Глава II. Особенности оборота земельных участков из земель сх назначения

Статья 8. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

1. При продаже земельного участка из земель сх назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

3. В случае, если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФМО откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Статья 9. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

1. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

2. Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

3. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.

Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

6. Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

8. В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

4. Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

5. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

6. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее чем пять лет.

7.  Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Законами субъектов Российской Федерации устанавливаются случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Статья 11. Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

В случае, если принятие наследства привело к нарушению требований, установленных статьями 3 и (или) 4 настоящего Федерального закона, к наследникам применяются требования, установленные статьей 5 настоящего Федерального закона.

29. Понятие земельной доли. Особенности ее использования и оборота.

Земельная доля - это часть сельскохозяйственных угодий, переданных бесплатно в собственность конкретному лицу, имеющему по закону право на ее получение, в результате реорганизации сельскохозяйственного предприятия и приватизации земли. От земельного участка земельная доля отличается тем, что местоположение её не определено, хотя размер и указан в документах (в гектарах и баллогектарах).

Передача земельной доли в аренду

Это наиболее предпочтительный и реальный способ распоряжения земельной долей при условии, что собственник не планирует самостоятельно заниматься производством сельхоз­продукции. Как правило, договор аренды заключают с той сельхозорганизацией, в земельном массиве которой находится земельная доля, хотя можно сдать долю в аренду другой сельхозорганизации, фермеру или любому гражданину, занимающемуся производством сельхозпродукции, предварительно выделив в натуре земельный участок в счёт земельной доли. Договор аренды земельного участка из земель сх назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Договор составляется в 3-х эк­земплярах. Один из них находится у арендатора, другой - у арендодателя, а третий - в соответствующем учрежде­нии, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Продажа земельной доли

Продавая земельную долю, продаешь еще не конкретный земельный участок, а лишь право на него в общей долевой собственности. Продать свою земельную долю, можно в соответствии с действующим законодательством продать её членам своей сельхозорганизации, другим гражданам, предприятиям и организациям. земельная доля может быть куплена только для целей сельскохозяйственного производства. При этом в соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки земельных долей имеют остальные участники долевой собственности, т.е. участники сельхозорганизации, где находится продаваемая земельная доля. Это означает, что собственник, решивший продать свою долю постороннему лицу, обязан, прежде всего, известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать долю, при этом указав цену и другие условия продажи. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую земельную долю в течение месяца, то продавец имеет право продать её любому лицу.

Дарение земельной доли

Собственник вправе подарить земельную долю без согласия других участников общей долевой собственности близким родственникам, знакомым или любым другим лицам. Получив долю, одаряемый сам решает, как лучше её использовать. При дарении земельной доли выделять в натуре земельный участок в счёт земельной доли не требуется. Договор дарения подлежит государственной регистрации.

Внесение земельной доли в уставный (складочный) капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации

Передавая долю в уставный (складочный) капитал или паевой фонд сельхозорганизации собственник утрачивает право собственности на неё. Земельная доля становится собственностью сельхозорганизации как юридического лица. Собственникам земельных долей необходимо помнить, что внесение земельной доли в уставный (складочный) капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации равносильно её продаже. Отли­чие состоит лишь в том, что при продаже за свою долю собственник получает деньги, а при внесении - не получает, а становится участником предприятия. Стоимость земельной доли учитывается при определении его вклада в уставный (складочный) капитал или паевой фонд.                                            

Передача земельной доли по наследству

Передача по наследству земельной доли проводится по общим правилам гражданского законодательства. Наследование земельной доли осуществляется по закону и по завещанию. Наследование по закону имеет место, если отсутствует завещание. При наследовании по закону наследниками в равных долях являются в первую очередь дети (в том числе усыновлённые), супруг и родители наследодателя, а также ребёнок, родившийся после его смерти. При отсутствии наследников первой очереди или при непринятии ими наследства к наследованию по закону призываются наследники второй очереди, а именно: братья и сестры умершего, его дед и бабушка со стороны отца и матери. Получив свидетельство о праве на наследство необхо­димо обратиться в регистрирующие органы для регистрации права собственности.

Получение земельного участка в счёт земельной доли

Земельная доля не определена на местности, а находится в общем массиве сельхозорганизации. По закону каждый из собственников земельных долей имеет право получить в натуре земельный участок в счёт земельной доли. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» собственник может отказаться от права собственности на земельную долю путем подачи заявлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При государственной регистрации отказа от права собственности на земельную долю необходимо предоставить правоустанавливающие документы, за исключением случаев, когда право на такую долю уже было зарегистрировано.

30. Аренда и субаренда земельных участков. Особенности арендных отношений по Гражданскому и Земельному законодательству.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю), имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату.

Договор аренды - консенсуальный, взаимный и возмездный.

Существенное условие - его предмет (индивидуально-определенные, непотребляемые и незаменимые вещи, т.к. по окончании срока договора арендатор должен возвратить имущество в том же виде и состоянии, в котором он его получил, с учетом износа).

В договоре должны быть указаны данные, которые позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре он считается незаключенным.

Стороны: арендодатель – собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду; арендатор - лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование (граждане и юр. лица, а также государство, муниципальные образования).

Форма договора: договор аренды на срок менее 1 года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме. Договор аренды недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

Если в договоре предусмотрен переход в последующем права собственности на арендуемое имущество к арендатору, то он заключается в форме, предусмотренной для купли-продажи такого имущества.

Срок договора аренды не является существенным условием. Он определяется соглашением сторон. При отсутствии условия о сроке договора считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, но при этом вторую сторону она должна предупредить при аренде движимого имущества - за 1 мес., при аренде недвижимого имущества - за 3 мес.

Цена договора не является его существенным условием. В том случае, если арендная плата не установлена договором, применяется обычная арендная плата.

Виды договора аренды:

• 1) договор проката;

• 2) аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа;

• 3) аренды зданий и сооружений;

• 4) аренды жилого помещения;

• 5) аренды предприятия;

• 6) договор финансовой аренды (лизинга).

Обязанности арендодателя:

• 1) предоставить другой стороне имущество, соответствующее договору и назначению имущества;

• 2) передать имущество в обусловленный срок. Если срок договора не определен, то в разумный срок;

• 3) предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога);

• 4) производить капитальный ремонт имущества – восстановление основных частей арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению;

• 5) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.

Арендатор обязан:

• 1) пользоваться арендованным имуществом лично, используя имущество только по назначению;

• 2) за пользование имуществом своевременно вносить плату, размер, порядок, условия и срок внесения которой определяется договором. Арендная плата может устанавливается в твердой сумме платежей; в виде доли продукции, доходов или плодов; предоставлении услуг; возложения затрат на улучшение арендованного имущества;

• 3) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором;

• 4) поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Арендатор не имеет права без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве взноса в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ.

33. Юридическая ответственность за нарушение земельного законодательства (понятие, виды, условия применения).

Ответственность нужно понимать в двояком смысле:

1. юридическая ответственность как правовой институт (в объективном смысле) – это совокупность юридических норм, устанавливающих неблагоприятные последствия за совершение правонарушения в области использования и охраны земель и порядок их возложения на правонарушителя;

2. в субъективном смысле юридическая ответственность – это обязанность лица, виновного в совершении правонарушения, претерпеть неблагоприятные последствия, предусмотренные законом или договором.

Основные функции ответственности:

1. штрафная (репрессивно-карательная);

2. предупредительно-восстановительная (превентивная);

3. правовосстановительная (компенсационная).

Основанием ответственности является земельное правонарушение. Земельное правонарушение – это виновное противоправное деяние, нарушающее права, законные интересы и (или) правовые нормы, регулирующие отношения в области использования, управления и охраны земель. Особенностью ответственности за земельные правонарушения является то, что привлечение виновных лиц к уголовной или административной ответственности не освобождает от обязанности возместить убытки и устранить последствия земельного правонарушения. В состав правонарушения входят 4 элемента:

1. объект;

Общим объектом земельных правонарушений являются правоотношения в области использования, управления и охраны земель. Специальным объектом могут быть отношения права собственности на землю, порядок ведения кадастра недвижимости, отношения в сфере управления.

2. объективная сторона;

Выражается в форме противоправного деяния (как правило, в форме действия, либо бездействия), а так же причинной связи между последствием и причинённым вредом. Земельные правонарушения могут иметь формальный состав и материальный состав. Может характеризоваться факультативными элементами (нецелевое использование водоохранных зон – место использования);

3. субъект;

Любые лица: граждане, юридические лиц, должностные лица. Они могут быть непосредственными участниками земельных отношений (собственниками, землевладельцами, землепользователями), либо могут быть опосредованными (при самовольном захвате земельного участка);

4. субъективная сторона.

Это вина (умысел либо неосторожность). Как правило, правонарушения совершаются с косвенным умыслом. Виды ответственности в сфере использования и охраны земель:

1. административная ответственность;

2. уголовная ответственность;

3. дисциплинарная ответственность;

4. гражданско-правовая ответственность;

5. земельно-правовую ответственность.

Статья 276. Прекращение сервитута

1. По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

2. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

41. Способы приобретения вещных и обязательственных прав на землю и иные объекты гражданских правоотношений.

Способы приобретения:

Общегражданские (для любых субъектов права) и специальные (у определенных субъектов, например, конфискация, ревизия).

1. Первоначальные (возникает впервые либо помимо воли предыдущего собственника):

• - создание новой вещи: создание новой вещи для себя, приобретение права собственности на вновь созданное недвижимое имущество (с момента государственной регистрации), переработка (общее правило – собственником является собственник материалов, если стоимость переработки больше стоимости материалов, то переработчик), самовольная постройка (после признания в определенном порядке).

• - завладение вещью: судебное решение о признании права собственности на бесхозяйную вещь (не имеют собственника или он не известен; бесхозная недвижимость может по решению суда перейти в собственность муниципалитета через год после постановки на учет, или другим собственником в силу приобретательной давности), движимые вещи, от которых собственник отказался (<5мрот-заберешь,>через суд, 5 лет с момента приобретения), находка (нужно заявить о находке, срок пресекательной давности – 6 мес., вознаграждение – 20%), безнадзорные животные (6 мес, 20%, расходы, при ненадлежащем обращении – вернуть собственнику и после 6 мес по соглашению или суд), клад (идет в собственность кому принадлежит земля 50% и 50% нашедшему; памятники истории и культуры – РФ – 50% собственнику и нашедшему, тайно – только собственнику), сбор общедоступных вещей (грибы, рыба). Приобретательная давность (добросовестно, открыто и непрерывно владеет недвижимостью – 15 лет, иное-5 лет, приобретательное право собственности).

2. Производные:

• - по договору (с момента передачи, государственной регистрации, иное по законодательству или договору);

• - наследование;

• - реорганизация юр. лица;

• - приобретение членом кооператива права собственности после полного внесения своего паевого взноса.

Основания возникновения обязательств – юридические факты, с которыми правовые нормы связывают установление обязательственных правоотношений.

Возникают на основании:

• 1) Договора (основанием возникновения данного обязательства могут быть самые различные виды договоров).

• 2) Односторонние сделки. В этих случаях субъект гражданского права путем одностороннего волеизъявления либо распоряжается своим субъективным правом, либо возлагает на себя субъективную обязанность, наделяя тем самым другую сторону в обязательственном правоотношении соответствующим субъективным правом (например завещательный отказ).

• 3) Причинение вреда (деликты) и иные неправомерные действия (причинение вреда или неосновательное обогащение).

• 4) Иные действия граждан и юр. лиц – обязательства которые прямо не предусмотрены законом или иными НПА, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

• 5) События – т.е. такие юридические факты, которые не зависят от воли людей (например страховщик обязан в случае наступления страхового случая выплатить страховку страхователю).

• 6) Акты государственных органов и органов местного самоуправления (например ордер на жилое помещение предоставляет его держателю право на заключение договора найма жилого помещения).

42. Мониторинг земель. Охрана земель (понятие, цели, содержание).

Охрана и защита земель – разные понятия. Законодатель отказался от легального определения охраны земель. Охрана земель характеризуется тремя категориями:

1. сохранение земель;

2. восстановление земель;

3. улучшение благоприятного состояния земель.

Охрана земель характеризуется двумя категориями и выполняет 2 функции: превентивную (предупредительную) и восстановительную. Превентивные мероприятия:

1. разрабатываются программы по охране земель:

2. проведение экологической экспертизы (государственной и общественной – в зависимости от объекта, органа, который осуществляет);

3. установление в законодательстве экологических, санитарно-гигиенических требований и норм, в том числе установление нормативов предельно допустимых концентраций вредных веществ, вредных микроорганизмов и других загрязняющих почву, биологических веществ, несоблюдение которых может привести к загрязнению почв окружающей среды, деградации естественных экологических систем;

4. в законодательстве устанавливаются меры экономического стимулирования по охране и надлежащему использованию земель (напр., плата за загрязнение окружающей среды);

Восстановительные мероприятия:

1. рекультивация земель

2. мелиорация земель,

3. консервация земель.

Рекультивация земель – это комплекс работ, направленных на восстановление продуктивности и народно-хозяйственной ценности нарушенных земель, а также на улучшение условий окружающей среды. Нарушенные земли – это земли, утратившие свою хозяйственную ценность либо являющиеся источником отрицательного воздействия на окружающую среду в связи с нарушением почвенного слоя, гидрологического режима и образования техногенного рельефа в результате производственной деятельности. Мелиорация – это коренное улучшение земельных участков путем проведения гидротехнических, культуртехнических, химических, агротехнических и иных мелиоративных мероприятий. Существуют 4 типа мелиорации:

1. гидромелиорация;

2. агролесомелиорация;

3. культуртехническая мелиорация (как правило, очистка земельных участков);

4. химическа мелиорация.

Мелиорация осуществляется в целях:

• повышения продуктивности и устойчивости земледелия;

• обеспечения гарантированного производства сельскохозяйственной продукции;

• создания необходимых условий для вовлечения в сельскохозяйственный оборот неиспользуемых и малопродуктивных земель.

Консервация земель проводится в целях:

• предотвращения деградации земель;

• восстановление плодородия почв и загрязненных территорий.

С учётом специальных обследований решение о консервации земель принимают уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления. После принятия такого решения разрабатывается проект землеустройства, в котором определяются сроки консервации, мероприятия, очерёдность проведения мероприятий, их стоимость, а также предложения по дальнейшему использованию после завершения мероприятий по консервации. Загрязненные земли в зависимости от степени загрязнённости могут:

1. переводиться в земли запаса для консервации в случае невозможности обеспечения безопасности здоровья человека, необходимого качества, произведённой на этих землях продукции, и при отсутствии эффективных технологий при восстановлении таких земель;

2. земли используются по назначению с установлением особых условий использования и режима деятельности на этих землях в целях обеспечения безопасности здоровья человека и необходимого качества производимой продукции.

Этих двух случаях устанавливаются охранные зоны, охранные знаки о том, что эти земли загрязнены.

3. земли используются по целевому назначению без установления особых условий использования, режима деятельности, если уровень загрязнения не превышает установленных нормативов.

43. Оборот земельных участков. Ограничения оборотоспособности земельных участков.

Распределения и перераспределения земель между землепользователями

45. Ипотека (залог земельных участков и иных объектов недвижимости).

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. Одним из способов снижения рисков кредитора является ипотечное страхование.

Фед-ый закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ