Преимущества и недостатки массовой оценки объектов недвижимого имущества

Законодательство Республики Молдова предусматривает применение двух видов

оценки при определении стоимости объектов недвижимого имущества для целей

налогообложения. В соответствии с Налоговым кодексом, «оценка недвижимого

имущества осуществляется путем массовой оценки для типовых объектов недвижимости

и индивидуальной оценки для специфических (нетиповых) объектов» [220, ст.279(2)].

Массовая оценка представляет собой процесс определения стоимости группы объектов,

обладающих подобными характеристиками, на конкретную дату с применением

стандартных процедур оценки и статистического анализа [160, ст.1]. В отличии от

массовой оценки, индивидуальная оценка основана на личном мнении оценщика и

представляет собой процесс определения стоимости конкретного объекта оценки на

конкретную дату с учетом всех факторов, влияющих на его стоимость [160, ст.1]. Но если

методы индивидуальной оценки хорошо знакомы оценщикам Молдовы благодаря

широкому распространению в стране правил выполнения оценки, изложенных в

Европейских и Международных стандартах оценки, то методология массовой оценки до

настоящего времени остается весьма дискуссионной.

Во второй главе диссертационного исследования были рассмотрены подходы к

проведению массовой оценки, применяемые в разных странах, их преимущества и

недостатки. На основе изучения международного опыта внедрения

компьютеризированной системы оценки недвижимого имущества для налогообложения

(САМА), а также практики внедрения этой системы в Молдове, определены основные

характеристики массовой и индивидуальной оценки недвижимого имущества (табл. 3.7).

К проведению массовой оценки предъявляется ряд требований, признаваемых

налоговыми оценщиками многих стран [56]:

оценка должна быть сплошной, т.е. охватывать все объекты недвижимого

имущества;

оценка должна быть недорогой, так как она осуществляется за счет средств

государственного и местных бюджетов;

оценка должна проводиться в разумные сроки, с тем, чтобы результаты оценки не

устаревали;

конечный результат массовой оценки должен быть понятен и тем, кто принимает

решения, и налогоплательщикам.

Массовая оценка осуществляется на основе данных массовой регистрации объектов

недвижимого имущества и включает в себя следующие этапы:

формирование групп подобных объектов недвижимого имущества;

установление факторов, влияющих на стоимость объектов оценки, для каждой

группы объектов в отдельности;

создание сети объектов-эталонов (стандартных или типовых объектов) для каждой

группы объектов недвижимого имущества;

разработку моделей оценки объектов недвижимого имущества;

установление границ оценочных зон, в рамках которых подобные объекты

недвижимого имущества имеют равную стоимость;

выполнение оценки всех объектов недвижимого имущества;

внесение информации об оцененных стоимостях в систему кадастра недвижимого

имущества.

Каждый из этих этапов состоит из ряда конкретных процессов, процедур и видов

работ. На первом этапе составляется классификация объектов недвижимого имущества.

При этом, для обеспечения сопоставимости данных, классификация объектов,

разработанная для оценки, должна быть сопоставима с классификацией, используемой в

системе кадастра недвижимого имущества.

Для определения факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимого

имущества, необходимо организовать сбор данных о сделках с подобными объектами

недвижимого имущества. Во многих странах существует тенденция к сокрытию реальных

цен сделок для снижения суммы государственной пошлины, гонораров нотариусов,

налогов на капитализацию дохода. Не является исключением и Молдова. Анализ сделок,

177

осуществленных с объектами недвижимости в 2004 – 2010 гг. в г. Кишиневе, показал, что

в 90% договоров купли-продажи участники сделки указывают заниженные цены.

Важной проблемой является определение оптимального количества факторов, в

наибольшей степени влияющих на стоимость объекта недвижимости. Существуют разные

методы определения степени влияния показателей-факторов на итоговую стоимость

имущества: это и метод сравнения парных продаж, и методы экономико-статистического

анализа, среди которых наиболее распространен метод множественно-корреляционной

регрессии. Применяя принцип Парето и основываясь на международном опыте, можно

утверждать, что из всего многообразия факторов, влияющих на стоимость объекта

недвижимости, лишь 20% факторов оказывают существенное влияние на стоимость

объекта5. Проблема заключается в правильном определении этих 20% факторов, так как

на каждую группу объектов недвижимости оказывает влияние определенный набор

факторов, значение которых может быть неодинаковым в различных населенных пунктах

или регионах страны.

На третьем этапе процесса массовой оценки определяют объекты-эталоны для

каждого вида объектов недвижимого имущества, которые представляют собой наиболее

распространенные объекты, характеризующие тот или иной вид объектов недвижимого

имущества. Объект-эталон выявляется при анализе рынка подобных объектов в каждом

населенном пункте и при анализе базы данных кадастра. В качестве объекта–эталона при

оценке квартир в многоэтажных жилых домах в Кишиневе была определена

двухкомнатная квартира в пятиэтажном доме, построенном в период 1975 – 1980 гг.

Стены дома выполнены из мелких блоков пильного известняка, есть все коммуникации,

но отсутствует лифт и мусоросборник. Квартира-эталон расположена в средней части

здания, со второго по четвертый этажи. Общая площадь квартиры – около 50 м 2 .

На следующем этапе разрабатывается модель оценки, форма которой зависит от

применяемых методов оценки. Для стандартных объектов недвижимости (квартиры,

жилые дома, земельные участки), при условии достаточного объема данных о продажах,

применяется метод сравнительного анализа продаж. В этом случае модель оценки

выражается формулой:

ОС = Цa + Пa / o , (3.1.)

5 Анализ опыта США, Канады, Швеции в области массовой оценки, выполненный автором.

178

где ОС – оцененная стоимость объекта; Ц a – цена продажи объекта-эталона; П a / o –

поправки на количественные и качественные различия между аналогом и оцениваемым

объектом.

В общем случае, когда оценивается объект недвижимого имущества, состоящий из

земельного участка и расположенного на нем строения (или нескольких строений), модель

оценки имеет следующую структуру:

ОС = СЗ + СУ, (3.2.)

где СЗ – стоимость земельного участка, СУ – стоимость улучшений (строений,

сооружений, многолетних насаждений и т.п.).

Далее эта модель может быть преобразована в различные виды моделей в целях

наилучшего учета факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости,

относящихся к различным видам. Из разнообразия моделей оценки – аддитивных,

мультипликативных и гибридных, для оценки простых объектов – квартир,

изолированных помещений, незастроенных земельных участков, наиболее

предпочтительны мультипликативные. Метод сравнительного анализа продаж отражается

такими моделями следующим образом:

ОС = b 0

Xi

i b bj

j X , (3.3.)

где b 0 – константа, выражаемая в денежных единицах, отражающая базовую

стоимость единицы площади; Xi – бинарные качественные переменные (имеющие

значения 0 или 1); bi – коэффициенты, отражающие наличие или присутствие таких

характеристик; Xj – количественные или скалярные качественные переменные; bj –

соответствующие им числовые значения. Калибровка (расчет коэффициентов) модели

производится методами множественного регрессионного анализа общего типа, а также

линейного или мультипликативного множественного регрессионного анализа [229, с.55].

При сложившемся информационном обеспечении массовой оценки недвижимого

имущества при оценке многокомпонентных объектов недвижимости полагаем

необходимым применять модели смешанного типа – аддитивно-мультипликативные. Для

определения оцененной стоимости индивидуальных жилых домов в городах составлена

следующая модель:

ОС = СЗ + С ос + С вс , (3.4.)

179

где С ос – стоимость основного строения; С вс – стоимость подсобных и

вспомогательных строений. Оцененная стоимость каждого из элементов формулы 3.4.

определяется с помощью соответствующих мультипликативных моделей.

Для земельного участка:

СЗ = К з · К д · К в · К к ·К г ·К м ·К б ·К кл ·К пд ·(S ·X1 ); (3.5.)

для основного строения:

С ос = К з ·К д ·К в ·К к ·К г ·К м ·К б ·К кл ·(S вос · Х 2 )·К пд ·К ппд ·К мс ·К от ·К пг ·К г ·

·К с ·К тс ·К сг ·К o ·К во ·К арх ·К р ·К мс ·К мк · К с ·К дос ; (3.6)

для подсобных и вспомогательных строений:

С вс = К з · К д · К в · К к ·К г ·К м ·К б ·К кл ·К р ·(S ввс ·Х 3 ), (3.7)

где: К з – коэффициент стоимостной зоны;

К д – коэффициент, отражающий состояние подъездных путей;

К в , К к , К г – коэффициенты, отражающие, соответственно, вид системы

водоснабжения, канализации, наличие или возможность подключения к газоснабжению;

К м , К б , К кл – коэффициенты, отражающие, соответственно, наличие мощения,

бассейна (резервуара для воды), колодца на участке;

S, S вос , S ввс – соответственно, общая площадь участка, общая внешняя площадь

основного строения, общая внешняя площадь вспомогательного строения;