- •Введение
- •Содержание
- •Раздел 2. Техническая экспертиза объекта
- •2.1 Расчёт объемно-планировочных показателей
- •2.2 Описание дефектов конструктивных элементов
- •2.3 Определение степени физического износа
- •3.1.1 Анализ рынка продажи офисной недвижимости
- •2.4 Вывод по техническому состоянию объекта
- •Раздел 3. Анализ рынка по выбранным сегментам
- •3.1 Анализ рынка офисной недвижимости
- •3.1.2 Анализ рынка аренды офисной недвижимости
- •3.2Оказание услуг
- •Раздел 4. Экономическая экспертиза обследуемого объекта
- •4.1Анализ swot местоположения
- •Анализ наиболее вероятных вариантов использования объектов
- •4.2 Сравнение наиболее вероятных вариантов использования объекта
- •Заключение
- •Список использованной литературы
4.2 Сравнение наиболее вероятных вариантов использования объекта
По каждому рассмотренному варианту определяем стоимость объекта методом остатка. Для выбора наиболее эффективного варианта использования объекта необходимо рассчитать сумму капитальных вложений, которые необходимы для эксплуатации объекта, и чистый операционный доход.
Рассчитываем сумму капитальных вложений для улучшений (новое оборудование, роллеты, двери, окна и т.д.)
1. Офисные помещения.
Для устройства офисных помещений в имеющемся здании необходимо провести следующие работы:
заменить межкомнатные двери. Стоимость щитовой двери (2000x800) 1470 500 бел.руб. Стоимость доставки и установки-255 000 бел.руб.
6x(1470 500+255 000)=10 353 000 бел.руб.
заменить сантехнику. Стоимость умывальника с пьедесталом – 462 000 бел.руб. Стоимость унитаза – 772 800 бел.руб. Стоимость смесителя для умывальника – 258 000 бел.руб. Стоимость работ по замене сантехники – 120 000 бел.руб.
Объём капитальных вложения, необходимых для эксплуатации будет равен 10 353 000+462 000 +772 800 +258 000+120 000=11 965 800 бел.руб.
счёт чистого операционного дохода произведём в табличной форме.
Рассмотрим два имеющихся варианта использования:
Сдача в аренду для использования как офисных помещений
Таблица. 4.3 Реконструированный отчёт о доходах по зданию
Наименование статей доходов и расходов |
Ед. изм. |
Объём |
Ставка евро/м2 |
Итого стоимость |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
|
|
|
евро |
Рыночная арендная плата |
||||
Аренда офисных помещений |
м2 в мес. |
278,13 |
10,6 |
2948,22 |
Всего |
|
|
|
2948,22 |
|
|
|
|
руб. |
Курс евро на 28.11.2012, руб. |
|
|
|
11000 |
Доход в месяц |
|
|
|
32430424,4 |
Итого потенциальный валовый доход |
в год |
ПВД |
|
389165092,8 |
Коэффициент риска неуплаты |
|
Р1 |
|
19458254,64 |
Итого с риском неуплаты |
|
|
|
369706838,2 |
Коэффициент занятости |
|
Р2 |
|
36970683,82 |
Всего действительный валовый доход |
|
ДВД |
|
332736154,3 |
Операционные расходы |
|
|
|
|
Постоянные расходы |
|
|
|
|
Страхование |
|
|
|
12284773,3 |
Налог на недвижимость |
|
|
|
12284773,3 |
Итого постоянные |
|
ОРпост |
|
24569546,6 |
Переменные расходы |
|
|
|
|
НДС 20% |
|
|
|
66547230,86 |
Республиканские и местные сборы, 3% |
|
|
|
|
Расходы на маркетинг и работу с арендаторами |
|
|
|
3327361,54 |
Расходы на управление |
|
|
|
3327361,54 |
Расход на уборку, обеспечение безопасности, техническое обслуживание |
|
|
|
33273615,43 |
Итого переменные расходы |
|
ОРпер |
|
106475569,4 |
Расходы на замещение |
|
Рзам |
|
|
Всего операционные расходы |
|
OP |
|
131045116 |
Чистый операционный доход |
|
NOI |
|
201691038,3 |
Коэффициент операционных расходов |
|
КNOI |
|
0,4 |
Коэффициент чистого операционного дохода |
|
Кор |
|
0,6 |
Расчет коэффициента капитализации по вариантам использования объекта.
Выбираем 5 наиболее близких к объекту оценки объектов-аналогов, для которых известна их цена. По каждому объекту назначаем наиболее вероятную арендную ставку.
Таблица. 4.4 Расчет коэф-та капитализации по объектам-аналогам офисной недвижимости
№ |
Адрес объекта |
Пло-щадь, м2 |
Цена 1м2 скоррект. по дате |
Цена объекта скоррект. по дате |
Арендная ставка, евро за м2, мес. |
Чистый арендный доход за год |
Действи-тельный валовый доход |
Чистый операц. доход |
К-т капит % |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
1 |
ул. Воровского |
164 |
1 993 040 |
127554560 |
10 |
7680.00 |
80607744 |
56305763 |
44.14 |
2 |
г. Брест, ул. Советская |
190.3 |
2 843 050 |
256727415 |
12 |
13003.20 |
113732489 |
79493084 |
30.96 |
3 |
г. Брест, ул. Воровского |
164 |
2 567 800 |
164339200 |
10 |
7680.00 |
80607744 |
56305763 |
34.26 |
4 |
г. Брест, ул.Советская |
149.6 |
2 340 950 |
116111120 |
10 |
5952.00 |
62471002 |
43610043 |
37.56 |
5 |
г. Брест, пр. Машерова, 30 |
211.9 |
2 670 000 |
298773000 |
8 |
10742.40 |
112750082 |
78805399 |
26.38 |
|
|
|
|
|
|
|
|
средн |
34.66 |
Тогда средний коэффициент капитализации составит 34,66%, а с учетом надбавки (4-8%) – 38,66%.
Чистый операционный доход, приходящийся на капитальные вложения, составит: 0,3866∙11 965 800 =4625978 руб.
Чистый операционный доход, приходящийся на существующую часть:
201691038,3 – 4625978=197065060,3 руб.
Значит, стоимость нашего объекта составит:
197065060,3/0,3466=568566244,4 руб.=65730долл.
На основании расчетов возможных вариантов использования объекта можно сделать вывод, что наилучшим вариантом использования, с экономической точки зрения, является сдача в аренду офисных помещений.