М.Б. Жужжалов требование о государственной регистрации перехода права собственности

Введение

Германия. Организация оборота недвижимости в Германии такова, что при продаже недвижимости продавец обязан способствовать переходу права собственности к покупателю. В силу § 433 (1), S. 1 ГГУ продавец должен не только передать имущество покупателю, но и сделать так, чтобы тот приобрел право собственности на нее <1>. Для требования об исполнении этой обязанности установлен 10-летний срок исковой давности (§ 196 ГГУ).

--------------------------------

<1> См.: Wolf M., Wellenhofer M. Sachenrecht. 25. Aufl. , 2010. S. 253 (§ 17, Rn 10).

Исполнение обязанности по переводу на покупателя права собственности разбивается на две стадии (§ 873 ГГУ): заключение и удостоверение вещного (но не обязательственного!) договора (Einigung) и внесение записи в реестр прав (Eintragung). Последнее действие совершается на основе подаваемого в регистрирующий орган (Grundbuchamt) распоряжения (Antrag) любой из сторон сделки (§ 13 Abs. 1 S. 2 Grundbuchsordnung), а вещный эффект, с которым связывается исполнение договора продажи недвижимости, является следствием двух юридических фактов: вещного договора и внесения записи в реестр <1>.

--------------------------------

<1> Здесь можно говорить о некоторой аналогии с теорией основания и способа приобретения с той разницей, что в силу принципа разделения (Trennungsprinzip) основание вещно-правовое (Einigung) отделено от основания обязательственного ( ) и последнее не имеет никакого значения для вещного эффекта в силу принципа абстрактности (Abtraktionsprinzip).

Между заключением вещного договора и внесением записи возникает право ожидания (Anwartschaftsrecht) <1>, когда никто не может ни отказаться от вещного договора, ни отозвать распоряжение о внесении записи (§ 873 (2) ГГУ). Право ожидания исключает возможность правообладателя снова распорядиться недвижимостью.

--------------------------------

<1> См. подробнее: Емелькина И.А. Право ожидания и право приобретения чужой недвижимой вещи как вещные права // Вещные права: постановка проблемы и ее решение: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2011. С. 232 - 253; Жученко С.П. Право приобретения чужой недвижимой вещи // Там же. С. 254 - 273.

Следует подчеркнуть, что в романских правовых системах заявление подается любой стороной сделки независимо от другой. Объясняется это тем, что реестр прав и сделок выполняет принципиально иную функцию: вместо регистрации прав имеет место обеспечение публичности (гласности) сделок, что является не элементом фактического состава, с которым связывают возникновение вещного права, а средством создания преимуществ перед другими покупателями (во Франции это свойство называют ).

Испания. Статья 6 Ипотечного закона Испании от 30 декабря 1944 г. (Ley Hipotecaria de 30 de diciembre de 1944) предусматривает, что внести в реестр запись, которой, например, устанавливаются, переносятся, признаются вещные права, может любое лицо (независимо от других лиц), если это лицо: 1) приобретает право; 2) переносит его; 3) имеет интерес укрепить право, которое подлежит внесению в реестр; 4) является представителем любого из упомянутых лиц. Представляемые регистратору документы должны быть публичными ( ) - исходить от органов публичной власти, быть нотариально удостоверенными, если это сделки, и пр.

Внесению в реестр должны предшествовать действительная сделка (или иной юридический факт), а также передача имущества во владение приобретателя. Сама по себе регистрация в реестре не имеет по общему правилу вещно-правового эффекта и не дает преимущества без владения <1>. То есть реестр носит декларативный характер: по общему правилу вещные права возникают безотносительно к опубликованию в реестре соответствующих сделок. Декларативная регистрация принципиально отличается от конститутивной регистрации, без которой право не считается возникшим, и обязательной регистрации, за несовершение которой устанавливается ответственность <2> (ср. ст. 51 КТМ).

--------------------------------

<1> Elementos de derecho civil. T. II. Derecho de . Vol. 2. Contratos y cuasicontratos. Delito y cuasidelito. 4a ed. Dykinson, 2009. P. 40. Впрочем, это спорная позиция (см., например: Curso de derechos reales. 2a ed. Valencia, 2008. P. 68 - 69 (por )).

<2> Albaladejo M. Derecho civil. T. III. Derecho de bienes. 11a ed. Madrid, 2010. P. 865 - 867.

Франция. Считается общепризнанным, что ФГК реализовал идею перехода права собственности по одному соглашению сторон, тогда как римское право строго держалось системы традиции (что не вполне верно ввиду существования так называемых фиктивных традиций). Это слишком упрощенное изложение <1>, к которому, впрочем, прибегают и сами французские юристы ввиду ст. ст. 711, 938, 1138 ФГК.

--------------------------------

<1> Если следовать ему, то получится, что после заключения договора купли-продажи с одним лицом все аналогичные договоры, заключенные с другими лицами, окажутся ничтожными в силу известного запрета продажи чужой вещи (ст. 1599 ФГК).

На деле эффект купли-продажи, как прямо следует из ст. 1583 ФГК, касается сугубо отношений между продавцом и покупателем ("la est acquise de droit l'acheteur du vendeur"), а также распределения рисков, которые переходят на приобретателя с момента заключения соглашения (ст. 1138). Генетически этот подход связан с распространившейся еще до принятия ФГК (и введенной им как общее правило) практикой передачи владения вещью в момент заключения договора купли-продажи посредством конститута владения: стороны признавали, что с момента заключения договора продавец владеет в пользу покупателя (la clause de dissaisine-saisine) <1>.

--------------------------------

<1> Carbonnier J. Droit civil. Vol. II: Les biens, les obligation. Quadrige, 2004. P. 1705 (N 774).

Для защиты третьих лиц во французском праве применяется принцип публичной достоверности <1>. Переход права на недвижимое имущество может быть противопоставлен третьим лицам ( du transfert de ) с момента официальной регистрации сделки в соответствии с Декретом от 4 января 1955 г. N 55-22 <2>. Как правило, документы предоставляют приобретатели (les ayants cause titre particulier du titulaire), хотя положительных предписаний на этот счет нет.

--------------------------------

<1> См.: Atias C. Droits civil - Les biens. Litec, 2009. P. 212 (N 310).

<2> Декрет от 4 января 1955 г. N 55-22 требует, чтобы представляемые документы были les actes authentiques. Это значит, что такой документ должен исходить от какого-то официального лица (officier public, ст. 1317 ФГК): нотариуса, судебного пристава-исполнителя, суда и пр.

Англия. Здесь приобретение недвижимости, права на которую регистрируются, распадается на три основных этапа, каждый из которых имеет свои специфические последствия. Первый этап - заключение договора по отчуждению недвижимости (sale of land), второй - составление специфического одностороннего акта отчуждателем, которым он распоряжается своим правом в пользу приобретателя (execution of a deed), третий - регистрация прав приобретателя на основании представленного акта. Для целей настоящей статьи важно отметить, что по совершении всех распорядительных действий регистрация может осуществляться любой из сторон <1>. Совершение же распорядительных актов охватывается обязательством и является предметом требования по справедливости - об исполнении обязательства в натуре (specific performance).

--------------------------------

<1> S. 24 Land Registration Act 2002: A person is entitled to exercise owner's powers in relation to a registered estate or charge if he is - (a) the registered proprietor, or (b) entitled to be registered as the proprietor.

Изложенное выше со всей очевидностью свидетельствует об отсутствии в большинстве зарубежных правопорядков такой проблемы, как уклонение одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. В то же время создается впечатление, что такое уклонение должно рассматриваться как нарушение обязательства по продаже недвижимости.

Отечественный законодатель предлагает решать ее следующим образом.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При этом данным пунктом указанной статьи также закреплено, что сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Предъявление требования о государственной регистрации перехода права собственности, основанное на п. 3 ст. 551 ГК РФ (далее - требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ, рассматриваемое требование), связано со многими трудностями практического характера. Совместное Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) хотя и содержит важные для практики разъяснения, но не решает многих вопросов и, более того, местами демонстрирует излишнее увлечение подходами, игнорирующими (если не отрицающими!) содержание законодательства. В итоге немногочисленные положения действующего законодательства получили неоднозначную интерпретацию. Все это, конечно, не способствует появлению единообразной судебной практики, а также усложняет разрешение новых спорных вопросов.

Отсутствие соответствующих доктринальных разработок по данной теме оказывает явно пагубное влияние на правоприменительную практику: "забвение" же теоретических основ приводит к отсутствию системности, последовательности при разрешении споров. В настоящей статье предпринимается попытка рассмотреть основные практические проблемы, связанные с предъявлением требований из п. 3 ст. 551 ГК РФ, показав зависимость их решения от того или иного теоретического подхода к пониманию природы данного требования <1>.

--------------------------------

<1> Обращение в статье преимущественно к "отказным" определениям ВАС РФ объясняется двумя причинами: 1) они в любом случае отражают подходы нижестоящих судов; 2) они создают определенную презумпцию (хотя и очень слабую) того, что данные подходы не настолько плохи, чтобы коллегия судей предложила Президиуму ВАС РФ вмешаться в развитие практики.

Решение по требованию о государственной регистрации

перехода права собственности

Лица, участвующие в деле. Истцом по требованию из п. 3 ст. 551 ГК РФ, безусловно, будет являться одна из сторон сделки. В то же время в качестве ответчика по такого рода делам привлекаются: 1) другая сторона по сделке; 2) другая сторона по сделке совместно с регистрирующим органом; 3) только регистрирующий орган.

Привлечение в качестве ответчика другой стороны по сделке (уклоняющейся от государственной регистрации права собственности) вряд ли вызовет вопросы, что нельзя сказать о привлечении в качестве ответчика регистрирующего органа, учитывая отсутствие у него материально-правового интереса в разрешении данного дела.

Думается, регистрирующий орган должен быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. В силу закона данный орган осуществляет правовую экспертизу правоустанавливающих документов и вправе указывать на наличие у него оснований приостановить государственную регистрацию перехода права собственности или отказать в ней, как если бы стороны сами обратились за регистрацией. Поэтому обоснованными представляются такие рекомендации: "При этом необходимо было привлечь к участию в деле соответствующий орган государственной власти, занимающийся регистрацией прав на недвижимость, для выяснения его мнения по названному требованию" <1>.

--------------------------------

<1> Определение ВС РФ от 26 апреля 2005 г. N 19-в05-4.

Долгое время практика склонялась к тому, что по делам рассматриваемой категории в некоторых случаях ответчиком может быть только регистрирующий орган: например, когда продавец прекратил свое существование без правопреемства. Между тем согласно последним разъяснениям такие споры должны разрешаться в порядке производства, предусмотренном для рассмотрения дел, возникающих из публичных правоотношений (гл. 25 ГПК РФ, гл. 24 АПК РФ) <1>. Причем сначала необходимо получить отказ в осуществлении государственной регистрации по причине отсутствия заявления другой стороны по сделке.

--------------------------------

<1> Пункт 62 Постановления N 10/22 закрепляет именно этот порядок, установив не предусмотренное законодательством основание для государственной регистрации (некоторое послабление дано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 3 апреля 2012 г. N 14397/11).

Может ли сторона по сделке предъявить требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ к сокредитору или содолжнику <1>?

--------------------------------

<1> См., например: справка о результатах обобщения судебной практики за 2006 - 2008 гг. по рассмотрению судами гражданских дел, связанных с защитой прав на недвижимое имущество, составленную судьей ВС Удмуртской Республики А.В. Солоняк (http://vs.udm.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=65).

Если признать, что в основании требования лежит обязательство по отчуждению недвижимости, поставленный вопрос решается отрицательно <1>. Причем вполне допустим и противоположный ответ: если уклоняется участник одной из сторон сделки, то требование к нему из п. 3 ст. 551 ГК РФ может предъявить другая сторона (участник на этой другой стороне), но если другая сторона этого не делает, то уклоняется уже и она. Представляется целесообразным допустить предъявление требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ непосредственно к сокредиторам и содолжникам.

--------------------------------

<1> Данные ситуации чаще встречаются в практике судов общей юрисдикции. См., например: Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость / Под общ. ред. В.Н. Соловьева. М., 2011. С. 318 (вопрос 234).

Резолютивная часть решения. Непосредственной целью предъявления в суд всякого требования является получение положительного по нему судебного решения, открывающего в свою очередь дорогу к его удовлетворению с помощью государственного принуждения <1>. Степень достижения данной цели определяется резолютивной частью судебного решения.

--------------------------------

<1> Гордон В.М. Иски о признании. Ярославль, 1906. С. 4, 5.

Резолютивная часть судебного решения, которым удовлетворено требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ, может быть изложена следующим образом:

1) уклоняющаяся от государственной регистрации сторона по сделке решением обязывается оказать содействие истцу - подать со своей стороны заявление на государственную регистрацию (за этим должно следовать обращение взыскания на имущество ответчика в порядке исполнительного производства, если он является продавцом (за этим должно следовать обращение взыскания на имущество продавца в порядке исполнительного производства, но не ясно, что делать, если ответчиком будет покупатель));

2) решение само становится основанием для государственной регистрации и, по сути, заменяет собой требующееся от уклоняющейся стороны по сделке заявление, а также иные правоустанавливающие документы, поскольку правовая оценка им уже дана в этом судебном решении (как это имеет место в случае с решениями, устанавливающими права на недвижимое имущество, и с решениями по искам о признании права (см. п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 июля 2009 г. N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - информационное письмо N 132) и п. п. 21, 52, 53 Постановления N 10/22));

3) регистрирующий орган решением обязывается произвести регистрацию перехода прав.

Представляется, что каждое из названных решений имеет право на существование.

Первое соответствует представлению о требовании из п. 3 ст. 551 ГК РФ как основанном на обязательстве передать имущество в собственность. Второе и третье допустимы, если п. 3 ст. 551 ГК РФ закрепляет, что решение должно быть "о государственной регистрации перехода права собственности", не уточняя его содержание. При этом, как правильно отмечается в литературе <1>, данный пункт не требует установления необоснованности уклонения от регистрации (в отличие от второго предложения того же пункта о возмещении убытков), а потому необязательно связывать требование о государственной регистрации перехода права собственности с нарушением стороной своих обязанностей. Более того, возможно, что требование это удовлетворяется именно тогда, когда спора о недвижимости уже нет - когда обязательства по договору продажи имущества уже исполнены (ср. п. 2 ст. 551 ГК РФ) <2>.

--------------------------------

<1> Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость / Под общ. ред. В.Н. Соловьева. М., 2011. С. 342 (вопрос 241).

<2> Ср.: противоположное мнение, основанное на понимании данного требования как возникшего из обязательства, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27 марта 2012 г. N 15961/11: "Так как общество "РМК-Строй" в нарушение условий договора от 25.12.2009 N 6-Н не исполнило обязанность по передаче правового титула на недвижимость, а требования общества "БалтСтройИнвест", по существу, заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество, суд кассационной инстанции обоснованно квалифицировал данный иск как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Бесспорно, допустимость последнего из перечисленных решений вызывает наибольшие сомнения, однако нельзя не признать, что обязанным зарегистрировать переход права собственности в итоге оказывается регистрирующий орган, потому что сторона по сделке может продолжить уклоняться, а регистрацию провести тем не менее надо <1>.

--------------------------------

<1> Известна также практика предъявления требований об обязании регистрирующего органа провести государственную регистрацию перехода права собственности в случае, когда продавец прекратил свое существование без правопреемства. Постановлением Президиума ВАС РФ от 3 апреля 2012 г. N 14397/11 снова признано допустимым обращаться за обязанием регистрирующего органа осуществить государственную регистрацию перехода права собственности, хотя и ограниченно: по обстоятельствам дела истец сначала получил отказ в государственной регистрации на основании отсутствия заявления продавца. Поэтому суд в принципе мог удовлетворить такой иск, соблюдая разъяснения из п. п. 3 и 62 Постановления N 10/22 (ср. Постановление ФАС Уральского округа от 4 июня 2012 г. по делу N А60-41820/2011 (истец обратился в суд до обращения в регистрирующий орган и получения от него отказа)).

Если обратиться к Закону о регистрации прав на недвижимость, то нельзя не заметить, что он оперирует одновременно двумя понятиями, соотношение которых вряд ли поддается определению. С одной стороны, в нем говорится о решениях, устанавливающих подлежащие государственной регистрации права на недвижимое имущество (в ст. 28), а с другой - о государственной регистрации на основании решения суда, когда он дублирует положение п. 3 ст. 551 ГК РФ (в абз. 3 п. 1 ст. 16). Является ли второе положение частным случаем первого?

Разбирая поставленный вопрос, следует вспомнить о том, что применительно к рассматриваемым ситуациям судебные решения могут носить как преобразовательный (конститутивный), так и установительный (декларативный) характер. Выделяют также решения о присуждении. Такое деление соответствует известному разграничению исков на преобразовательные (конститутивные), о признании (установительные) и о присуждении (исполнительные).

В первом случае судебное решение создает те самые права, которые подлежат государственной регистрации. Это, например, решения о признании права собственности в п. 3 ст. 222 и п. 3 ст. 225 ГК РФ (но не те, что принимаются по искам, указанным в п. п. 19 - 21 или 58, 59 Постановления N 10/22!), решение об установлении сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ), о выделе доли в натуре (п. 3 ст. 252 ГК РФ) и др.

Во втором случае суд лишь признает наличие у истца права, не изменяя правоотношений по поводу недвижимости. Наиболее яркий пример здесь - решение по иску о признании права собственности, когда в ЕГРП была внесена неправильная запись о принадлежности имущества третьему, не владеющему имуществом лицу (см. п. 58 Постановления N 10/22).

В третьем случае ответчик присуждается <1> к исполнению возложенной на него обязанности, которая перестает быть спорной, а истцу открывается возможность обратить взыскание на его имущество, если он покупатель. В пользу истца-продавца придется совершать не предусмотренные законодательством об исполнительном производстве исполнительные действия (п. 17 ч. 1 ст. 64 ФЗ от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве").

--------------------------------

<1> Поэтому слово "присуждение" необходимо употреблять в значении "condemnatio" (т.е. обязание должника что-то сделать), а не "adiudicatio" (т.е. присуждение кому-либо имущества, когда решение - конститутивное - является основанием возникновения права, подобно тому, как им является, например, договор купли-продажи).

Нетрудно заметить, что перечисленные выше типы решений, резолютивная часть которых предусматривает удовлетворение требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ, полностью соответствуют указанным разновидностям решений, с той лишь оговоркой, что обязать непосредственно регистрирующий орган можно не только по гражданско-правовому спору (последнее в новейшей практике уже спорно), но и по спору из публичных правоотношений <1>.

--------------------------------

<1> Возможно и соединение требований гражданско- и публично-правового характера. Например, о возмещении вреда и признании ненормативного акта незаконным в п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. N 99 "Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".

При этом практика стоит на том, что с точки зрения порядка внесения записей в ЕГРП (прежде всего ст. 28 Закона о регистрации прав на недвижимость) существенной разницы между декларативными и конститутивными решениями нет. Действительно, и те и другие вступившие в законную силу судебные решения имеют для регистрирующего органа одинаковое значение: содержащиеся в этих решениях правовые выводы регистрирующим органом оспариваться не могут.

Вследствие сказанного даже если суд установил наличие права, а не создавал право, регистрирующий орган не может давать иную правовую оценку исследованным судом правоустанавливающим документам, чем ту, что дана судом. Таким образом, правоустанавливающие документы, по сути, заменяются судебным решением (для целей проведения государственной регистрации <1>). Те правоустанавливающие документы, опираясь на которые вносилась погашаемая на основании данного решения запись, теряют силу, но лишь в том случае, когда лицо, являющееся согласно этой записи правообладателем, участвовало в деле на стороне ответчика (абз. 2 п. 6 информационного письма N 132; п. 4 Постановления N 10/22).

--------------------------------

<1> Но только правоустанавливающие документы - остальные предоставляются в общем порядке (см. п. 5 информационного письма N 132; абз. 5 п. 53 Постановления N 10/22).

Итак, второй из приведенных выше типов решений охватывает как декларативные, так и конститутивные решения.

Не ясно, подпадают ли решения о присуждении (condemnatio) под этот тип. Например, согласно п. 65 Постановления N 10/22 судебный акт о возврате недвижимого имущества в рамках спора по расторжению договора продажи недвижимости (п. 4 ст. 453 и гл. 60 ГК РФ) является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП, восстанавливающих прежнее положение.

Вместе с тем природа данного требования очень спорна: нельзя исключать, что наличие обязательства вследствие неосновательного обогащения является признаком не приобретения, а отсутствия собственности на стороне приобретателя; предметом же кондикции, соединенной с требованием о признании права собственности за потерпевшим, выступает на самом деле владение. Не исключено также, что такое решение принимается по требованию о "возврате" недвижимости, представляющему собой соединение требований из ст. 398 и п. 3 ст. 551 ГК РФ. К сожалению, непосредственно в Постановлении N 10/22 не содержится указаний на это, как нет и упоминаний (в п. 61) о том, что решение по иску из п. 3 ст. 551 ГК РФ в резолютивной части должно содержать указание на осуществление государственной регистрации.

Следует признать, что решение по требованию из п. 3 ст. 551 ГК РФ не может иметь конститутивный характер: приобретаемое по договору купли-продажи право собственности возникает либо на основании действий самих сторон сделки, либо на основании государственной регистрации перехода права собственности. Судебное же решение следует за первым, но предшествует второму. При этом удовлетворение рассматриваемого требования означает наличие всех оснований для государственной регистрации перехода права собственности.

Такое решение носит декларативный характер применительно к действиям сторон сделки, являющимся основанием для совершения государственной регистрации. Но декларативный характер решения в отношении права собственности вызывает сомнения: не ясно, какое право будет признаваться данным решением, если еще не произошла государственная регистрация перехода права собственности <1>?

--------------------------------

<1> Иск о признании применительно к фактическому составу из п. 3 ст. 551 ГК РФ признается ненадлежащим средством защиты. Тем не менее суд в соответствии с п. 3 Постановления N 10/22 должен рассмотреть спор по существу, применяя те нормы, которые покажутся ему подлежащими применению (см. Постановления Президиума ВАС РФ от 3 апреля 2012 г. N 14397/11, от 27 марта 2012 г. N 15961/11, от 5 октября 2010 г. N 4502/10). Впрочем, из этого правила есть два исключения, которые будут рассмотрены далее.

С учетом сказанного вариантом может стать либо первый из указанных выше типов (решение о присуждении), либо третий тип (спор вытекает из публичных отношений). Но в последнем случае, строго говоря, не может идти речь о применении п. 3 ст. 551 ГК РФ, поскольку споры из публичных правоотношений принципиально связаны с оспариванием действий органов публичной власти, а не с обязанием их совершить какие-либо действия, причем требование из этого пункта признается гражданско-правовым <1>.

--------------------------------

<1> Поэтому Президиум ВАС РФ (Постановление от 1 декабря 2011 г. N 9032/11) обоснованно указал на то, что с принятием Постановления N 10/22 произошла именно замена прежнего подхода арбитражных судов к разрешению ситуаций, когда государственная регистрация осуществляется в отсутствие продавца (подхода, основанного на применении по аналогии с законом п. 3 ст. 551 ГК РФ; см. Постановления Президиума ВАС РФ от 1 сентября 2009 г. N 1395/09 и от 27 мая 2003 г. N 1069/03), новым - связанным с применением гл. 25 ГПК РФ и гл. 24 АПК РФ (п. 62 Постановления N 10/22).

Второй из указанных нами выше типов решений не подходит для удовлетворения обязательственного требования: вряд ли обоснованно подводить под ст. 28 Закона о регистрации прав на недвижимость и решение о присуждении - такое решение не устанавливает вещное право и не подтверждает его наличие. Тем не менее возможность регистрации перехода права собственности непосредственно на основании судебного решения прямо предусмотрена абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество. И если указанные нами принципы решения вопроса об основании требования из п. 3 ст. 511 ГК РФ не терпят исключений, это положение говорит не в пользу "обязательственной теории" данного требования.

Сложившаяся судебная практика. Если требование должно предъявляться к другой стороне по сделке, как это указывается в абз. 1 п. 61 Постановления N 10/22 <1>, то и в резолютивной части решения ответчик должен обязаться произвести соответствующее действие - оказать содействие в регистрации перехода права. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 8 февраля 2011 г. N 13534/10 рассматриваемое требование прямо названо как "возникшее из обязательства".

--------------------------------

<1> Абзац 1 п. 61 Постановления N 10/22 устанавливает: "Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне...".

Такое решение не может ни содержать вывода о принадлежности имущества, ни устанавливать наличие права собственности, которое возникнет у покупателя только после исполнения сторонами обязанностей по договору. Не может оно и обязывать к чему-либо регистрирующий орган, а также быть основанием для государственной регистрации перехода права собственности, поскольку оно не может заменить действие самого ответчика, к совершению которого предполагается этого ответчика понудить. После вступления такого решения в силу речь может идти либо о добровольном исполнении его самим ответчиком (т.е. подача соответствующих документов), либо об обращении взыскания на имущество должника в рамках исполнительного производства <1>.

--------------------------------

<1> В этом плане (до принятия Постановления N 10/22) весьма последовательно поступил ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 25 января 2010 г. по делу N А13-6611/2009: "Решение от 07.09.2009 по настоящему делу не является решением о признании права собственности. Данное решение не обязывает УФРС зарегистрировать переход права собственности. УФРС не лишено возможности в соответствии со статьями 18, 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" проверить представленные на регистрацию документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, на соответствие по форме и содержанию требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, в том числе Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Но высшая судебная инстанция не торопится последовательно проводить свою позицию.

Во-первых, изложенный вывод напрямую не сформулирован, хотя о том, что высший судебный орган придерживается такой позиции, можно заключить из наличия в двух других случаях прямого указания на включение в резолютивную часть требования к регистрирующему органу осуществить государственную регистрацию <1>. В то же время нижестоящие суды единодушно включают в резолютивную часть решения указание "осуществить (произвести) государственную регистрацию перехода права", никому конкретно его не адресуя. Поэтому на практике положительное решение по требованию из п. 3 ст. 551 ГК РФ является основанием для государственной регистрации перехода права собственности. Это полностью соответствует абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, который закрепляет возможность регистрации перехода права собственности в случае уклонения одной из сторон непосредственно на основании судебного решения.

--------------------------------

<1> Абзац 4 п. 62, абз. 5 п. 65 Постановления N 10/22. Как уже указывалось, последний пункт может являться частным случаем п. 61.

Во-вторых, известно, что изложенные выше аргументы не мешают судам рассматривать такое решение как накладывающее обязанность непосредственно на регистрирующий орган (со ссылкой на общеобязательность судебных решений <1>).

--------------------------------

<1> В абз. 4 п. 53 Постановления N 10/22 установлено: "В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ или части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле".

Так, в качестве примера к п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" приведено дело, в котором одна сторона требовала понудить другую сторону зарегистрировать сделку, а в итоге решение оказалось "основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию". Следует особо подчеркнуть, что в данном пункте анализировалось применение п. 3 ст. 165 ГК РФ - достаточно часто он упоминается в комментариях к п. 3 ст. 551 ГК РФ. Но есть один нюанс, на который необходимо обратить внимание: в ст. 165 ГК РФ речь идет об исцелении ничтожности сделки, тогда как требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ предъявляется, когда договор действителен.

Условия удовлетворения требования

о государственной регистрации перехода права собственности

при повторной продаже

Критерии определения покупателя, имеющего преимущество перед другими покупателями. Допустимо рассмотреть следующие ситуации.

1. Недвижимость продана двум покупателям, находится во владении продавца, государственная регистрация перехода права собственности не проведена.

Для этой ситуации критерием определения покупателя, имеющего преимущество перед другими, будет время заключения договора (ст. 398 ГК РФ).

2. Недвижимость продана двум покупателям, государственная регистрация перехода права не осуществлена, но имущество передано во владение покупателю, который был вторым по времени заключения договора.

Для этой ситуации критерием определения покупателя, имеющего преимущество перед другими, будет передача имущества (ст. 398 ГК РФ).

3. Продавец последовательно заключает три договора продажи одного и того же объекта недвижимости. Покупатель, с которым был заключен первый по времени договор, не получает владения вещью и не становится зарегистрированным собственником ее; покупатель, с которым был заключен второй по времени договор, получает имущество во владение; покупателю по третьему договору удается зарегистрировать переход права собственности.

Для этой ситуации критерием определения покупателя, имеющего преимущество перед другими, будет государственная регистрация права собственности (абз. 7 п. 61 Постановления N 10/22). В абз. 1 п. 61 Постановления N 10/22 ответчиком по иску из п. 3 ст. 551 ГК РФ названа другая сторона договора купли-продажи, а переход права собственности к третьему лицу, не являющемуся стороной договора, исключает возможность предъявления к нему рассматриваемого требования <1>. Получается, что безусловное преимущество имеет тот покупатель, который раньше всех успел зарегистрировать переход права собственности, независимо от того, кто раньше заключил договор или принял владение имуществом <2>.

--------------------------------

<1> Ср.: абз. 6 п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

<2> Критерий передачи отпадает, когда имущество находится во владении третьего лица на основании договора с продавцом. В этом случае согласно п. 2 ст. 551 ГК РФ до государственной регистрации перехода права собственности отношения продавца и покупателя с третьими лицами не меняются. В силу указанного пункта правопреемство по требованию из ст. 398 ГК РФ к этому третьему лицу возможно не раньше государственной регистрации, поэтому критерий государственной регистрации имеет здесь приоритет над критерием времени заключения сделки (при условии соблюдения требования добросовестности).

С подобной позицией сложно согласиться, поскольку критерий государственной регистрации является решающим тогда, когда лицо приобретает имущество, добросовестно ориентируясь на запись в ЕГРП <1>.

--------------------------------

<1> Ср.: obiter dictum Постановления Президиума ВАС РФ от 8 февраля 2011 г. N 13534/10: "Банк "НОМОС-БАНК", кредитуя строительство под залог объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором этот объект возводился, полагался на записи о праве собственности застройщика на указанные объекты в реестре, которые в силу закона являются единственным подтверждением существования зарегистрированного права, пока судом не установлено иное. В деле нет доказательств того, что банк знал о существовании незарегистрированного инвестиционного договора и его условиях, порождающих правопритязания инвесторов".

Выявить недобросовестность достаточно несложно, если покупатель знал о том, что имущество уже продано третьему лицу, - когда его фактически уведомили об этом до того, как он приобрел преимущество перед этим третьим лицом.

В то же время могут быть ситуации, когда покупатель действовал без должной осмотрительности.

В случае, когда первый договор купли-продажи недвижимости заключен под условием, что государственная регистрация перехода права собственности проводится после передачи имущества, а второй - под условием, что регистрация проводится перед ней, вопрос о том, какой из покупателей имеет преимущество, должен решаться в зависимости от того, когда покупатель по первому договору получил имущество во владение. Если он завладел имуществом задолго до того, как второй покупатель заключил договор купли-продажи, последний не может быть признан добросовестным, поскольку перед заключением такого договора он должен был, как разумный приобретатель, осмотреть объект недвижимости. Тогда бы он и узнал о владельце и, связавшись с ним, установил, что имущество уже продано <1>.

--------------------------------

<1> Против этого возражают, что владение объектами недвижимости не является "внешне распознаваемым фактическим господством" (Рудоквас А.Д. Комментарий отдельных положений Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 // Вестник ВАС. 2010. N 7. С. 73). Между тем отсутствие у отчуждателя фактического доступа к объекту, как и отсутствие знаков, которыми определяется приобретаемое пространство, чем бы это ни объяснялось, только вызовет разумные подозрения приобретателя. Их наличие - вопрос факта.

ЕГРП в этом плане является лишь эффективным способом уведомить общественность о наличии прав на имущество и его обременений (ср. английскую доктрину "constructive notice"), но его существование отнюдь не снимает с покупателя обязанность действовать добросовестно, имея информацию о возможном нарушении прав других лиц из иных источников (ср. английскую доктрину "actual notice"). Владение в этом отношении также выполняет функцию оповещения третьих лиц о наличии их прав на данное имущество <1>. Поэтому следует лишить недобросовестного покупателя преимущества перед тем покупателем, о продаже которому данной недвижимости он знал или должен был знать.

--------------------------------

<1> Ср. с логикой распространения по аналогии нормы п. 1 ст. 302 ГК РФ на приобретателя заложенного имущества в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге". А.А. Маковская для обоснования данной позиции использовала выражения "публичность залога" и вообще "публичность права", рассматривая владение как способ доведения до всех третьих лиц информации о наличии права на чужое имущество (Маковская А.А. Добросовестность участников залогового правоотношения и распределение рисков // Основные проблемы частного права. М., 2010. С. 135 - 139). Такая логика разделяется всей европейской цивилистикой, которая видит в указанном отношении к владению (как к способу уведомления третьих лиц) проявление принципа публичной достоверности, по которому все абсолютные права должны быть "видимы" третьим лицам. "Видимость" обеспечивается двумя путями: организованным - через регистрацию прав или сделок и неорганизованным - через владение (см.: Atias C. Droits civil - Les biens. Litec, 2009. P. 212 (N 310); Albaladejo M. Derecho civil. T. III. Derecho de bienes. 11a ed. Madrid, 2010. P. 225 - 226; Sachenrecht. 34. Aufl. , 2010. S. 15 - 16, Rn 38).

Следует подчеркнуть, что намного сложнее определить последствия недобросовестного поведения, которые могут иметь два направления помимо простого лишения преимущества перед другими покупателями:

- во-первых, сделка, заключенная покупателем, знающим, что недвижимость уже продана другому лицу, является ничтожной по ст. 168 ГК РФ (через ст. 10 ГК РФ). Вследствие этого первый покупатель вправе предъявить требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, соединенное с требованием из п. 3 ст. 551 ГК РФ, к продавцу, если недобросовестный покупатель успел зарегистрировать переход права собственности <1>;

--------------------------------

<1> В Определении ВАС РФ от 29 июня 2009 г. N ВАС-7138/09 изложена ситуация, когда покупатель добился государственной регистрации перехода права собственности, при том что второй покупатель зарегистрировал свое право собственности на основании недействительной сделки, а продавец уже был ликвидирован.

- во-вторых, покупатель, на момент заключения договора продажи недвижимости знающий о том, что это имущество уже продано третьему лицу, становится обязанным в отношении этого третьего лица так, как был бы обязан в отношении этого лица продавец <1>.

--------------------------------

<1> Возможное юридическое основание этому - либо признание прав первого покупателя обременением, либо признание недобросовестно заключенного договора содержащим особое подразумеваемое условие, согласно которому покупатель обязан предоставить недвижимость тому покупателю, о правах которого он знал (знание о них на момент заключения договора означало его согласие с приобретением имущества этим покупателем, чему он поэтому должен способствовать).

Отсутствие у покупателя, зарегистрировавшего переход права собственности, требования из ст. 398 ГК РФ. В рамках настоящего исследования не может быть обойдена вниманием взаимосвязь ст. 398 ГК РФ, определяющей последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь, с п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Предположим ситуацию, когда один покупатель получает вещь во владение раньше, чем другой регистрирует за собой право собственности на нее (безотносительно ко времени заключения договоров). При этом оба являются добросовестными. Второй покупатель на момент государственной регистрации уже не имел возможности получить имущество от продавца <1> (ст. 398 ГК РФ), а потому не имел и права требовать от продавца осуществить государственную регистрацию, заявляя требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ <2>. При этом владение первого покупателя является законным (ст. 305 ГК РФ; абз. 3 п. 60 Постановления N 10/22).

--------------------------------

<1> Ср.: Определение ВАС РФ от 11 января 2009 г. N 15221/08: "Фактическая передача имущества первому покупателю влечет невозможность исполнения продавцом обязательства по его передаче другому приобретателю, а не недействительность второго договора по отчуждению имущества".

<2> Абзац 3 п. 61 Постановления N 10/22.

Таким образом, государственная регистрация права собственности за покупателем проведена при отсутствии у него юридической возможности понудить продавца ее совершить и при вероятном отсутствии юридической возможности получить вещь от владеющего покупателя.

Еще более спорной является ситуация, когда государственная регистрация была проведена до передачи имущества другому покупателю. И здесь зарегистрировавший за собой право собственности покупатель не может воспользоваться ст. 398 ГК РФ, отчего требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ тоже отсутствует (хотя и фактической потребности в нем у покупателя уже нет). Получается так, что рассматриваемое требование может отпасть уже после государственной регистрации.

Обозначенные коллизии могут быть решены следующим образом:

Первое. Когда покупатель утрачивает требование из ст. 398 ГК РФ (а продавец - из п. 3 ст. 484 ГК РФ), он не может и регистрировать право собственности за собой, поскольку теряет также требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ. Если же переход права собственности был зарегистрирован до отпадения требования из ст. 398 ГК РФ, зарегистрированное право покупателя может быть оспорено в судебном порядке (абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество).

Второе. У владеющего покупателя, как законного владельца, изъять имущество нельзя, а потому покупателю, зарегистрированному в качестве собственника данного имущества, придется расторгать договор продажи и восстанавливать запись о праве продавца на недвижимость <1>. Но до этого момента владеющий покупатель не может зарегистрировать переход права собственности.

--------------------------------

<1> По п. 65 Постановления N 10/22 в связи с неисполнением продавцом обязанности передать товар (ср. п. 2.2 Рекомендаций Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа N 1/2007 (СПС "КонсультантПлюс")).

Третье. Зарегистрировавший за собой право собственности покупатель может в отношениях с третьими лицами, в том числе с другим, владеющим покупателем, пользоваться виндикацией (ст. 301 ГК РФ). Но эта ситуация маловероятна ввиду того, что владеющий покупатель является законным владельцем. В случае отмены нормы ст. 305 ГК РФ, как это предлагается проектом о внесении изменений в ГК РФ, встанет вопрос о наличии у такого покупателя преимущественного права приобретения <1>.

--------------------------------

<1> Ср.: Постановление ФАС Московского округа от 19 февраля 2010 г. по делу N А41-1363/09 (сделкой - основанием требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ нарушено преимущественное право, установленное ст. 8 ФЗ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Первый подход, как и последний <1>, уже применялся на практике.

--------------------------------

<1> См.: Определение ВАС РФ от 18 ноября 2009 г. N ВАС-14678/09.

В ВАС РФ было рассмотрено следующее дело. В то время, когда покупатель предъявлял требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ, продавец продал и зарегистрировал переход права собственности за третьим лицом, которое в свою очередь успело реализовать имущество еще одному лицу. Рассмотрение первого дела было приостановлено до разрешения следующего схожего иска, а затем оба иска были удовлетворены <1>. Основание решений излагалось в Определении ВАС РФ таким образом: "Поскольку спорное имущество из владения истца не выбывало, суды сделали выводы о том, что переход права собственности от завода к М.М. Амирханову и в дальнейшем к обществу не состоялся" <2>.

--------------------------------

<1> См.: по первому делу (N А63-671/2009) Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24 марта 2011 г., по второму (N А63-11102/06) - Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23 марта 2012 г.

<2> Определение ВАС РФ от 19 января 2012 г. N ВАС-9034/11.

Небезынтересна и правовая позиция, изложенная в первом деле:

"При рассмотрении споров между несколькими покупателями недвижимого имущества и продавцом необходимо исходить из того, что иск первого покупателя об оспаривании зарегистрированного права второго покупателя и о понуждении продавца к государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению, если суд установит, что передача владения недвижимым имуществом произведена первому покупателю.

Такой правовой смысл вытекает и из положений части 1 статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что право кредитора требовать отобрания индивидуально-определенной вещи у должника и передачи ее кредитору отпадает только в том случае, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, то есть обстоятельством, определяющим переход права собственности на недвижимое имущество в случае его отчуждения продавцом по нескольким договорам купли-продажи, заключенным с разными покупателями, является фактическая передача вещи покупателю.

Однако данное обстоятельство, имеющее существенное значение для правильного разрешения спора, суды не исследовали и не установили" <1>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23 ноября 2009 г. по делу N А63-671/2009.

Между прочим, до этого пассажа суд в своем постановлении коснулся довода истца о том, что последующие договоры купли-продажи недействительны. Со ссылкой на п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" суд указал, что последующие договоры продажи той же недвижимости действительны. Вопрос о применении ст. ст. 10 и 168 ГК РФ не ставился <1>.

--------------------------------

<1> То, что спор мог быть решен также на основании требования добросовестности (вторая продажа и государственная регистрация состоялись уже тогда, когда имуществом владел истец по обоим делам), не влияет на тот факт, что суды руководствовались отсутствием возможности приобрести владение как основанием для признания государственной регистрации права собственности за вторым покупателем и перехода этого права к его преемнику незаконной.

Итак, вариантом разрешения коллизии между владеющим, но не зарегистрированным в качестве собственника покупателем и невладеющим, но зарегистрировавшим право собственности покупателем (при добросовестности обоих) является оспаривание государственной регистрации прав невладеющего покупателя в связи с отсутствием основания в государственной регистрации (отсутствием или отпадением требования из ст. 398 ГК РФ) <1>. Это требование может быть соединено или не соединено с требованием из п. 3 ст. 551 ГК РФ к стороне по сделке.

--------------------------------

<1> См. также: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28 июля 2011 г. по делу N А05-13888/2010.

Общие условия удовлетворения требования

о государственной регистрации перехода права собственности

Условия удовлетворения требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ, прямо названные в законе. Пункт 3 ст. 551 ГК РФ указывает непосредственно лишь на два условия <1>, которые необходимы для вынесения положительного решения по иску из п. 3 ст. 551 ГК РФ:

--------------------------------

<1> Есть, правда, и очевидное третье: имущество должно быть недвижимым (см., например: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 октября 2009 г. по делу N А05-5229/2009).

1) истец должен быть стороной договора купли-продажи недвижимости;

2) предъявлению данного требования должно предшествовать уклонение ответчика от государственной регистрации.

1. В рамках данной части настоящей статьи нельзя обойти вниманием то, что положения п. 3 ст. 551 ГК РФ нередко используют для того, чтобы "обойти" обоснованный отказ регистрирующего органа в регистрации права собственности. Поэтому судам необходимо проверять вопрос наличия у продавца права собственности на имущество: если принадлежность имущества продавцу установлена быть не может, договор купли-продажи признается недействительным <1> (правда, сейчас практика начала смещаться в сторону подхода, согласно которому продажа чужой вещи есть действительная сделка <2>; в связи с этим титул продавца может стать непоименованным условием удовлетворения рассматриваемого требования).

--------------------------------

<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 29 мая 2007 г. N 6623/05. См. также: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30 марта 2009 г. по делу N А39-1835/2008, в котором сделка продажи недвижимости признана недействительной, поскольку право собственности продавец зарегистрировал только после ее совершения.

<2> Самое важное подтверждение этого - "реанимация" ст. 461 ГК РФ в п. 43 Постановления N 10/22. Поскольку эта статья закрепляет именно договорную ответственность продавца, для ее применения необходимо, чтобы договор купли-продажи чужой вещи рассматривался как действительный. Попытки согласовать применение ст. 461 ГК РФ с недействительностью продажи чужой вещи неубедительны.

Если сделка не признана недействительной, но возбуждено производство по иску о признании ее недействительной, производство по требованию из п. 3 ст. 551 ГК РФ должно быть либо приостановлено до разрешения дела по иску о признании сделки недействительной (абз. 5 ст. 215 ГПК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 143 АПК РФ), либо объединено с ним (ст. 151 ГПК РФ, ст. 130 АПК РФ). Если требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ было удовлетворено до предъявления указанного требования или вследствие незнания о споре по поводу действительности сделки, третье лицо, не участвовавшее в деле из требования по п. 3 ст. 551 ГК РФ, вправе предъявить иск о признании сделки недействительной или применении последствий ее недействительности.

Иногда рассматриваемое требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ предъявляется судебным приставом-исполнителем. Однако подобное требование судебного пристава-исполнителя должно обосновываться не нормами ГК РФ, а специальным законодательством - законодательством об исполнительном производстве (возможность предъявлять такие требования имеет значение для реализации имущества должника <1>).

--------------------------------

<1> Ср.: Постановление Президиума ВАС РФ от 21 сентября 2004 г. N 6518/04, принятое до поправок и потому не удовлетворившее требование судебного пристава-исполнителя.

Помимо сказанного следует отметить возможность перехода права из п. 3 ст. 551 ГК РФ в порядке как универсального, так и сингулярного правопреемства. Во втором случае речь идет об уступке прав или прав и обязанностей по договору купли-продажи. Суду необходимо проверить наличие согласия продавца на перевод долга, если таковой имел место (п. 1 ст. 391 ГК РФ). До момента государственной регистрации (в условиях, когда суды придерживаются позиции о том, что требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ является возникшим из обязательства) договор уступки является способом отчуждения купленного и переданного имущества <1>.

--------------------------------

<1> См., например: Постановление ФАС Поволжского округа от 9 февраля 2012 г. по делу N А65-3748/2011; Постановление ФАС Уральского округа от 31 января 2012 г. по делу N А60-4155/2011; Определение ВАС РФ от 5 июля 2011 г. N ВАС-7718/11. Ср.: Постановление Президиума ВАС РФ от 4 октября 2011 г. N 6325/11, где данная возможность признана, хотя дело решено не в пользу цессионария на основании ст. 10 ГК РФ.

2. Достаточно часто в судебных решениях встречается такое основание для отказа в удовлетворении требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ: ответчик "не отказывался предоставить необходимые для регистрации права документы, совершить определенные действия" <1>. Соответственно от истца обычно требуют доказать факт уклонения <2> (в том числе факт обращения к ответчику <3>), тогда как ответчики вправе возражать против этого, доказывая, что уклонения не было. Иногда суды обязывают ответчика доказывать отсутствие уклонения, указывая, например, что причин для неоказания содействия в государственной регистрации нет <4>, и при отсутствии таких доказательств признают наличие уклонения <5>.

--------------------------------

<1> Не ясно, каким образом обе стороны могут "избежать длительных и дорогих процедур оформления права собственности в административном порядке" (Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость / Под общ. ред. В.Н. Соловьева. М., 2011. С. 325 (вопрос 236)), поскольку суду должны представляться все те документы, которые были бы представлены в регистрирующий орган, а затем выигравшая дело сторона должна вновь обращаться за регистрацией.

<2> См., например: Постановление ФАС Поволжского округа от 2 декабря 2009 г. по делу N А12-18747/2008.

<3> Постановление ФАС Поволжского округа от 26 января 2009 г. по делу N А65-5514/2007.

<4> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 января 2012 г. по делу N А29-1108/2011: "На основании изложенного следует, что на момент рассмотрения спора причин для неисполнения добровольно взятых на себя обязательств у ответчика (продавца недвижимого имущества) не имелось, а потому исковые требования подлежали удовлетворению" (см. также: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 января 2012 г. по делу N А29-1103/2011).

<5> Так, решением арбитражного суда ответчик был обязан заключить договор купли-продажи, но решение исполнено не было. Истец обратился в суд с требованием из п. 3 ст. 551 ГК РФ, указывая на бездействие ответчика, выразившееся в неподписании договора и непредставлении в регистрирующий орган заявления о проведении регистрации перехода права собственности. За отсутствием доказательств представления данных документов суды признали ответчика уклоняющимся от государственной регистрации и удовлетворили иск (Определение ВАС РФ от 8 октября 2008 г. N 12320/08).

Уклонение возможно в двух формах:

- во-первых, действия (прямо выраженный отказ <1>; обращение в регистрирующий орган с просьбой приостановить государственную регистрацию <2>);

--------------------------------

<1> На этот факт ориентирует абз. 2 п. 64 Постановления N 10/22.

<2> Определение ВАС РФ от 16 апреля 2010 г. N ВАС-4295/10; Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 26 сентября 2011 г. по делу N А11-7729/2010; ФАС Московского округа от 16 ноября 2009 г. N А41-3664/09. Об указанной возможности одной из сторон сделки см. абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона о регистрации прав на недвижимость.

- во-вторых, бездействия: 1) при наличии в договоре порядка осуществления государственной регистрации; 2) при отсутствии в нем подобных условий.

Интересно, что коллегия судей ВАС РФ указала на отсутствие единообразия по данному вопросу, выявив два сформировавшихся подхода: 1) уклонение должно выражаться в активных действиях контрагента, а бездействия недостаточно; 2) достаточно необращения в регистрирующий орган и молчания контрагента на обращение к нему другой стороны <1>. Сама коллегия предложила считать, что уклонение может быть и после предъявления иска из п. 3 ст. 551 ГК РФ - если контрагент занимает позицию, что у него отсутствует обязанность совершать действия по государственной регистрации перехода права собственности. К сожалению, Президиум ВАС РФ не разрешил эти вопросы <2>.

--------------------------------

<1> Определение ВАС РФ от 18 июля 2011 г. N ВАС-6325/11 (о передаче дела в Президиум ВАС РФ).

<2> Постановление Президиума ВАС РФ от 4 октября 2011 г. N 6325/11.

С подтверждением прямо выраженного отказа, как правило, нет проблем: это может быть письмо, сообщение в иной форме, из которого одной стороне сделки становится известно, что другая сторона по сделке не собирается участвовать в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности. Этот факт доказывается любыми способами, в том числе свидетельскими показаниями. К отказу следует приравнять случаи, когда сторона по сделке отрицает наличие оснований для государственной регистрации, например действительность сделки <1>.

--------------------------------

<1> Как, например, в Определениях ВАС РФ от 25 апреля 2011 г. N ВАС-4693/11 по делу N А57-18010/2008; от 13 мая 2009 г. N 15016/07 по делу N А56-30076/2006.

В то же время не всегда такой отказ является безусловным доказательством уклонения от государственной регистрации. Например, договором может быть предусмотрен срок, в течение которого стороны должны провести государственную регистрацию перехода права, и сторона, ранее отказывавшаяся от участия в государственной регистрации, изменила свое решение по данному вопросу <1>.

--------------------------------

<1> Обращение с требованием из п. 3 ст. 551 ГК РФ до нарушения договора будет чем-то вроде защиты против так называемого anticipatory breach, известного в общем праве.

Безусловно, бездействие определить труднее. Уклонение в этом случае должно определяться в соответствии с конкретными обстоятельствами.

Очевидной является ситуация, когда момент осуществления государственной регистрации перехода права собственности определяется договором продажи имущества (что является серьезным доводом в пользу позиции, согласно которой требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ является возникшим из обязательства <1>). Порядок государственной регистрации перехода права собственности может быть установлен и соглашением о расторжении договора <2>. В этом случае суд может судить об уклонении по нарушению условий договора <3>.

--------------------------------

<1> Соблюдение данных условий договора может быть обеспечено, например, неустойкой (см.: Постановление ФАС Московского округа от 2 сентября 2010 г. по делу N А40-141132/09).

<2> Определение ВАС РФ от 29 августа 2011 г. N ВАС-10440/11.

<3> Так, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 25 июля 2011 г. по делу N А56-41847/2010 требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ признано необоснованно заявленным, поскольку согласно договору государственная регистрация проводится в течение 90 дней с момента внесения оплаты, а истец не доказал, что оплату произвел.

Признаками уклонения являются следующие обстоятельства:

- когда договором прямо не установлено, что государственная регистрация проводится до передачи имущества <1>, и отсутствуют сроки, в течение которых она должна быть совершена, неисполнение обязанности передать недвижимое имущество (уклонение от подписания акта передачи имущества) является признаком уклонения от государственной регистрации перехода права собственности <2>. В этом случае отсутствие акта приема-передачи, помимо отсутствия заявления, препятствует регистрации перехода права <3> (при этом требование о государственной регистрации должно быть соединено с обязательственным требованием, поскольку уклонение от подписания акта приема-передачи имущества считается отказом стороны договора продажи недвижимости от исполнения своих обязанностей по нему (ч. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ)) <4>;

--------------------------------

<1> Что допускается абз. 4 п. 61 Постановления N 10/22 и подтверждено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20 сентября 2011 г. N 5785/11.

<2> Ср.: п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

<3> В Определении ВАС РФ от 16 декабря 2011 г. N ВАС-15853/11 указывается: "Поскольку договором предусмотрена передача участка по акту приема-передачи, для обращения в регистрационную службу за регистрацией перехода права собственности указанный документ необходим и уклонение ответчика от подписания акта свидетельствует о его уклонении от государственной регистрации перехода права собственности".

<4> Иначе в иске будет отказано (см., например: Определение ВАС РФ от 24 мая 2012 г. N ВАС-5943/12; Постановления ФАС Московского округа от 2 мая 2012 г. по делу N А41-8847/11; ФАС Уральского округа от 23 июня 2011 г. по делу N А76-14476/10).

- отказ предоставить необходимые для государственной регистрации документы (помимо заявления), обоснованный невыполнением другой стороной каких-либо своих обязательств, если договором действия по государственной регистрации прямо не обусловлены исполнением этих обязанностей <1>;

--------------------------------

<1> Определение ВАС РФ от 3 марта 2011 г. N ВАС-1763/11.

- возбуждение ни к чему не приведших дел о недействительности договора продажи, о его расторжении и т.п. <1>;

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22 мая 2012 г. по делу N А17-2577/2008. В Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 мая 2012 г. по делу N А10-1900/2011 был выявлен такой нетривиальный признак уклонения, как отрицание продавцом прав покупателя в форме предъявления виндикационного иска (до этого обе стороны несколько лет мирно сохраняли status quo, не занимаясь государственной регистрацией).

- оставление без внимания обращения стороны по сделке к контрагенту с просьбой (требованием) оказать содействие в государственной регистрации <1>;

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 9 ноября 2009 г. по делу N А11-202/2009.

- отчуждение имущества третьему лицу <1>.

--------------------------------

<1> В Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 30 марта 2011 г. по делу N А74-1994/2010 данный признак, предложенный истцом, не был принят, поскольку суды признали уклонение состоявшимся уже тогда, когда регистрирующий орган отказал в государственной регистрации.

Но все это лишь признаки уклонения. Уклонение можно считать объективно состоявшимся тогда, когда - если иное не указано в договоре - регистрирующий орган приостановил или отказал в государственной регистрации по причине того, что не представлены документы, которые могла представить только другая сторона по договору.

Исключающими факт уклонения являются следующие обстоятельства:

1) наличие у истца полномочия совершать от имени ответчика действия, необходимые для государственной регистрации <1>;

--------------------------------

<1> Например, на основании доверенности (см.: Определение ВАС РФ от 12 мая 2010 г. N ВАС-5500/10; Постановление ФАС Московского округа от 21 февраля 2011 г. по делу N А41-7454/10).

2) принятие в отношении имущества продавца обеспечительных мер <1>;

--------------------------------

<1> Постановления ФАС Северо-Западного округа от 16 марта 2012 г. по делу N А42-1410/2011; ФАС Московского округа от 23 сентября 2010 г. по делу N А41-27147/09.

3) непринятие истцом каких-либо мер, направленных на осуществление государственной регистрации <1> (в том числе отсутствие обращений к другой стороне с требованием оказать содействие в государственной регистрации <2>);

--------------------------------

<1> Определение ВАС РФ от 21 июля 2011 г. N ВАС-8668/11.

<2> Постановление ФАС Московского округа от 25 февраля 2011 г. N А41-40307/09.

4) неисполнение условий договора, когда договором предусмотрено осуществление государственной регистрации после исполнения этих условий <1>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25 июля 2011 г. по делу N А56-41847/2010 (условие об оплате).

Нельзя не признать, что существуют ситуации, в которых уклонение связано с обстоятельствами, препятствующими удовлетворению требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ. Например, в силу отсутствия у продавца правоустанавливающих документов (а рассматриваемое требование недобросовестно используется с целью заменить их судебным решением) <1>. По этой причине, как правильно отмечено в Постановлении ФАС Уральского округа, суду следует выяснять причины уклонения от государственной регистрации <2>.

--------------------------------

<1> Как неоднократно указывал С.В. Моргунов, в этом случае не может идти речь об уклонении (см.: Моргунов С.В. Отдельные вопросы защиты вещных прав // Законодательство. 2011. N 1. С. 17 - 18; Он же. Актуальные вопросы оспаривания зарегистрированного права на недвижимость // Вестник ВАС РФ. 2008. N 5. С. 28). См., например: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 октября 2009 г. по делу N А05-2911/2009.

<2> Постановление ФАС Уральского округа от 21 октября 2009 г. N Ф09-7736/09-С6 по делу N А76-3853/2009.

Условия удовлетворения требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ, вытекающие из иных положений. Законное владение имуществом. По общему правилу, сложившемуся в отечественной практике, переход права собственности (если иное прямо не предусмотрено законом или договором) зависит от исполнения обязанности передать недвижимость <1>. Соответственно на момент предъявления требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ (как покупателем, так и продавцом) покупатель должен уже владеть недвижимостью.

--------------------------------

<1> Ср.: абз. 2 и 4 п. 61 Постановления N 10/22.

Можно перечислить некоторые исключения из этого правила, к которым относятся ситуации, когда:

- невладеющий покупатель может соединить требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ с требованием из ст. 398 ГК РФ;

- невладеющий покупатель и владеющий продавец могут обосновать, что договор продажи недвижимости (или, возможно, даже закон) expressis verbis не ставит переход права собственности в зависимость от передачи имущества;

- недвижимостью пользуется третье лицо (например, арендатор) на основании договора с продавцом;

- владение находится у незаконного владельца. В этом случае к покупателю переходит и право истребовать имущество по ст. 301 ГК РФ с момента государственной регистрации <1> (впрочем, п. 61 Постановления N 10/22 почему-то проигнорировал этот случай).

--------------------------------

<1> В литературе высказывается мнение, согласно которому в этом случае будет иметь место не продажа недвижимости, а уступка обязательственного по своей природе права из ст. 301 ГК РФ (см., например: Крашенинников Е.А. Уступка притязания из ст. 301 ГК РФ // Очерки по торговому праву: Сборник науч. тр. / Под ред. Е.А. Крашенинникова. Ярославль, 2003. С. 36 - 46). Это мнение легко оказывается пустым теоретизированием применительно к недвижимости, права на которую (в том числе нарушенные вместе с притязаниями из гл. 20 ГК РФ) переходят на основании традиционных сделок после государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время практика склоняется к тому, что юридически обеспеченная возможность получения владения покупателем является существенным условием предъявления самостоятельного требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ. Указанная возможность владеть должна в свете ст. 398 ГК РФ служить не только основанием, но и условием для государственной регистрации перехода права собственности, за исключением случаев, когда сама эта возможность возникает вследствие регистрации, как в случае с нахождением имущества во владении третьих лиц в момент отчуждения.

Исполнение обязанности по оплате. Иногда суды рассматривают оплату как самостоятельное условие удовлетворения требований <1>. Видимо, это основано на довольно распространенной позиции, что основанием удовлетворения рассматриваемого требования является по общему правилу не только наличие, но и исполнение договора.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Московского округа от 3 февраля 2011 г. по делу N А41-34909/09.

С точки зрения п. п. 61 и 62 Постановления N 10/22 такой подход применим только к случаю, когда переход права собственности будет регистрироваться при отсутствии продавца (особенно абз. 4 п. 62). Выше уже отмечалось, что в соответствии с условиями договора обязанность оказывать содействие в государственной регистрации может быть поставлена в зависимость от исполнения других условий, например оплаты недвижимости. Но в этом случае следует говорить об отсутствии уклонения, а не о том, что это самостоятельное условие.

Пассивная легитимация. Как известно, п. 3 ст. 551 ГК РФ не называет лицо, к которому может быть предъявлено рассматриваемое требование. Абзац 1 п. 61 Постановления N 10/22 признает таковым другую, уклоняющуюся сторону договора купли-продажи. Ответчиком может выступать и правопреемник (п. 62 указанного Постановления), в том числе орган публичной власти, которому переданы функции по реализации данного имущества <1>.

--------------------------------

<1> Определение ВАС РФ от 8 сентября 2010 г. N ВАС-10439/10.

Однако строгое толкование данного разъяснения способно привести к большим и неоправданным трудностям. Например, было бы разумно допустить предъявление данного требования также к сокредиторам и содолжникам (в случае множественности лиц на стороне кредитора или должника).

Важно то, чтобы в качестве правообладателя в ЕГРП значился продавец. В противном случае необходимо рассматривать спор с участием третьего лица, на которого зарегистрировано право собственности <1>, и выяснять вопрос, может ли истец оспаривать государственную регистрацию права за этим лицом <2>.

--------------------------------

<1> На рассмотрение ВАС РФ попало интересное дело, когда продавец, уклоняющийся от государственной регистрации перехода права собственности, затем заключил договор об отступном с заимодавцем, зарегистрировав переход права собственности в его пользу. В дальнейшем как договор займа, так и соглашение об отступном были признаны недействительными (в другом деле). Однако государственную регистрацию перехода права собственности обратно к продавцу провести не успели, так как до этого он был ликвидирован. В результате суды удовлетворили иск из п. 3 ст. 551 ГК РФ к несостоявшемуся заимодавцу (Определение ВАС РФ от 29 июня 2009 г. N ВАС-7138/09).

<2> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26 ноября 2010 г. по делу N А56-31103/2009.

Удовлетворение иных требований, соединенных с требованием из п. 3 ст. 551 ГК РФ. Далеко не всегда рассматриваемое требование является самостоятельным способом защиты нарушенных прав. Оно может предъявляться совместно (в качестве составного иска) с требованиями:

- из ст. 398 или п. 3 ст. 484 ГК РФ (когда покупатель не является владеющим и законом или договором прямо не предусмотрено, что государственная регистрация перехода права собственности осуществляется до передачи имущества) <1>;

--------------------------------

<1> Постановление N 10/22, забыв, видимо, о том, что рассматриваемое требование может быть предъявлено и продавцом, указывает в абз. 3 п. 61 на соединение только с требованием из ст. 398 ГК РФ.

- из ст. 464 ГК РФ (когда покупателю не переданы относящиеся к недвижимости документы, необходимые для государственной регистрации, при этом ч. 2 данной статьи не предусматривает возможность истребования документов, позволяя покупателю лишь отказаться от товара <1>);

--------------------------------

<1> Ввиду Постановления Президиума ВАС РФ от 30 марта 2010 г. N 17074/09 следует по аналогии допустить возможность отобрания этих документов по ст. 398 ГК РФ.

- из ст. 165 ГК РФ (когда договор об отчуждении не соответствует требованиям о нотариальном удостоверении или государственной регистрации <1> либо вместе с регистрацией перехода права собственности необходима регистрация соглашения о переводе прав и обязанностей по другому договору, например аренды <2>, но тогда это уже не условие удовлетворения требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ). Особенностью этого случая является то, что требование из п. 3 ст. 165 ГК РФ нельзя соединить с требованием из ст. 398 или п. 3 ст. 484 ГК РФ, поскольку до государственной регистрации обязательство отсутствует. Следовательно, при необходимости соединения с требованием из ст. 165 ГК РФ рассматриваемое требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ может быть предъявлено стороной по сделке только тогда, когда покупатель уже владеет недвижимостью;

--------------------------------

<1> Определение ВАС РФ от 14 ноября 2011 г. N ВАС-14024/11 (не был зарегистрирован договор дарения; применена ст. 208 ГК РФ); Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28 июля 2011 г. по делу N А26-11155/2009 (не был зарегистрирован договор купли-продажи жилого помещения; по отказу в требовании из п. 3 ст. 551 ГК РФ дело направлено на новое рассмотрение).

<2> Определение ВАС РФ от 14 июля 2011 г. N ВАС-8863/11.

- из того же п. 3 ст. 551 ГК РФ: с требованием о возмещении убытков, причиненных истцу необоснованным уклонением другой стороны. Вопрос об обоснованности, не имеющий значения для требования о государственной регистрации перехода права собственности, должен решаться с учетом того, что до государственной регистрации для третьих лиц собственником остается продавец <1>. Если он извлек выгоду из того, что уклонялся от государственной регистрации, она и должна составить убыток покупателя. Так, в Определении ВАС РФ рассмотрена ситуация, когда покупатель обратился с иском о взыскании неосновательного обогащения в виде получения продавцом арендной платы за период, когда последний уклонялся от государственной регистрации перехода права собственности. Суды, отказывая в иске, отметили, что данные суммы не составляют неосновательного обогащения, а с иными требованиями покупатель не обращался, намекая на иск о возмещении убытков <2>. Представляется возможным аналогичным образом решать вопрос, когда у продавца возникает требование о возмещении вреда, причиненного проданному имуществу (гл. 59 ГК РФ), и о возврате или возмещении доходов, полученных незаконным владельцем (ст. 303 ГК РФ). Согласно же "обязательственной теории" стороны в данном случае отвечают прежде всего за просрочку по правилам ст. ст. 405 и 406 ГК РФ <3>.

--------------------------------

<1> См.: Определение ВАС РФ от 16 июня 2010 г. N ВАС-7608/10: "В отсутствие государственной регистрации перехода права собственности к предпринимателю ссылка на необоснованное получение комитетом арендных платежей правомерно отклонена судами, поскольку согласно пункту 2 статьи 551 Кодекса исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами".

<2> В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 17 декабря 2009 г. по делу N А21-10010/2008 рассматривалось дело о взыскании арендной платы как упущенной выгоды, вызванной необоснованным уклонением продавца. В иске было отказано, так как не доказаны неправомерность уклонения и "реальность получения указанных арендных платежей".

<3> См., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая / Под ред. А.П. Сергеева. М., 2010. С. 145 - 146 (автор комментария к гл. 30 - А.А. Павлов).

Итак, необоснованность уклонения должна заключаться в том, что уклоняющаяся сторона по сделке пытается извлечь выгоду из отсутствия изменений в отношениях с третьими лицами. В то же время изменение отношений между продавцом и покупателем происходит в соответствии с п. 2 ст. 551 ГК РФ до государственной регистрации, отчего арендная плата самому продавцу может не выплачиваться уже по другому основанию, нежели как причиненный продавцом убыток <1>.

--------------------------------

<1> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 13 октября 2011 г. N 4408/11: данные суммы рассматриваются как неосновательное обогащение, поскольку (владеющий) арендатор с момента заключения договора купли-продажи перестает владеть на основании договора аренды. Напротив, к примеру, в Постановлении ФАС Уральского округа от 20 октября 2011 г. по делу N А60-43404/2010 эти суммы рассматривались как убытки.

Ситуация с требованием передать документы (ст. 464 ГК РФ) позволяет говорить о том, что требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ может быть удовлетворено только тогда, когда ответчик препятствует государственной регистрации непредставлением заявления со своей стороны или обращениями в регистрирующий орган о приостановлении или прекращении государственной регистрации. Непредставление прочих документов, поскольку они охватываются понятием "документов, относящихся к недвижимости", является лишь признаком уклонения. Это имеет значение и для целей толкования абз. 2 п. 64 Постановления N 10/22, в котором указано на непредставление документов, необходимых для регистрации, как на момент начала течения срока исковой давности.

Исковая давность по требованию

о государственной регистрации перехода права собственности

Распространение исковой давности на требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ. Если признать требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ возникающим из обязательства, государственная регистрация должна осуществляться в сроки, предусмотренные ст. 314 ГК РФ, а исковая давность - начинать течение с момента, определенного в п. 2 ст. 200 ГК РФ <1>.

--------------------------------

<1> См.: Постановление ФАС Московского округа от 8 мая 2007 г., от 11 мая 2007 г. N КГ-А40/2704-07 и Определение ВАС РФ от 14 августа 2007 г. N 8553/07.

Вместе с тем и ранее встречались судебные решения, в которых отрицалось распространение на рассматриваемое требование исковой давности. Так, в Постановлении ФАС Уральского округа отмечалось: "Ссылки заявителя на пропуск срока исковой давности судами правомерно отклонены, поскольку государственная регистрация перехода права носит заявительный характер и законом не установлен срок для обращения в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода прав" <1>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Уральского округа от 21 октября 2009 г. N Ф09-7736/09-С6 по делу N А76-3853/2009. Аналогичное мнение высказано в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 19 сентября 2006 г. по делу N А10-588/06: "Законодатель не ограничивает срок, в течение которого стороны по сделке могут обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Оснований для применения срока исковой давности не имеется". См. также: Постановление ФАС Поволжского округа от 29 сентября 2005 г. N А49-479/2005.

Казалось бы, Постановление N 10/22 склоняется в пользу первой позиции, распространяющей на требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ общий срок исковой давности, "поскольку законом не предусмотрено иное" (абз. 1 п. 64). Но в следующем абзаце того же пункта Постановления N 10/22 признается, что срок исковой давности течет не по правилам п. 2 ст. 200 ГК РФ, а в соответствии с п. 1 данной статьи <1>.

--------------------------------

<1> В Постановлении Президиума ВАС РФ от 19 июня 2012 г. N 2665/12 указано, что рассматриваемое требование подвержено сроку исковой давности, исчисляемому применительно к обязательствам до востребования, но срок начинает течь не по правилам п. 2 ст. 200 ГК РФ, а когда соответствующее право окажется нарушенным: "когда на заявление о регистрации заинтересованной в этом стороны не получен ответ или получен отказ от другой стороны сделки либо созданы иные препятствия в регистрации". Эта позиция не соответствует и тому, что п. 3. ст. 551 ГК РФ, как указывалось ранее, охватывает лишь случай такого уклонения, которое заключается в непредставлении заявления на проведение государственной регистрации, тогда как непредставление иных документов охватывается ст. 464 ГК РФ.

Таким образом, Постановление N 10/22 только придает требованию из п. 3 ст. 551 ГК РФ своеобразный "налет обязательственности", не решая четко вопрос правовой природы данного требования. Такая позиция высшего судебного органа не препятствует судам в применении к рассматриваемому требованию п. 2 ст. 200 ГК РФ даже и после принятия Постановления N 10/22 <1>.

--------------------------------

<1> См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25 августа 2010 г. по делу N А43-25834/2008, где применены сразу и первый, и второй пункты ст. 200 ГК РФ. Такова вообще практика в Волго-Вятском округе (см., например: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16 апреля 2009 г. N А11-3441/2008, а также Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12 марта 2012 г. по делу N А33-5026/2011).

Между тем выражение "поскольку законом не предусмотрено иное" открывает возможность уточнить практику: отграничить требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ, соединенное с требованием из ст. 398 или п. 3 ст. 484 ГК РФ (когда на последнее распространяется исковая давность и при этом от его удовлетворения зависит удовлетворение требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ), от "чистого" требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ, предъявленного владеющим покупателем (или к нему). Последнее, не связанное с лишением владения, подпадает через ст. 305 ГК РФ под иски из ст. 304 ГК РФ и соответственно под ст. 208 ГК РФ <1>.

--------------------------------

<1> В Определении ВАС РФ от 17 августа 2009 г. N ВАС-10350/09 отмечено: "Суды обоснованно не согласились с заявителем, по мнению которого к заявленному им требованию сроки исковой давности в силу части 5 статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку заявленное требование не направлено на устранение каких-либо нарушений права собственности или права владения в отношении спорного объекта". Но в другом Определении ВАС РФ от 23 мая 2007 г. N 11918/05 было высказано иное мнение: "Настоящий иск, в том числе в части государственной регистрации права государственной собственности Российской Федерации, предъявлен с целью защиты права оперативного управления, которое возникло у администрации порта на основании Договора и которое до его государственной регистрации истец не имеет возможности осуществлять".

Такой позиции придерживаются суды Восточно-Сибирского округа. Так, в Постановлении по делу, в котором рассматриваемое требование соединялось с требованием о регистрации договора дарения (п. 3 ст. 165 ГК РФ), указывалось следующее: "Доводы НОУ ПО "ВСИЭП" о неприменении судами норм об исковой давности являются несостоятельными, поскольку после подписания сторонами договора спорное имущество было передано истцу и до сегодняшнего дня находится у него во владении и пользовании, что в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает применение к спорным правоотношениям срока исковой давности" <1>. В Постановлении того же суда, принятом после издания Постановления N 10/22, подчеркивалось: "Поскольку спорное имущество с момента передачи его предпринимателю из его владения не выбывало, то вывод апелляционного суда о том, что в рамках настоящего дела заявленный иск следует рассматривать как требование законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении имущества, не связанных с лишением владения этим имуществом, и что исковая давность к указанному требованию не применяется исходя из статей 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, является обоснованным" <2>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27 июня 2011 г. по делу N А19-11925/10.

<2> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 9 августа 2010 г. по делу N А19-14326/08.

В то же время другой суд кассационной инстанции отправил на новое рассмотрение (со ссылкой на п. 64 Постановления N 10/22) дело, которое было решено нижестоящими судами с применением ст. 208 ГК РФ к рассматриваемому требованию <1>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23 августа 2010 г. по делу N А32-20528/2009. См. также: принятое еще до Постановления N 10/22 Определение ВАС РФ от 17 августа 2009 г. N ВАС-10350/09.

Между тем применение ст. 208 ГК РФ к "чистому" требованию из п. 3 ст. 551 ГК РФ представляется совершенно обоснованным, несмотря на то что п. 64 Постановления N 10/22 сформулирован общо <1>. Но для этого необходимо признать, что рассматриваемое требование основано не на обязательстве.

--------------------------------

<1> Представляется сомнительным предложение разработчиков проекта о внесении изменений в ГК РФ установить годичный срок исковой давности по таким требованиям (будущий п. 4 ст. 165). Такое общее положение создаст такую же неопределенность в правах, которая возникла из-за общо сформулированного п. 64 Постановления N 10/22.

Начало течения срока исковой давности. Наибольшей проблемой исчисления срока исковой давности является определение момента начала его течения. Постановление N 10/22 говорит в абз. 2 п. 64 о создании препятствий ответчиком для государственной регистрации, приводя лишь один конкретный пример - отказ передать документы, необходимые для государственной регистрации.

Таким образом, определение момента начала течения данного срока отдано на усмотрение судов, которые высказывают на этот счет совершенно разные мнения. Анализ судебной практики показал, что к таковым обстоятельствам относят:

- подачу ответчиком-продавцом виндикационного иска <1>;

--------------------------------

<1> См.: Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 мая 2012 г. по делу N А10-1900/2011; Шестого ААС от 14 ноября 2011 г. N 06АП-4809/2011 по делу N А73-6435/2011.

- заключение договора продажи недвижимости <1> (оформление протокола торгов <2>);

--------------------------------

<1> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 2 декабря 2011 г. по делу N А42-8852/2010.

<2> См.: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18 февраля 2011 г. по делу N А74-4205/2009.

- подписание акта приема-передачи недвижимости <1>;

--------------------------------

<1> Постановлением ФАС Московского округа от 20 апреля 2011 г. по делу N А41-36495/09 признан неправильным момент отсчета, в связи с чем решения нижестоящих судов отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

- передачу ответчику документов, необходимых для государственной регистрации <1>;

--------------------------------

<1> Довод подателя кассационной жалобы, по которой принято Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 мая 2012 г. по делу N А10-1900/2011.

- передачу недвижимости <1>;

--------------------------------

<1> См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 5 июля 2011 г. по делу N А65-13647/2010.

- момент оплаты стоимости недвижимости <1>;

--------------------------------

<1> См.: Определение ВАС РФ от 17 августа 2009 г. N ВАС-10350/09.

- обращение к стороне по сделке с требованием зарегистрировать переход права собственности передать необходимые для этого документы <1>;

--------------------------------

<1> См.: Постановления ФАС Московского округа от 21 сентября 2011 г. по делу N А41-36495/09; ФАС Восточно-Сибирского округа от 7 декабря 2010 г. по делу N А74-1578/2010.

- отказ регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности по мотиву несоответствия требованиям действующего законодательства документов, представленных сторонами спора на государственную регистрацию прав <1>;

--------------------------------

<1> См.: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30 марта 2011 г. по делу N А74-1994/2010.

- дату государственной регистрации права продавца, если оно не было зарегистрировано на момент заключения договора <1>;

--------------------------------

<1> См.: Определение ВАС РФ от 5 апреля 2011 г. N ВАС-3248/11.

- дату предъявления иска из п. 3 ст. 551 ГК РФ и дату ликвидации продавца для случаев обращения с исковым заявлением к регистрирующему органу; иногда такое обстоятельство признается отсутствующим, поскольку не установлен срок, в течение которого должна быть проведена государственная регистрация <1>;

--------------------------------

<1> См.: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15 марта 2012 г. N Ф03-755/2012 по делу N А73-6435/2011.

- дату совершения стороной по сделке действий, свидетельствующих о признании своего долга (ст. 203 ГК РФ) <1>.

--------------------------------

<1> Так, в Определении ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. N ВАС-3189/12 сделан вывод об отсутствии пропуска срока исковой давности, поскольку ответчик письмом, написанным через два года после передачи имущества в 2006 г., обязался осуществить государственную регистрацию.

Представляется, моментом начала течения срока исковой давности является дата отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности по причине отсутствия содействия контрагента <1>, если позднее не имело место признание долга. Уклонение должно предшествовать спору по п. 3 ст. 551 ГК РФ, но не обязательно становиться началом течения срока исковой давности. В противном случае судам придется столкнуться с необходимостью казуистической выработки практики по данному вопросу, так как его решение, если ставить его в зависимость от момента уклонения, будет определяться многочисленными конкретными обстоятельствами, а при применении п. 3 ст. 551 ГК РФ по аналогии - существенно варьироваться в зависимости от того, на основании чего происходит переход права собственности <2>.

--------------------------------

<1> См., например: Постановления ФАС Московского округа от 20 августа 2010 г. по делу N А40-142838/09 и от 5 апреля 2010 г. по делу N А40-24313/09 (причем кассационная инстанция специально указала на неправильное исчисление срока исковой давности, несмотря на то что это не влияло на исход дела); Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30 марта 2011 г. по делу N А74-1994/2010.

<2> К примеру, в Определении ВАС РФ от 10 апреля 2012 г. N ВАС-2665/12 указывается, каким моментом определяется начало течения срока исковой давности: по истечении разумного срока (без ссылки на ст. 314 ГК РФ), по первому или последнему факту уклонения или же с момента передачи имущества в качестве вклада в уставный капитал.

Сфера применения требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ

Случаи расширения сферы применения рассматриваемого требования. Во-первых, требование может быть предъявлено сторонами сделок по отчуждению:

- любых объектов недвижимости, включая относимые к таковым законом (ст. 130 ГК РФ через п. 1 ст. 549 ГК РФ);

- предприятий (п. 2 ст. 549 ГК РФ);

- заложенного имущества при оставлении залогодержателем его за собой (общая норма о применении положений о купле-продаже, в данном случае в абз. 2 п. 2 ст. 55 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Но поскольку абз. 8 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимость допускает в этом случае проведение государственной регистрации без заявления правообладателя, необходимость в наличии рассматриваемого требования у залогодателя отсутствует.

Во-вторых, такое требование может быть заявлено также стороной по сделке, которая приобретет право хозяйственного ведения или оперативного управления <1>, а также при обременении недвижимого имущества <2>, если только обременение не фиксируется в ЕГРП посредством государственной регистрации устанавливающего его договора, как, например, в случае с арендой. В последнем случае отношения сторон регулируются ст. 165 ГК РФ.

--------------------------------

<1> Определение ВАС РФ от 23 мая 2007 г. N 11918/05.

<2> Постановление ФАС Московского округа от 27 января 2011 г. по делу N А40-20437/10.

Очевидно, что рассматриваемое требование может быть предъявлено при приобретении доли в общей собственности <1>.

--------------------------------

<1> Постановления: ФАС Уральского округа от 5 апреля 2012 г. N А60-36030/2010, от 5 марта 2012 г. по делу N А60-16263/2011 и от 2 сентября 2011 г. по делу N А60-40970/10; ФАС Поволжского округа от 15 июня 2011 г. по делу N А49-2555/2010; ФАС Волго-Вятского округа от 11 марта 2011 г. по делу N А43-15050/2010.

В-третьих, стороной предварительного договора купли-продажи данное требование может быть предъявлено только при условии, что данный договор будет переквалифицирован в договор купли-продажи, как, например, это предусматривается п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем". В противном случае необходимо предварительно требовать заключения основного договора купли-продажи недвижимости (п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ) <1>. Впрочем, если решение об обязании заключить договор уже есть, следует признать возможность обращения с рассматриваемым требованием <2>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19 июня 2009 г. N А82-13637/2008-35. На то, что основанием приобретения права собственности не может быть предварительный договор, указывалось еще в п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Данная правовая позиция сохраняется и сейчас (см.: Постановления ФАС Московского округа от 5 марта 2012 г. по делу N А40-27662/11-85-276; ФАС Северо-Кавказского округа от 19 апреля 2011 г. по делу N А32-22582/2010; ФАС Поволжского округа от 20 июля 2010 г. по делу N А72-407/2009).

<2> Определение ВАС РФ от 8 октября 2008 г. N 12320/08.

На уровне судебной практики доподлинно известно о следующих случаях предъявления рассматриваемого требования при:

- дарении (гл. 32 ГК РФ не говорит о возможности применения к отношениям из данного договора положений гл. 30 ГК РФ) <1>;

--------------------------------

<1> См.: Определение ВАС РФ от 14 ноября 2011 г. N ВАС-14024/11 по делу N А19-11925/10.

- внесении в общее имущество товарищей в рамках договора об осуществлении совместной деятельности <1>;

--------------------------------

<1> См.: п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; абз. 4 п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54.

- передаче в уставный капитал <1>;

--------------------------------

<1> Что было бы абсолютно нелогично, если признавать рассматриваемое требование обязательственным, как это делает Президиум ВАС РФ. И тем не менее см. примечания п. 3 ст. 551 ГК РФ к данным отношениям в Постановлении Президиума ВАС РФ от 3 апреля 2012 г. N 14397/11; Определениях ВАС РФ от 10 апреля 2012 г. N ВАС-2665/12, от 21 января 2009 г. N 50/09; Постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 11 апреля 2011 г. по делу N А05-7875/2010; ФАС Восточно-Сибирского округа от 7 декабря 2010 г. по делу N А74-1578/2010.

- передаче по соглашению о выплате стоимости доли в натуре участнику общества с ограниченной ответственностью <1>;

--------------------------------

<1> См.: Определение ВАС РФ от 8 декабря 2011 г. N ВАС-15718/11.

- передаче в качестве отступного (основание - соглашение об отступном) <1>;

--------------------------------

<1> См.: Определение ВАС РФ от 7 октября 2011 г. N ВАС-14262/10 (в иске к регистрирующему органу отказано на том основании, что по поводу прав на имущество имеется неразрешенный спор); Постановление ФАС Поволжского округа от 15 июня 2011 г. по делу N А49-2555/2010 (в качестве отступного - доля в праве общей собственности).

- передаче на основании ненормативного правового акта <1>.

--------------------------------

<1> См.: Определение ВАС РФ от 7 июля 2010 г. N ВАС-8126/10.

Сложно однозначно высказаться о применении п. 3 ст. 551 ГК РФ в отношении перехода права собственности в рамках выделения (в остальных случаях регистрация проводится в порядке, установленном п. 62 Постановления N 10/22 <1>).

--------------------------------

<1> До принятия Постановления N 10/22 все случаи реорганизации подпадали под п. 3 ст. 551 ГК РФ (по аналогии закона). Основанием выступал передаточный акт или разделительный баланс (см.: Определение ВАС РФ от 29 декабря 2009 г. N ВАС-17220/09).

Нет однозначного ответа и на вопрос, можно ли предъявлять такие требования в рамках отношений по приобретению акций <1> и долей в уставном капитале, права на которые также подлежат регистрации (применительно к долям - через регистрацию изменений в уставах обществ с ограниченной ответственностью), хотя применительно к акциям и нельзя говорить о государственной регистрации. Думается, что переход прав на бездокументарные ценные бумаги, безусловно, охватывается обязательством по их отчуждению <2>, поскольку до регистрации данные объекты никак не попадут в распоряжение их приобретателя (иначе по п. 2 ст. 551 ГК РФ, когда договор продажи недвижимости исполнен, недвижимость в пользовании покупателя, а регистрацию осуществить еще только предстоит) <3>. Напротив, уклонение от внесения изменений в учредительные документы не охватывается обязательственным правом приобретателя доли. Представляется, что эта ситуация аналогична гипотезе п. 3 ст. 551 ГК РФ <4>, за тем лишь исключением, что ФЗ от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" не содержит положений, аналогичных абз. 3 п. 1 ст. 16 или ст. 28 Закона о регистрации прав на недвижимость.

--------------------------------

<1> См., например: Постановление ФАС Московского округа от 19 января 2011 г. по делу N А40-65347/10, в котором подобное требование было удовлетворено.

<2> Ср.: Постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. N 10408/04.

<3> Из этого же вытекает и невозможность применения ст. 398 ГК РФ, поскольку владение бездокументарными ценными бумагами, самостоятельное к содержанию реестра их обладателей, невозможно (в Постановлении Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. N 8815/04, правда, использовано иное обоснование).

<4> Ср., например: абз. 3 п. 4 ст. 12 Закона об ООО и п. 2 ст. 551 ГК РФ.

Надо признать, что существует и противоположная тенденция, направленная на сужение сферы применения рассматриваемого требования, которая основана на "обязательственной теории". Так, в одном из судебных актов по поводу рассматриваемого требования сказано: "Учитывая, что без государственной регистрации перехода права собственности на указанные в соглашении об отступном объекты недвижимости отступное нельзя считать предоставленным и что соглашение об отступном не порождает для ответчика нового обязательства перед кредитором, истец не вправе требовать принудительного предоставления отступного" <1>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Московского округа от 24 мая 2011 г. по делу N А41-12517/09 (ранее тот же суд не стал обращать на это внимание и отправил дело на новое рассмотрение, после чего было принято указанное решение; см.: Постановление ФАС Московского округа от 30 апреля 2010 г.).

Однако более обоснованной представляется другая позиция, основанная на другой трактовке правовой природы требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ: допустимо предъявлять требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ по аналогии во всех случаях, когда законом не предусмотрено, что право собственности переходит без государственной регистрации. Вышеуказанные случаи применения п. 3 ст. 551 ГК РФ доказывают, что основанием рассматриваемого требования является не неисполнение обязательства, а наличие основания для осуществления государственной регистрации перехода права собственности - основания приобретения права собственности. Предметом иска является изменение записи о правообладателе в ЕГРП.

Исключения из обычной сферы применения. В практике также встречаются случаи, когда вместо требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ предъявляются и удовлетворяются иные требования. Связано это прежде всего с защитой добросовестных приобретателей, которым зарегистрировать переход права собственности мешают записи в ЕГРП, по которым собственником является не продавец, а какое-то третье лицо <1>. В практике Президиума ВАС РФ удовлетворялись иски о признании, хотя предъявлены они были до государственной регистрации перехода права собственности <2>. Подобное исключение оправдывалось тремя моментами: 1) владением покупателя; 2) его добросовестностью; 3) ст. 302 ГК РФ.

--------------------------------

<1> См.: Витрянский В.В. Актуальные проблемы судебной защиты права собственности на недвижимость // Гражданское право современной России. М., 2008. С. 32 - 33; Осипов Г.С., Толстухин М.Е. Система прав защиты на недвижимость (часть II) // Вестник ВАС РФ. 2008. N 12. С. 45.

<2> Постановления Президиума ВАС РФ от 11 сентября 2007 г. N 4640/07 и от 1 декабря 2011 г. N 9032/11.

Разграничение требований, поименованных как требования

о государственной регистрации перехода права собственности

Возможные разновидности рассматриваемого требования. На данный момент можно указать следующие требования о государственной регистрации перехода права собственности:

1) требование, основанное непосредственно на условиях договора, когда они предусматривают порядок осуществления деятельности сторон по государственной регистрации;

2) требование, соединенное с требованиями из ст. 398 или п. 3 ст. 484 ГК РФ (когда договор не регулирует данную деятельность);

3) требование, предъявляемое законным владельцем или к законному владельцу (по абз. 3 п. 60 Постановления N 10/22);

4) предварительное требование, направленное на опережение уклонения, на желательность которого мы указывали выше;

5) требование, соединенное с требованиями из ст. 165 ГК РФ.

Несомненно, что первые два требования связаны с обязательством. Первое безусловно, а второе - поскольку его нельзя удовлетворить, если не будут удовлетворены указанные требования об отобрании или принятии вещи.

Четвертое и пятое не связаны с обязательством. Четвертое - поскольку предшествует возникновению "активной" обязанности участвовать в государственной регистрации. С пятым все очевидно.

Принципиально единое основание у всех требований из п. 3 ст. 551 ГК РФ. Если рассматриваемое требование сугубо обязательственное (возникающее из обязательства), предмет доказывания не должен выходить за пределы "(1) заключения договора в соответствии с требованиями гражданского законодательства, (2) факта передачи имущества покупателю по акту приема-передачи и (3) факта уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость" <1>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Московского округа от 24 октября 2011 г. по делу N А40-110391/10.

Но первое условие на данный момент предполагает исследование титула продавца, поэтому в судебных актах нередко можно встретить такие выводы: "В предмет доказывания по настоящему делу входят следующие обстоятельства: установление наличия между сторонами обязательственных правоотношений, т.е. законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество, а также факт уклонения ответчиком от совершения действий по регистрации перехода права собственности" <1>. Между тем вместо сбивающего с толку "наличия обязательственных отношений" следовало бы указать "основание приобретения права собственности" <2>.

--------------------------------

<1> Постановления ФАС Московского округа от 23 мая 2011 г. по делу N А40-67618/10, от 9 марта 2011 г. по делу N А41-22190/09, от 6 мая 2010 г. по делу N А40-72354/06 и многие другие.

<2> Ср.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 3 октября 2011 г. по делу N А21-10030/2009: "При рассмотрении иска, предъявленного одной из сторон в соответствии с названной правовой нормой, суд оценивает законность сделки, проверяет наличие у продавца полномочий на отчуждение имущества, поскольку сделка, не соответствующая требованиям закона, не может служить основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество".

Получается, что предметом доказывания в целом является:

- либо факт нарушения контрагентом обязанности по оказанию содействия в государственной регистрации перехода права собственности,

- либо основание приобретения права собственности на недвижимое имущество.

В первом случае выясняется лишь наличие и нарушение личного отношения, во втором - наличие всех условий перехода права собственности, за исключением его государственной регистрации.

Вместе с тем первый случай не позволяет разрешить дело по требованию из п. 3 ст. 551 ГК РФ, поскольку невозможно рассматривать данное требование без изучения титула продавца, что в случае с зарегистрированными правами равнозначно получению сведений из ЕГРП <1>. Тем более нельзя избежать исследования титула продавца, если сделка не будет признана недействительной в условиях, когда право продавца не будет зарегистрировано.

--------------------------------

<1> Они могут быть оспорены третьим лицом, и тогда предъявителю требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ придется отказать в иске.

Изложенное подтверждает, что требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ не может трактоваться как сугубо обязательственное. Выносимое судебное решение устанавливает наличие такого отношения лица к вещи, которому для признания его правом собственности не хватает лишь государственной регистрации. Суд устанавливает наличие основания для приобретения права собственности (titulus acquirendi), а государственная регистрация (modus acquirendi) является материальной целью рассматриваемого требования <1>.

--------------------------------

<1> На этом, к примеру, основана возможность применения п. 3 ст. 551 ГК РФ к отношениям по предоставлению отступного (с учетом отсутствия обязательства по предоставлению отступного согласно п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. N 103 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Этот чисто декларативный характер требования делает его существенно схожим с иском о признании права собственности <1>, кардинально отграничивая от исков о присуждении. Учитывая положение п. 2 ст. 551 ГК РФ, данное требование направлено на то, чтобы сделать изменения в правовом положении сторон по сделке "видимыми" для всех третьих лиц. "Чистое" требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ направлено на изменение отношений контрагентов с третьими лицами.

--------------------------------

<1> Ср.: Постановление Президиума ВАС РФ от 1 декабря 2011 г. N 9032/11.

Разумеется, от "чистого" требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ необходимо отличать другие упоминаемые выше требования. Но различаются они не по существу, а по условиям их удовлетворения. При этом согласно "обязательственной теории" действия по регистрации охватываются обязательством, поскольку продавец обязан передать имущество в собственность <1>. Но в отличие от немецкого права гл. 30 ГК РФ знает ответственность только за эвикцию (ст. ст. 460 - 462 ГК РФ) и неисполнение обязанности передать товар (ст. 463 ГК РФ), но не за отсутствие перехода права собственности само по себе <2>.

--------------------------------

<1> Ср.: Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. М., 2005. С. 18: "Представляется небесспорным, однако, что обязательство продавца недвижимости может считаться полностью исполненным одной лишь передачей владения недвижимостью, ибо согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ продавец обязан передать товар в собственность, т.е. обязан перенести на покупателя титул права собственности. Аналогичная обязанность лежит и на продавце недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ)". Ср.: Постановление Президиума ВАС РФ от 27 марта 2012 г. N 15961/11.

<2> Это значит, что наш ГК придерживается, выражаясь словами немецких цивилистов, принципа эвикции (Eviktionsprinzip), подразумевающего обязанность передать покупателю лишь "спокойное владение" вещью. Напротив, немецкое право держится принципа приобретения (Verschaffungsprinzip), согласно которому ответственность наступает уже за то, что покупатель приобрел владение без собственности, хотя бы и "спокойное". См.: Medicus D., Lorenz S. Schuldrecht. II: Besonderer Teil. 15. Aufl. , 2010. S. 12 (Rn 30).

Поэтому в отличие от "чистого" требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ названные требования отягощены дополнительными условиями их удовлетворения. Так, в случае соединения рассматриваемого требования с требованием из ст. 398 или п. 3 ст. 484 ГК РФ удовлетворение первого требования невозможно без удовлетворения этих требований. Если договором был установлен срок осуществления государственной регистрации, условием удовлетворения становится нарушение стороной этого срока (что доказывает наличие такого условия, как уклонение). В случае с предварительным требованием условием удовлетворения требования становятся угроза уклонения и неадекватность такого способа защиты, как возмещение убытков.

Основание требования тем не менее всегда едино: требование направлено на установление судом основания для приобретения права собственности, которое само по себе было бы достаточным для осуществления государственной регистрации перехода права собственности.

Владение недвижимостью и основание приобретения прав на него. Договором определяется и иное условие - передача недвижимости. В то же время до передачи недвижимости покупатель имеет обязательственное требование из ст. 398 ГК РФ, а значит, передача также включена в процесс приобретения права собственности на недвижимость, хотя законом или договором было установлено иное (это прямо подтверждается абз. 2 - 4 п. 61 Постановления N 10/22). То есть в соответствии со ст. 398 ГК РФ приобретение права собственности до передачи является условным как для движимого имущества <1>, так и для недвижимого. В соответствии с условием о переходе права собственности до передачи недвижимости покупатель, сознательно не желающий придать своему праву через владение публичность, принимает на себя риск того, что имущество окажется проданным третьему лицу.

--------------------------------

<1> К примеру, и договор купли-продажи движимой вещи может устанавливать, что право собственности переходит с момента заключения договора, а передача последует позднее (п. 1 ст. 223 ГК РФ диспозитивен). Но если имущество будет продано после этого третьему лицу и передано ему, первый покупатель не сможет обратиться с иском из ст. 301 ГК РФ, поскольку отпало его требование из ст. 398 ГК РФ к продавцу, и второй покупатель защищен по ст. 302 ГК РФ (даже приобретает собственность в толковании абз. 4 п. 13 Постановления N 10/22).

Это следует связать со ст. 302 ГК РФ, как в приводившихся выше исключениях из сферы применения п. 3 ст. 551 ГК РФ. По договору купли-продажи, в котором покупатель признается собственником с момента его заключения, продавец оказывается в положении лица, которому покупатель-собственник предоставил по своей воле владение данным имуществом. Третье лицо, которому продавец продал и передал вещь, оказывается в положении добросовестного приобретателя. Но без получения имущества во владение ст. 302 ГК РФ не применяется, а потому критерий государственной регистрации в абз. 7 п. 61 Постановления N 10/22 не может дать безусловное преимущество невладеющему покупателю через ст. 302 ГК РФ.

Завладение вещью все же нельзя признавать элементом основания приобретения права собственности. Таким элементом будет юридическая возможность иметь владение (через ст. ст. 398 или 305 ГК РФ), отсутствие которой будет препятствовать как государственной регистрации права собственности покупателя, так и сохранению записи о нем в случае отпадения требования из ст. 398 ГК РФ. Поэтому суд должен оценивать не только наличие основания для приобретения права собственности, но и возможность в соответствии с договором признать приобретение покупателем права собственности. По общему правилу приобретение признается с переходом имущества во владение покупателя. По п. 1 ст. 223 ГК РФ и п. 61 Постановления N 10/22 <1> приобретение права собственности по договору может признаваться и до передачи, что не отменяет действие ст. 398 ГК РФ.

--------------------------------

<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 20 сентября 2011 г. N 5785/11.

Таким образом, отечественное право предусматривает сложный способ приобретения права собственности на недвижимость, в котором владение необходимо по общему правилу для признания приобретения права собственности, а государственная регистрация - для того, чтобы сделать это приобретение "видимым" для всех третьих лиц. При этом до передачи как движимого, так и недвижимого имущества приобретение признается условным в силу ст. 398 ГК РФ.

Правомочие на осуществление регистрации

права на недвижимость

Значение государственной регистрации прав на недвижимость. Публичная достоверность юридического документа понимается как свойство, либо влияющее на материально-правовой эффект, либо влияющее на распределение бремени доказывания. В соответствии с первой трактовкой: кто указан в качестве правообладателя на документе, обладающем данным свойством, тот и признается правообладателем. В соответствии со второй: указание лица в качестве правообладателя на таком документе создает опровержимую презумпцию того, что это лицо является правообладателем (это презюмируется, но может быть опровергнуто).

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Помимо общего правила абз. 1 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость ("государственная регистрация - акт признания и подтверждения"), тот факт, что правильность записи в ЕГРП допускает его оспаривание, подтверждает, что в законодательстве нашло закрепление второе понимание публичной достоверности ЕГРП <1>.

--------------------------------

<1> В целом правильно отмечается при этом, что "никакой иной орган, кроме суда, в том числе сам орган по регистрации прав, не вправе принять решение о погашении регистрационной записи по тому основанию, что право принадлежит другому лицу" (Ломидзе О.Г., Ломидзе Э.Ю. Защита собственника недвижимости и стабилизация положения ее приобретателя: влияние регистрации // Вестник ВАС РФ. 2007. N 1. С. 19). Однако было бы неправильно лишать стороны возможности обратиться с заявлением об исправлении записи в ЕГРП, если зарегистрированное в качестве правообладателя лицо согласно с претензиями настоящего собственника. Речь, соответственно, должна идти о невозможности какого-либо органа, кроме суда, в одностороннем порядке погашать запись.

Таким образом, государственная регистрация имеет лишь правоподтверждающее (декларативное) значение <1>. Это не отменяет положение п. 2 ст. 8 ГК РФ (принятое, к слову, до Закона о регистрации прав на недвижимость), но уточняет его в том смысле, что основанием приобретения права собственности на недвижимость является не государственная регистрация, а действия сторон.

--------------------------------

<1> Новоселова А.А., Подшивалов Т.П. Вещные иски: проблемы теории и практики. М., 2012. С. 185 - 189; Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. 2006. N 10. С. 85 - 90.

Единственным доказательством зарегистрированного права является государственная регистрация. Возникает вопрос: а что может подтвердить существование права незарегистрированного? Поскольку абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость допускает возможность оспорить зарегистрированное право, он неизбежно подразумевает возможность и незарегистрированных прав рядом с зарегистрированными (в силу чего эти последние только и могут быть оспорены). В противном случае абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, допускающий виндикацию по правилам ст. 302 ГК РФ к зарегистрировавшемуся в качестве собственника в ЕГРП приобретателю (даже добросовестному), был бы просто бессмысленным.

С учетом существования опровержимой презумпции обладания правом на недвижимость должны существовать и субъекты, управомоченные эту презумпцию опровергнуть, т.е. обладающие правомочием иметь свое право зарегистрированным. По существу п. п. 52 - 65 Постановления N 10/22 посвящены проблемам реализации данного права <1>.

--------------------------------

<1> Именно такое материальное право обосновывает и виндикацию, и иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующими, и иск о признании права собственности на недвижимость, права на которую зарегистрированы за другим лицом (в том числе для целей государственной регистрации приобретения права собственности в силу приобретательной давности в п. 19 Постановления N 10/22). Обладатель "книжного права" обязан с точки зрения материального права зарегистрировать право собственности за истинным собственником.

Незарегистрированные права на недвижимость и споры о ней. Виндикация в настоящем, гражданско-правовом виде направлена отнюдь не на возврат держания, а на возврат владения вещью в смысле владения правом на нее <1>. Виндикационный спор - это спор двух лиц, каждый из которых считает себя собственником этой вещи. Попытки иной трактовки приводят к появлению уголовно-правового понимания виндикации, в соответствии с которой ее целью является устранение таких нарушений владения, которые связаны не с отрицанием титула у собственника, а с фактом лишения собственника держания. Виндикация в этих условиях (как и негаторный иск) становится заменой полицейской и владельческой защиты, причем на обременительных для собственников условиях <2>.

--------------------------------

<1> Как запись в ЕГРП подтверждает общественности, кто является владельцем права на недвижимое имущество, так и владение вещью, когда доведение до сведения общественности не организовано, подтверждает права владельца на эту вещь (вспомним, что владение в соответствии с принципом публичной достоверности делает "видимыми" абсолютные права, когда государством не организована их регистрация).

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник "Гражданское право: В 4 т. Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права" (том 2) (под ред. Е.А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2008 (3-е издание, переработанное и дополненное).

<2> В.В. Витрянский говорит о том, что виндикация и негаторный иск предъявляются лишь обладателем "бесспорного" права на имущество, отвергая при этом позицию К.И. Скловского, утверждающего, что признание права собственности входит в предмет этих исков (см.: Витрянский В.В. Актуальные проблемы судебной защиты права собственности на недвижимость // Гражданское право современной России. М., 2008. С. 21, 27, 28). Мнение В.В. Витрянского основано на ином толковании выражения "единственное доказательство зарегистрированного права", согласно которому нет прав на недвижимость, кроме зарегистрированных (эта позиция восходит к принципу внесения, по которому нет прав без регистрации. Кстати, в указанной статье В.В. Витрянский называет зарегистрированное в качестве собственника лицо "формально-юридически" собственником недвижимости). Аналогичным образом рассуждает - под давлением принципа внесения - Е.А. Суханов (см.: Гражданское право: В 4 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд. М., 2007. Т. 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права. С. 183 - 184).

Пункт 52 Постановления N 10/22 подтверждает, что специальный иск о корректировке записи в ЕГРП излишен. Наличие у истца держания влечет применение к требованию ст. 208 ГК РФ. В идеале же виндикация направлена против как держателя, так и иного лица, незаконно зарегистрированного в качестве собственника имущества (в Постановлении N 10/22 - положительные и отрицательные иски о признании права собственности, в которых истец доказывает наличие у него права собственности), а негаторный иск - против обладателей незаконно зарегистрированных обременений (в Постановлении N 10/22 - иски о признании обременений отсутствующими).

Согласно абз. 2 п. 52 Постановления N 10/22 все иски, которыми оспаривается зарегистрированное право, предполагают принятие по ним решений, являющихся основаниями для внесения записи в ЕГРП. Выше доказывалось, что подобные решения (и иски) являются по своему характеру декларативными, хотя и могут быть соединены с требованиями о присуждении. Но удовлетворение последних зависит от удовлетворения декларативного иска. Сами по себе они касаются установления наличия права на то, чтобы быть зарегистрированными в качестве правообладателя.

Среди требований, основанных на указанном праве, и рассматриваемое, хотя оно, в отличие от указанных, зависит от удовлетворения требований о присуждении. "В чистом виде" оно предъявляется, когда продавец уже не имеет права быть зарегистрированным в качестве собственника, в то время как покупатель имеет данное право. При этом продавец может защитить свое право быть незарегистрированным (требовать регистрации перехода права собственности к покупателю), поскольку это может быть связано с известными для него выгодами (например, из-за налогов, бремени содержания имущества, обременений, лишающих собственника возможности выгодно использовать недвижимость <1>).

--------------------------------

<1> Нельзя не вспомнить в связи с этим пример с продажей в Европе замков за немыслимо маленькие деньги, когда их приобретение оборачивается для покупателя большими лишениями, связанными со строго целевым использованием замка, обязанностями по обеспечению посещения этих замков туристами, большими расходами на содержание, восстановлением объекта и прочими публично-правовыми обязанностями.

Требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ является процессуальным выражением права на государственную регистрацию, так что его отсутствие влечет незаконность государственной регистрации. Поэтому можно с его помощью доказать незаконность регистрации прав иных лиц: второго (третьего и т.д.) покупателя, недобросовестно зарегистрировавшего за собой право собственности или не обладающего требованием из ст. 398 ГК РФ (как по той причине, что владельцем является уже истец-покупатель, так и по той, что сделка ответчика с продавцом недействительна <1>); третьего лица, к которому продавец должен был бы предъявить иск о признании права собственности. Другим способом обоснования защиты владеющего добросовестного покупателя может быть приобретение им права собственности в силу ст. 302 ГК РФ.

--------------------------------

<1> См., например: Определение ВАС РФ от 29 июня 2009 г. N ВАС-7138/09 по делу N А57-10057/02.

Заключение

Резюмируя изложенное, хотелось бы указать следующее. Причиной возникновения требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ является та особенность нашего законодательства, которая предусматривает, что переход права подлежит регистрации на основании заявлений обеих сторон, допуская возможность государственной регистрации перехода права только в специально указанных случаях <1>.

--------------------------------

<1> См., например: последний абзац п. 1 ст. 16, п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 27 Закона о регистрации.

Такой подход изначально неверен: заявление необходимо только для возбуждения соответствующего административного производства, т.е. для оформления состоявшегося перехода прав, и, следовательно, нет причин для того, чтобы не допускать такое оформление на основании заявления только одной стороны.

Покупатель с заключением договора продажи недвижимости приобретает помимо не обязывающего третьих лиц обязательственного права (п. 3 ст. 308 ГК РФ) <1> право на то, чтобы быть зарегистрированным в качестве правообладателя в ЕГРП, с помощью которого он может оспаривать государственную регистрацию (например, продавца). Многими правопорядками данное право признается в том или ином виде (право ожидания в германской правовой семье, собственность по справедливости с момента возникновения обязательства продать недвижимость в странах общего права; приобретение права собственности solo consensu во французском праве). У нас аналог появится, видимо, в виде преимущественного права приобретения чужой недвижимой вещи, но нет ничего, что мешало бы признать его существование уже сейчас <2>.

--------------------------------

<1> Пользуясь словами Р.С. Бевзенко по поводу права выкупа в договоре аренды, "оно лишь позволяет претендовать на возникновение права собственности на недвижимое имущество, но не имеет вещного эффекта" (Бевзенко Р.С. Государственная регистрация на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. N 5. Т. 11. С. 30; Он же. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт построения системы // Вестник ВАС РФ. 2006. N 12. С. 53).

<2> К слову, немецкое Anwartschaftsrecht является изобретением судебной практики, а не законодателя ( Sachenrecht. 34. Aufl. , 2010. S. 9, Rn 20).

Такое значение могло бы быть придано материальному субъективному праву из п. 3 ст. 551 ГК РФ. Достаточно признать как принцип возможность оспаривать с его помощью зарегистрированные права не только продавца (в практике встречаются случаи, когда это признавалось возможным).