Глава 1. Институт аренды в советсткий период и на современном этапе

1.1 Исторический анализ развития арендных отношений и договора аренды.

Договор аренды (имущественного найма) является одним из наиболее распространенных. Он известен издревле как наиболее адекватная правовая форма передачи имущества во временное пользование за плату.

История договора аренды насчитывает около двух тысячелетий. Договор аренды и некоторые его виды были известны еще в Древнем Риме. Римское частное право разграничивало три отдельных договора найма: а) наем вещей (locatio-conductio rerum), б) наем услуг (locatio-conductio operarum), в) наем работы или подряд (locatio-conductio operis или operis faciendi). Общее между этими тремя договорами усматривалось в том, что одна сторона обязуется предоставить другой стороне пользование известным объектом, а другая сторона обязуется уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение» ¹.

Впервые упоминание о договоре имущественного найма в российском праве можно найти в Псковской судной грамоте, возникшей в условиях развитого феодализма и уже в определенной степени сформировавшихся товарно-денежных отношений, вследствие чего сложилась благоприятная ситуация для развития институтов гражданского права, одним из которых и был договор имущественного найма. Так, ст. 103 гласит: «А подсуседник на государи судьи или иного чего волно искати», то есть «подсуседник», как отмечают исследователи, - «наниматель дома или части - усадьбы должен был оплачивать найм своей работой»². И хотя это единственная статья в Псковской судной грамоте, которая посвящена указанному договору, однако, можно предположить, что такие сделки в условиях большого торгового города совершались достаточно часто.

Свое дальнейшее развитие указанный договор получил в 18 веке. Как указывают исследователи, основные его условия - срок и размер платы определялись обычно сторонами, но в некоторых случаях срок найма предусматривался законом. Договор найма недвижимого имущества считался действительным только в том случае, если он был заключен крепостным порядком (письменная форма договора, оформлявшаяся уездными судами и палатами гражданского суда).

В конце 18 века было разрешено заключать договор явочным путем, то есть составлением письменного договора на дому в присутствии свидетелей и засвидетельствовании его нотариусами и маклерами с приложением печати³. В 1830 г. было издано Полное Собрание Законов Российской Империи, на основе которого был составлен Свод Законов Российской Империи, вступивший в силу с 1 января 1835 г. и действовавший до осени 1917 г.

Имущественному найму в этом документе было посвящено 45 статей, что характеризует указанную регламентацию как достаточно подробную, в особенности, если учесть, что в советский период. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. содержал всего 20 статей, посвященных данному договору. Вообще, необходимо заметить, что именно во время действия Свода законов Российской Империи договор имущественного найма был детально урегулирован, что позволило сформировать полноценное представление об этом договоре в российском дореволюционном гражданском законодательстве.

Предмет найма назывался нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. В качестве предмета найма могли выступать физические вещи, как движимые, так и недвижимые, однако в наем могли быть переданы только не потребляемые вещи. Так, Г.Ф. Шершеневич подчеркивал, что «не всякая вещь может быть отдана внаем, потому, что не всякая вещь допускает пользование без повреждения ее существа»⁴.

Д.И. Мейер отмечал, что «не одни физические вещи, а другие имущества могут быть предметом найма. Так, откупная система представляет собой наем права - вещи бестелесной, обыкновенно права исключительного, пользование которым может быть приобретено только по какому - либо договору, и есть интерес приобрести это пользование. Поэтому нужно принять, что всякого рода имущество, представляющее какую - либо возможность пользования, могут быть предметом найма, и для понятия о пользовании нисколько не существенно, чтобы наниматель непосредственно пользовался нанятым имуществом, удовлетворял им какую - либо свою потребность, лишь бы только он мог извлекать для себя из имущества какую - либо пользу»⁵.

Таким образом, можно сделать вывод, что предмет договора найма в российском дореволюционном гражданском праве понимался значительно шире, нежели в действующем законодательстве.

Следующим актом после Свода законов Российской империи, призванным наиболее полно и последовательно урегулировать гражданские правоотношения, должно было стать Гражданское уложение. В ходе подготовки проекта была проведена серьезная работа по анализу возможных путей устранения недостатков присущих правовому регулированию того периода времени. Однако известные события в жизни страны привели к тому, что Гражданское Уложение так и не было принято. Тем не менее, результаты этой работы в какой-то мере воплотились в Гражданском кодексе РСФСР, который был принят в 1922 г (далее - ГК РСФСР 1922 г.). Следующим по времени источником права, регулирующим арендные отношения, стал Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. (далее - ГК РСФСР 1964 г.).

В соответствии со ст. 152 ГК РСФСР 1922 г., равно как и в ст. 275 ГК РСФСР 1964 г., под договором имущественного найма понимался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество во временное пользование за плату. Чтобы понять, в каком аспекте рассматривался данный договор в советском гражданском праве, обратимся к еще одной его характеристике, предложенной Е.А. Павлодским: «Договор имущественного найма, именуемый также арендой или прокатом, представляет собой одну из форм распределения средств производства и предметов потребления между социалистическими организациями и гражданами, между гражданами с целью удовлетворения их кратковременной потребности в различного рода имуществе»⁶.

Таким образом, законодатель предназначал данный договор лишь для удовлетворения насущных потребностей и практически исключал возможность использования этого договора в целях извлечения доходов.

Следует отметить, что законодательство этого периода пошло по пути ограничения круга объектов имущественного найма. Причем, если ГК РСФСР 1922 г, предусматривал нормы, регламентирующие наем государственных или коммунальных предприятий (ст. 153), наем жилых помещений (ст. 166), а также земельных участков (ст. 169-а), то в ГК РСФСР 1964 г. больше не было норм, регулирующих сдачу внаем указанных объектов, что объясняется тем, что государственные предприятия как имущественные комплексы перестали являться объектами гражданского оборота; отношения, связанные с наймом жилых помещений стали предметом регулирования теперь самостоятельного договора жилищного найма.

Кроме того, как указывал Е.А. Павлодский, не могли быть предметом найма права граждан, земли сельскохозяйственного назначения, а также не могли передаваться внаем гражданам средства производства⁷.

Что касается субъектов указанного договора, то ими могли быть как граждане, так и социалистические организации.

Право сдачи имущества внаем, как отмечал О.С. Иоффе, принадлежало его собственнику или обладателю права оперативного управления⁸.

Как уже было указано, временный характер пользования являлся одним из основных условий, без которого не мог иметь места договор имущественного найма. ГК РСФСР как 1922 г., так и 1964 г. предусматривали сроки найма определенные и неопределенные. Неопределенность срока по договору имущественного найма не означала постоянства пользования вещью, напротив, это предполагало возможность расторгнуть договор в любой срок, однако при соблюдении сроков предупреждения.

Ст. 155 ГК РСФСР 1922 г. предусматривался и бессрочный договор найма: в случае заключения договора без указания срока, он считался заключенным на неопределенный срок. Такой договор, в отличие от срочного договора, мог быть расторгнутым во всякое время по желанию любой стороны, с предупреждением при найме предприятий, жилых и нежилых помещений за три месяца, при найме прочего имущества - за один месяц. Надо сказать, что предельный срок в двенадцать лет в договорах практически не использовался⁹.

ГК РСФСР 1964 г. предусматривал также бессрочные договоры, которые могли быть прекращены в соответствии с правилами, аналогичными, предусмотренным в ГК РСФСР 1922 г. Существовала возможность при наличии определенных обстоятельств трансформировать срочный договор в бессрочный, а именно, как указывает ст. 279 ГК РСФСР 1964 г., если наниматель продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя. Однако это правило не распространялось на случаи, когда договоры заключались между социалистическими организациями и при бытовом прокате. Действие этих договоров прекращалось по истечении обусловленных сроков.

Но у социалистических организаций, выступавших в качестве нанимателей, в соответствии со ст. 280 ГК РСФСР 1964 г, появлялось другое преимущество. Если они выполняли свои обязанности по данному договору надлежащим образом, у них возникало право на возобновление договора, причем это право было преимущественным перед другими лицами¹⁰. Однако эти условия могли быть изменены, необходимо, чтобы новые условия, которые указывал наймодатель, не были худшими в сравнении с теми, на которых он предполагал сдать имущество внаем третьему лицу.

Таким образом, можно отметить, что развитие советского законодательства привело к тому, что положения, регламентирующие сроки договора имущественного найма претерпели ряд существенных изменений, которым можно дать неоднозначную оценку.

Что касается формы договора, то здесь в соответствии с ГК РСФСР 1922 г. устанавливалось, что договор найма имущества может заключаться как в устной, так и письменной форме. Письменная форма требовалась при найме любого имущества на срок свыше одного года, В отдельных же случаях предусматривалось заключение договора в квалифицированной письменной форме. Это касалось найма государственных или коммунальных предприятий.

Согласно ст. 153 ГК РСФСР 1922 г., к таким договорам должна прилагаться подробная опись сдаваемого имущества. В случае несоблюдения этого правила договор признавался недействительным. Кроме того, они должны были быть нотариально удостоверены, что также являлось обязательным условием их действительности, в дальнейшем законодатель опять несколько снизил уровень требований, предъявляемых к форме договора. В ГК РСФСР 1964 г. была закреплена только одна статья, которая устанавливала простую письменную форму для договора имущественного найма между гражданами в случае заключения его на срок свыше одного года (ст. 276). Если же в качестве сторон договора выступали организации, действовало общее правило п. 1 ст. 44 ГК РСФСР 1964 г., согласно которому всякий договор с их участием должен был совершаться в письменной форме.

Еще один важный момент, который нужно отметить. Поскольку государству того периода была свойственна плановая система хозяйствования, это не могло не отразиться и на разного рода обязательствах, не стал исключением в этом отношении и имущественный наем. О. С. Иоффе подчеркивал, что «имущественный наем - это чаще всего неплановый договор и, чтобы заключить его, по общему правилу, ничего, кроме согласия не требуется. Однако, когда обоими его участниками становятся социалистические организации, заключение договора нередко должно опираться на определенные административно-правовые предпосылки»¹¹.

Таким образом, можно сделать вывод, что имущественный наем мог возникнуть на основании не только договора, но и в ряде случаев на основании договора и предопределившего его заключение административного акта. Если же планово-административный акт отсутствовал там, где это было обязательно, договор признавался недействительным.

Круг основных прав и обязанностей сторон по договору аренды остался традиционным, известным еще со времен римского права. Однако, как отмечал Е.А. Павлодский, если в наем передавалось имущество с дефектами, которые исключали возможность его эксплуатации, то это не освобождало наймодателя от ответственности, даже в случае, когда эти недостатки были оговорены¹².

Наниматель должен был не только не допускать ухудшения имущества, используя его в соответствии с условиями договора, но и поддерживать его в исправном состоянии, посредством проведения за свой счет текущего ремонта, если иного не было установлено законом либо договором (ст. 161 ГК РСФСР 1922 г., ст. 285 ГК РСФСР 1964 г.). Если же наниматель не выполнял условия по осуществлению ремонта, предусмотренного законом или договором, то в соответствии со ст. 289 ГК РСФСР 1964 г. наймодатель мог потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков на основании ст. 292 ГК РСФСР 1964 г.

Ст. 165 ГК РСФСР 1922 г. предусматривала следующие формы наемной платы: а) совершение определенных срочных платежей деньгами или натурой; б) отчисление условленной доли продуктов, предметов производства, полезной площади помещений или денежного дохода; в) выполнение определенных услуг; г) сочетание всех форм.

Практическое значение указанных форм наемной платы было не одинаково. Как подчеркивали исследователи, за исключением оплаты деньгами или услугами, остальные формы наемной платы в хозяйственной жизни общества встречались крайне редко¹³.

Все это привело к тому, что законодатель в ст. 286 ГК РСФСР 1964 г. вообще не конкретизировал форм оплаты.

Наемная плата в этот период времени, чаще всего устанавливалась в денежной форме. Однако, как указывал, Е.А. Павлодский, «в отношениях между гражданами наемная плата может быть установлена как в денежной, так и в натуральной форме (выполнении нанимателем определенных работ, передача наймодателю имущества и т.д.)»¹⁴.

В случае невыполнения нанимателем обязанностей по внесению наемной платы нанимателю представлялось право взыскать ее принудительно, если же образовывалась систематическая просрочка, т. е. в течение трех и более месяцев, то договор можно было расторгнуть.

Судьба улучшений решалась в зависимости от согласия наймодателя. Если таковое существовало, то нанимателю компенсировались затраты, которые он понес в ходе преобразования имущества. Однако речь в этом случае идет не о любых, а только о необходимых расходах¹⁵.

Если же наниматель осуществил действия по улучшению имущества без согласия наймодателя, то в этой ситуации вопрос о судьбе улучшений решался в зависимости от наличия возможности изъять улучшения из объекта найма при сохранении его в первоначальном состоянии и назначении в полном объеме. Если отделение можно было произвести без ущерба для основного имущества, то наниматель был вправе изъять улучшения. Если же такой возможности не существовало, то улучшение безвозмездно переходили к наймодателю.

Отмечу еще один важный момент, характеризующий специфику отношений того периода. Помимо общих правил, касающихся судьбы улучшений, ГК РСФСР 1922 г. ввел в 1929 г. специальную норму, которая поставила решение вопроса о судьбе улучшений в зависимость от статуса субъектов, участвовавших в договоре. Так, в соответствии с примечанием 1 к ст. 179 ГК РСФСР 1922 г., улучшения, произведенные частным предпринимателем, арендующим национализированное или муниципализированное имущество, переходили к арендодателю безвозмездно во всех случаях.

Все это говорит о том, что договор имущественного найма подвергался воздействию не только со стороны юридической, в плане установления норм, которые бы в наибольшей степени отвечали потребностям общества, но и со стороны социальной, которая, отражая классовый характер, скорее приводила к ущемлению прав некоторых субъектов, нежели к разумному обеспечению их интересов.

В 1989 г. были приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде¹⁶, содержащие 33 статьи и осуществлявшие регулирование отношений по аренде.

В науке названный нормативный акт подвергался справедливой критике по разным основаниям. В данном акте, как, впрочем, и в других актах того времени, не всегда четко проводилась грань между субъектом договора аренды и его объектом. В частности, термин «предприятие» использовался в разных значениях.

Подводя итог исследованию договора имущественного найма в гражданском законодательстве досоветского и советского периодов, можно сказать, что в основных своих чертах он соответствовал традиционному пониманию, заложенному еще во времена глубокой древности. Специфика отношений, складывавшихся в обществе в советское время, наложила определенный отпечаток на этот договорный институт. И хотя не всегда изменения, произошедшие в правовой регламентации договора имущественного найма были положительными, многие из них отвечали запросам того времени и были безусловным продвижением по пути совершенствования правового регулирования данного договора.