2.2. Приостановление и отказ в госрегистрации прав на землю

Отказать в регистрации регистрирующий орган может по разным основаниям. В одних случаях причины основаны на законе, в других - на субъективном мнении регистратора или неправильном толковании закона¹.

В законе закреплены случаи приостановления госрегистрация прав, если у госрегистратора возникли сомнения в наличии оснований для госрегистрации прав, в подлинности документов которые предоставлены или достоверности указанных в документах сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.

К обязанностям госрегистратора относится принятие необходимых мер для получения дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждения подлинности документов, достоверности указанных в них сведений.

К обязанностям госрегистратора относится в день принятия решения о приостановлении госрегистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении госрегистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В случае, если госрегистрация прав приостановлена по причине непредставления необходимых для госрегистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим госрегистрацию прав, по межведомственным запросам, заявитель (заявители) уведомляется (уведомляются) о его (об их) праве представить такие документы по собственной инициативе.

Так же госрегистрация прав на земельный участок приостанавливается в случае, если в госкадастре недвижимости в отношении такого земельного участка отсутствуют кадастровые сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в госкадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением следующих случаев если:

кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов;

право на такой земельный участок ранее зарегистрировано в установленном закодательством порядке;

такой земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

подано заявление о госрегистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности на земельную долю;

права возникают в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

иных установленных законодательством случаев.

Госрегистрация сделки с объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на ее основании на объект недвижимого имущества приостанавливается при наличии ранее поданных документов на государственную регистрацию сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества, по которым решение о государственной регистрации или об отказе в госрегистрации не принято. Госрегистрация в этом случае приостанавливается до завершения государственной регистрации сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества по ранее принятым документам.

При этом уведомление о приостановлении госрегистрации прав на такой земельный участок также должно содержать рекомендации по устранению причин этого приостановления и к указанному уведомлению должна быть приложена кадастровая выписка о таком земельном участке, содержащая имеющиеся общедоступные кадастровые сведения о нем.

Госрегистрация прав на основании судебного акта может приостанавливаться государственным регистратором только при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов.

Госрегистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц.

Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, госрегистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов, за некоторым, закрепленном исключении: в случаях непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, государственная регистрация прав приостанавливается на срок до устранения причин, ей препятствующих, но не более чем на один месяц.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме правообладателя, стороны или сторон сделки либо уполномоченного им или ими на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления.

Госрегистрация прав может быть приостановлена госрегистратором на срок не более чем месяц на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением. Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Госрегистрация прав может быть приостановлена на основании определений или решений судебных органов.

Отказ в госрегистрации прав может последовать в следующих случаях:

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим госрегистрации прав в соответствии с законодательством;

с заявлением о госрегистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на госрегистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт госоргана или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие ФЗ №122 перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие ФЗ №122 сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

не представлены документы, необходимые в соответствии с ФЗ о госрегистрации для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с п. 1.2 ст.20, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 ФЗ №122;

ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

Не допустимо осуществление госрегистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.

Отказ в госрегистрации прав может быть обжалован заинтересованными лицами в судебные органы.

В качестве примера, приведем следующее судебное решение.

индивидуальный предприниматель Шыхалиева Севда Бахадур кызы обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - управление, заинтересованное лицо) в государственной регистрации перехода права собственности, выраженного в сообщении от 04.04.2011 № 01/464/2010-408, на основании договора купли-продажи от 27.08.2010 № 345-210/к, предметом которого является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, площадью 78,2 кв. м с кадастровым номером 63:01:0227004:2, расположенный по адресу: г. Самара, Кировский район, пр. Кирова, д. 237 "б", и об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанный земельный участок.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 21.07.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Министерство имущественных отношений Самарской области. Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.10.2011 (с учетом определений об исправлении опечатки от 13.10.2011 и от 07.02.2012), оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2012, заявленные предпринимателем требования удовлетворены; отказ управления в государственной регистрации перехода права собственности, выраженный в сообщении от 04.04.2011 N 01/464/2010-408, на основании договора купли-продажи от 27.08.2010 N 345-210/к, предметом которого является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, площадью 78,2 кв. м с кадастровым номером 63:01:0227004:2, расположенный по адресу: г. Самара, Кировский район, пр. Кирова, д. 237 "б"; управление обязано произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, площадью 78,2 кв. м с кадастровым номером 63:01:0227004:2, расположенный по адресу: г. Самара, Кировский район, пр. Кирова, д. 237 "б".

Управление, не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить как не соответствующие нормам материального права, фактическим обстоятельствам дела и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Как следует из материалов дела, 15.07.2009 предприниматель обратился в министерство с заявлением о предоставлении в собственность за выкуп земельного участка площадью 78,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, пр. Кирова, д. 237 "б".Министерством в газете "Волжская коммуна" от 30.07.2010 N 272 (27219) опубликована информация о предоставлении в собственность за плату названного земельного участка под временный магазин и временное кафе.

Сведения об обращении третьих лиц с заявлениями о предоставлении указанного земельного участка в собственность отсутствуют.

05.08.2010 министерство издало приказ N 1914 "О продаже земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, пр. Кирова, д. 237Б".

В соответствии с названным приказом между министерством (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, от 27.08.2010 N 345-2010/к.

01.12.2010 предприниматель и министерство обратились в управление с заявлением о государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г. Самара, Кировский район, пр. Кирова, д. 237 "б".

В ответ на указанное заявление управление сообщением от 04.04.2011 N 01/464/2010-408 отказало заявителю в государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок, мотивировав отказ непредставлением документов, подтверждающих проведение торгов в отношении указанного земельного участка.

Из материалов дела видно, что в качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию предпринимателем были представлены договор купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, от 27.08.2010 N 345-2010/к и приказ министерства от 05.08.2010 N 1914 "О продаже земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, пр. Кирова, д. 237Б".

Вместе с тем суды установили, что названные договор купли-продажи и приказ, изданный уполномоченным на то органом, в установленном законом порядке не оспорены, недействительными не признаны, и, следовательно, являются надлежащими и достаточными документами для проведения государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок общей площадью 78,2 кв. м с кадастровым номером 63:01:0227004:0002, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, пр. Кирова, д. 237 "б".

При указанных обстоятельствах у управления отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации перехода к предпринимателю права собственности на спорный земельный участок.

Доводы, приведенные заявителем в кассационной жалобе, не опровергают выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций и направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

В этой связи обжалуемые судебные акты, признавшие отказ управления незаконным, приняты в соответствии с нормами материального, процессуального права, подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения¹.

Таким образом, в рассматриваемом случае в качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию представлены договор купли-продажи и приказ министерства имущественных отношений области "О продаже земельного участка", которые в установленном порядке не оспорены, не признаны недействительными и, следовательно, являются надлежащими и достаточными документами. Суд пришел к выводам о соблюдении заявителем требований абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 ФЗ № 122-ФЗ и об отсутствии у управления госрегистрации оснований для отказа в регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права возврату не подлежит.

Технические ошибки в записях, допущенные при госрегистрации прав, исправляются в 3-х дневный срок по решению государственного регистратора после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях.