затрат (ремонтно-строительных, реставрационно-восстановительных и других по видам работ), рассчитываемых подрядчиком самостоятельно или утверждаемых ежемесячно в установленном порядке республиканскими органами государственного управления.

Ресурсный метод определения сметы – путем применения средневзвешенных и (или) действующих (текущих) цен, тарифов к утвержденным в строительных организациях нормативам расхода ресурсов, а в случае их отсутствия – к утвержденным в установленном порядке республиканскими органами государственного управления нормативам расхода ресурсов, в том числе по ресурсно-сметным нормам.

Ресурсно-индексный метод – сочетание ресурсного метода с системой используемых в строительстве индексов цен на ресурсы, рассчитываемых подрядчиком самостоятельно или утверждаемых ежемесячно в установленном порядке республиканскими органами государственного управления [6].

На различных этапах инвестиционного проекта применяется несколько видов цен.

Цена заказчика (инвестора) – стартовая цена объекта строительства (подрядных работ), предложенная заказчиком (инвестором) на дату принятия решения о проведении подрядных торгов или переговоров. Она определяется инвестором (заказчиком) и служит:

а) для оценки финансовых возможностей инвестора (заказчика) и возможности привлечения в случае необходимости других инвесторов, а также заемного капитала;

б) для объявления стартовой цены при проведении подрядных торгов.

Цена предложения подрядчика – цена подрядных работ и затрат, определяемая подрядными организациями-претендентами на получение строительного заказа на дату принятия решения о проведении подрядных торгов или переговоров.

Договорная (контрактная) цена – цена, определяемая по результатам проведения подрядных торгов или переговоров на основании цены предложения подрядчика-победителя торгов или претендента, участвующего в переговорах [6].

Договорная (контрактная) цена корректируется в случаях:

• внесения в установленном порядке изменений в проектно-сметную документацию;

• изменения налогового законодательства;

• изменения прогнозных индексов цен в строительстве, утверждаемых в установленном порядке.

Корректировка договорной (контрактной) цены, формируемой с применением укрупненных нормативов стоимости строительства объектов, в связи с изменением стоимости материалов, изделий и конструкций, эксплуатации машин и механизмов по сравнению с учтенной в договорной (контрактной) цене не производится [6].

Цена заказчика (инвестора) и цена предложения подрядчика формируются на основании:

• проектно-сметной документации, утвержденной в установленном порядке;

• укрупненных нормативов стоимости строительства объектов либо ведомости объемов и стоимости работ (по выбору заказчика);

• графика производства работ;

• графика платежей [6].

Укрупненные нормативы стоимости строительства объектов утверждаются Министерством архитектуры и строительства и остаются неизменными в течение 5 лет. При этом для участия в подрядных торгах организации-претенденты при подаче конкурсного предложения могут применять укрупненные нормативы стоимости строительства объектов, разработанные в этих организациях и не превышающие утвержденные Министерством архитектуры и строительства.

В целях совершенствования ценообразования в строительстве, внедрения в практику строительства неизменных договорных (контрактных) цен Указом Президента Республики Беларусь «О совершенствовании порядка определения стоимости строительства объектов и внесении изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь» от 11.08.2011г. № 361 установлено, что сметная документация на строительство объектов независимо от источников финансирования разрабатывается на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении, утверждаемых в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь, и (или) укрупненных нормативов стоимости строительства единицы площади (объема, мощности) объекта, стоимости объектов-аналогов.

Сметная стоимость строительства объекта определяется на дату начала выполнения строительных, специальных, монтажных работ, устанавливаемую заказчиком (застройщиком) с учетом нормативной продолжительности строительства, определяемой в проектной документации. Для отражения в сметной документации изменения стоимости строительства объекта с даты начала разработки сметной документации до завершения нормативного срока строительства используются прогнозные индексы цен в строительстве, утверждаемые Министерством экономики [10].

На основании сметной документации в порядке, определенном Советом Министров Республики Беларусь, формируется неизменная договорная (контрактная) цена на строительство объекта (в том числе этапов работ по строительству). Случаи, при которых допускается корректировка неизменной договорной (контрактной) цены, устанавливаются Советом Министров Республики Беларусь. Превышение (снижение) фактической стоимости подрядных работ по отношению к неизменной договорной (контрактной) цене на строительство объекта при достижении потребительских и качественных характеристик объекта в соответствии с проектной документацией относится на финансовые результаты деятельности подрядчика, за исключением случая, указанного в части четвертой Указа. При снижении фактической стоимости подрядных работ, выполняемых при строительстве жилых домов для граждан, осуществляющих строительство жилых помещений с государственной поддержкой, подрядчик возвращает заказчику денежные средства, не использованные на цели строительства [10].

Еще одним документом, на основании которого ведется строительство (и его фиксирование), является внутрипостроечный титульный список. Во внутрипостроечном титульном списке или графике производства работ подрядчика предусматриваются объемы капитальных вложений, объемы строительно-монтажных работ, мощности и основные фонды по предприятиям, очередям, комплексам, конкретным объектам и по направлениям (производственное, жилищное, культурно-бытовое строительство и др.). Расчеты производятся по отдельным строкам. Независимо от порядка расчетов в этом списке выделяются прочие работы и затраты, не включаемые в договорную цену (содержание дирекции строящегося предприятия; затраты на технический надзор на действующих предприятиях; авторский надзор в строительстве; проектно-изыскательские работы; непредвиденные расходы заказчика; затраты, связанные с вахтовым методом выполнения работ, командированием работников на стройки; премии за ввод в действие объектов в срок и досрочно и др.).