Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

 

Процедура оценки включает в себя следующие этапы^[1]:

1. Заключение договора на проведение оценки;

2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

5. Составление отчета об оценке.

Этап 1. Определение основных вопросов оценки. На этом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:

• цель оценки;

• стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость;

• правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок.

При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования:

• категория земель, в границах которых расположен земельный участок. Для городских земель также вид территориально-экономической зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования, военных объектов и др.;

• разрешенное использование земельного участка;

• форма собственности (аренда, безвозмездное срочное пользование, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, сервитут, частная собственность);

• кадастровый номер;

• сервитуты и ограничения вещных прав на земельный участок;

• наличие застройки (здания, сооружения);

• определение даты проведения оценки. Дата определения стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком;

• cоставление договора на оценку.

Этап 2. Сбор и анализ информации необходимой для проведения оценки. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки и существенной для определения стоимости объекта оценки, изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, проводит анализ политических, экономических, социальных и прочих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, проводит анализ рынка объекта оценки.

Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.

Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на шесть разделов, приводимых ниже.

1. Юридическое описание и регистрационные данные:

   • договор на передачу титула собственности;

   • документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь;

   • информация о собственнике или арендаторе;

   • характеристика сервитутов;

   • правила зонирования и функционального использования;

   • градостроительные требования к землепользованию (градостроительные регламенты, требования государственных градостроительных нормативов и правил и др.);

   • различного рода ограничения: законодательные, административные, санитарно-экологические и рекреационные; коммунальные, ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации и другие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним.

2. Физические характеристики земельного участка.

Описание размера и формы земельного участка включает его размеры, фронтальную границу, ширину и глубину, а также указывает какие-либо преимущества или недостатки, связанные с физическими характеристиками. Оценщик описывает участок и анализирует, каким образом его форма и размер влияют на стоимость объекта собственности. Особое внимание уделяют характеристикам, которые являются необычными для данного района. Влияние размера и формы оцениваемого участка варьируется в зависимости от его вероятного назначения. Например, участок необычной формы может быть пригодным для дома отдыха, но непригодным для осуществления некоторых видов коммерческой или промышленной деятельности.

Фронтальная граница — это измеряемая в метрах сторона участка, выходящая на улицу, железную дорогу, реку или имеющая какую-либо другую географическую особенность, признаваемую рынком.

Часто участок бывает больше или меньше соседних, что оказывает влияние на стоимость и рассматривается в анализе наиболее эффективного использования. Функциональная полезность участка часто связана с оптимальным размером и соотношением фронтальной границы и глубины. Оценщику следует учитывать это обстоятельство в ходе определения стоимости участков с необычной формой или размером. Тенденции стоимости могут быть выявлены из данных о рыночных продажах или из аренды участков различных размеров.

К типичным физическим характеристикам земельного участка относятся:

• размер (площадь);

• форма (конфигурация);

• топография (рельеф);

• ландшафт;

• инженерно-геологические условия для застройки, результаты инженерно-изыскательских работ (если они проводились);

• состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т.п.).

Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.).

Характеристика местоположения и прилегающей территории:

• использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.п.);

• ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах;

• наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;

• возможность подъезда непосредственно к участку, качество и состояние дорог;

• близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума;

• наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние);

• состояние окружающей среды;

• негативное воздействие природных, экологических и социальных факторов:

  • природные — подверженность района местоположения участка затоплениям, оползням, землетрясениям, близкое залегание грунтовых вод,

  • экологические — изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды, электромагнитное и радиационное излучение и пр.

Анализ экономических факторов:

• цены соседних участков;

• наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание (электрические сети, водопровод, канализация, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть и др.);

• данные о продажах аналогичных земельных участков;

• данные о стоимости аренды земельных участков;

• данные о затратах на новое строительство или на улучшения объекта для его эффективного использования (для завершения строительства объекта и его нормальной эксплуатации);

• данные о доходах и затратах от использования объекта;

• этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка:

  • находится в эксплуатации,

  • временно не эксплуатируется,

  • земельные участки, подготавливаемые к продаже или передаче.