1. Цели и задачи экспертной денежной оценки земельных участков, сферы ее применения

Экспертная денежная оценка земельных участков - результат определения стоимости земельного участка и связанных с ним прав оценщиком (экспертом по вопросам оценки земельного участка) с применением совокупности подходов, методов и оценочных процедур, которые обеспечивают сбор и анализ данных, проведение расчетов и оформление результатов в виде отчета (статья 1 Закона «Об оценке земель»)

Экспертная денежная оценка предусматривает определение рыночной (возможной цены продажи на рынке) или другого вида стоимости объекта оценки (залоговая, страховая, для бухгалтерского учета и т.п.), за которую он может быть продан (приобретен) или иным образом отчужден на дату оценки в соответствии с условиями сделки (ч. 3 „Методики экспертной денежной оценки земельных участков”)

Экспертная денежная оценка земельных участков используется при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков и прав на них, кроме случаев, определенных этим Законом, а также другими законами (ст.5 Закона «Об оценке земель»)

Экспертная денежная оценка земельных участков проводится в случае (Статья 13 Закона „Об оценке земель”):

• отчуждения и страхования земельных участков, которые находятся в государственной или коммунальной собственности;

• залога земельного участка в соответствии с законом;

• определения инвестиционного вклада в реализацию инвестиционного проекта на земельные улучшения;

• определения стоимости земельных участков, которые находятся в государственной или коммунальной собственности, в случае если они вносятся в уставной фонд хозяйственного общества;

• определения стоимости земельных участков при реорганизации, банкротстве или ликвидации хозяйственного общества (предприятия) с государственной частью или частью коммунального имущества, которое является собственником земельного участка;

• выделения или определения части государства или территориальной общины в составе земельных участков, которые находятся в общей собственности;

• отображения стоимости земельных участков и права пользования земельными участками в бухгалтерском учете в соответствии законодательством Украины;

• определения убытков собственников или землепользователей в случаях, установленных законом или договором;

• решения суда.

Во всех других случаях денежная оценка земельных участков может проводиться по согласию сторон и в случаях, определенных этим и другими законами Украины.

2 Основные принципы экспертной оценки земельных участков

Возможность купли-продажи земельных участков и осуществления других имущественных операций с ними или с правами относительно них с целью дальнейшего использования земельных участков и получения дохода предопределяет необходимость определения реальной стоимости земельной собственности, где должны аккумулироваться конкретные обстоятельства соглашения, его цель и условия, интересы сторон, вне которых оценка теряет смысл. Поэтому перед экспертом возникает задача, прежде всего, определить, что именно есть объектом и целью оценки, условия, которые ограничивают использование этих результатов, эффективную дату оценки и т.п.

Это предопределяет при определении экспертной оценки земельного участка необходимость выбора базы оценки, обусловленной целью оценки, и процедур согласования ее результатов, полученных с применением разных методов, на основании соблюдения таких основных принципов:

• полезности

• спроса и предложения

• замещения

• ожидания

• добавленной производительности

• вклада (предельной производительности)

• соответствия

• наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принцип полезности заключается в том, что земельный участок имеет стоимость только в случаях, если он способен удовлетворить потребности потенциального собственника (пользователя) в размещении определенных видов экономической деятельности и возможности получать от этого доход или другие преимущества на протяжении данного периода времени и при данных социально-экономических условий.

Принцип спроса и предложения состоит в том, что стоимость земельного участка определяется взаимодействием между предложением (количеством земельных участков с определенными потребительскими свойствами, которые предлагаются по определенным ценам) и спросом (количеством земельных участков, которые могут быть приобретены на рынке по определенным ценам).

Принцип замещения состоит в том, что покупатель, который благоразумно и компетентно действует на рынке, не заплатит за земельный участок сумму большую минимальной цены объектов аналогичной полезности, которые продаются на рынке.

Принцип ожидания предусматривает, что стоимость земельного участка определяется размером чистого дохода от владения (коммерческого использования) им, включая чистый доход от его возможной перепродажи и других выгод.

Принцип добавленной производительности состоит в том, что производительность (доход) земельного участка определяется как часть (доля) в составе доходов объекта недвижимого имущества (хозяйственной деятельности), размещения которого является наиболее эффективным в его границах.

Принцип вклада (предельной производительности) предусматривает, что стоимость отдельного составного компонента объекта недвижимости измеряется как его вклад в стоимость этого объекта как целого или как сумма, на которую стоимость объекта уменьшится в случае отсутствия такого компонента. Этот принцип используется при расчетах уровня лишних, недостаточных или нерационально размещенных земельных улучшений.

Принцип соответствия определяет, что стоимость земельного участка зависит от соответствия всех его составных потребностям рынка.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования состоит в том, что рыночная стоимость земельного участка определяется его наиболее эффективным использованием. При этом под наиболее эффективным использованием понимается разумно оправданное вероятное использование, которое является юридическое разрешенным, физически возможным и экономически целесообразным, в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной по сравнению со стоимостью, которая выходит из других возможных вариантов ее использования.

Во время определения экспертной оценки земельного участка оценщик (эксперт) может обосновать в отчете целесообразность и объем действия вышеупомянутых основных принципов исходя из цели оценки, особенностей объекта оценки, объема доступной информации и ее достоверности.