Обоснование инвестиций

Общие сведения

Принятие инвестиционного решения — ответственный и важ­ный шаг в реализации инвестиционного проекта. Возможные рис­ки, альтернативная доходность, прогнозирование рыночной си­туации, расчет себестоимости и рентабельности должны учиты­ваться при выборе любого решения, связанного с инвестирова­нием финансовых средств. До стадии реализации проектного ре­шения-предложения проходит несколько этапов анализа и оцен­ки конкретных параметров проекта.

Прежде всего рассматриваются пути возможного отвода земель­ного участка и права на данный участок.

С целью правового обоснования начала инвестиционной дея­тельности по объекту застройки заказчик обязан подготовить, со­гласовать и утвердить в установленном порядке исходно-разреши­тельную документацию, право разработки которой предоставле­но комитету по архитектуре (в Москве Москомархитектура). Про­ведение комплекса проектно-изыскательских работ является оп­ределяющим этапом инвестиционно-строительной деятельности для инвестора. Комплекс работ выполняется за счет средств заказ­чика-инвестора на всех этапах разработки, но при наличии соот­ветствующего поручения Правительства Москвы или комиссии по регулированию земельных отношений и градостроительству.

В целях предоставления достоверной и полной информации об объемах затрат на проектирование и строительство предваритель­но разрабатывается изначальная документация по обоснованию инвестиций. Процесс обоснования инвестиций относится к этапу предпроектной стадии. На этой стадии заказчик, исходя из замысла и целей, разрабатывает концепцию проектно­го решения, определяет коммерческую, финансовую, экономи­ческую эффективности. Инициатором проектного решения может быть любой участник, но деловая инициатива должна исходить от заказчика. На основе своих намерений и анализа ситуации заказчик (инвестор, застройщик) подготавливает документ, в кото­ром реализуется его замысел, — декларацию о намерениях инвес­тора (застройщика).

Декларация содержит следующие сведения:

- об инвесторе (заказчике, застройщике) и его адрес;

- местоположение предполагаемого объекта;

- характеристику объекта, обоснование намечаемого решения;

- потребность в ресурсах при строительстве и эксплуатации;

- перечень основных сооружений, их основные характеристики;

- инженерное и транспортное обеспечение, влияние на окружа­ющую среду;

- источники финансирования, сроки строительства объекта.

Декларация направляется для рассмотрения в местный орган государственного управления, обладающего правом изъятия и предоставления земельных участков. В случае положительного ре­шения заказчик разрабатывает обоснования инвестиций, т. е. ком­мерческую, финансовую, экономическую эффективности стро­ительства. На этой стадии осуществляются технико-экономи­ческое обоснование, предпроектные исследования инвестици­онных возможностей реализации проекта, а также разрабаты­вается бизнес-план или календарный план проектно-строительных работ.

Бизнес-план — комплексный итоговый документ обо­сновывает и оценивает проектное решение, показывает ожидае­мые доходы и затраты, содержит анализ его окупаемости. Состав бизнес-плана и степень его детализации зависят от масштабов проекта и его стоимости. После получения положительного ре­шения о намерениях заказчик принимает решение о разработке технико-экономического обоснования (ТЭО), которое является обязательным документом, если финансирование осуществляет­ся из государственного бюджета РФ, внебюджетных государствен­ных фондов или за счет собственных ресурсов государственных предприятий.

ЭТАПЫ РАЗРАБОТКИ ИСХОДНО-РАЗРЕШИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

Заказчик (инвестор), руководствуясь положением о едином по­рядке предпроектной и проектной подготовки строительства, при наличии поручения префекта административного округа подго­тавливает заявку в центр подготовки исходно-разрешительной до­кументации Москомархитектуры.

Форма-задание на разработку исходно-разрешительной докумен­тации приведена ниже.

Характеристика предполагаемого объекта

1. Размещение объекта

2. Административный округ

3. Муниципальный район

4. Адрес

Технические показатели объекта

1. Общая площадь объекта

2. Площадь территории

3. Функциональное назначение

4. Этажность

5. Функциональное назначение 1-го этажа

6. То же подземного этажа

Предложения по срокам использования территории

1. Срок аренды земельного участка

2. Срок освоения территории (год, мес.)

3. Срок ввода объекта в эксплуатацию

4. Дополнительные сведения

1. Наличие правовой документации

2. Наличие правоустанавливающих имущественных или земельных отношений

3. Наличие лицензии на право выполнения функций заказчика

4. Свидетельство о регистрации Устава организации, предприятия

Архитектурно-строительная характеристика объекта

1. Тип проекта: индивидуальный, типовой или повторно приме­ няемый

2. Материал ограждающих конструкций

3. Материал несущих конструкций

К заданию прилагаются копии правоустанавливающих документов

Этап 1. По целевым программам или поручениям Правитель­ства Москвы префектуры округа осуществляют вариантный под­бор участка для размещения объекта.

Этап 2. Разрабатывается (корректируется) предпроектная градо­строительная документация для размещения локальных объектов.

Этап 3. Осуществляются предпроектная архитектурно-строи­тельная проработка (архитектурная концепция), выбор архитек­турно-планировочного решения, оптимального варианта разме­щения объекта, его объемно-пространственного решения, уточ­няются границы территорий, взаимосвязь с окружающей застрой­кой. Исполнителями перечисленных этапов по поручению Москомархитектуры являются НИиПИ Генплана; архитектурно-пла­нировочное управление административного округа, проектные мастерские (пример — Москва).

Результаты проработок в установленном порядке подлежат со­гласованию с городскими надзорными органами (Москомприроды, Московского городского центра санэпиднадзора) Москомархитектуры и последующему утверждению результатов.

В состав комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД) входят: градостроительные заключения; заключения по ин­женерному обеспечению объекта; заключения экологической эк­спертизы, которые рассматриваются на Регламентной комиссии с целью подготовки распорядительного документа о пре­доставлении права строительства конкретному застройщику на определенных городом условиях; проект договора на аренду (покупку) земельного участка; данные стоимости права застройки участка.

Этап 4. Оформляются земельные отношения.

Положительное распоряжение о предварительном согласовании и резервировании земельного участка направляется в архитектурно-планировочное управление административного округа (АПУ) и тер­риториальное подразделение земельного комитета Москомзем. АПУ округа подготавливает заключение о возможности (невозможности) использования участка под указанные цели, при необходимости осу­ществляет вариантный подбор земельного участка; подготавливает Эскиз № 1 или ситуационный план в масштабе М 1:2000 и согласо­вывает Эскиз № 1 в отделе подземных сооружений Горгеотреста.

Основанием для получения права на строительство (реконст­рукцию, реставрацию) объекта и аренду земельного участка за­стройщиком является распорядительный документ префекта ад­министративного округа, решение окружной комиссии по иму­щественно-земельным отношениям и градостроительству, офор­мленный и подготовленный Москомархитектурой комплект ис­ходно-разрешительной документации.

Сначала заказчик подает заявку на имя администрации (пре­фекта) с целью получения разрешения на землеотвод. Затем по поручению префекта готовятся первичные документы-заключе­ния: от архитектурно-планировочного управления предложение по участку (площадь, конфигурация и др.); от Москомзема харак­теристика участка (свободен, наличие арендатора); от районной управы округа согласие на отвод участка.

Далее все первичные заключения рассматриваются на первой земельно-имущественной комиссии префектуры, которая выно­сит первоначальное решение — согласие с возможностью разме­щения на указанном участке объекта соответствующего назначе­ния; дает поручение заказчику на разработку градостроительного заключения (ГЗ). Затем следуют согласования с городскими струк­турами, подготовка исходно-разрешительной документации (от 20 согласований и более). В целях сокращения и упрощения про­цедуры согласований функции согласования возложены на центр подготовки исходно-разрешительной документации, который бе­рет на себя все необходимые заботы, в том числе финансовые расчеты. В заключение происходит вторичное рассмотрение воп­роса на имущественно-земельной комиссии, где принимается ре­шение о предоставлении участка на определенных условиях:

если это коммерческий объект, то заказчик оплачивает права выкупа арендуемого земельного участка;

если объект социальной инфраструктуры, то цена (оплата) выкупа права аренды зависит от зоны размещения объекта.