Глава 1. Становление и развитие нотариальной деятельности в российской федерации

1.1. История развития нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом

Удостоверение сделок с недвижимым имуществом имеет место, пусть и в упрощенной форме, с древнейших времен. Проведенные исследования не могут сказать наверняка, где именно впервые появилось регулирование оборота недвижимости, однако, известно, что в Месопотамии и Египте, около 5-ти тысяч лет назад составлялись земельные кадастры. Составление земельных кадастров осуществлялось изначально с единственной целью: фискальной).

Земельные кадастры – это систематизированные своды сведений о целевом назначении, местоположении, правовом положении и экономических характеристиках земельных участков. Земельные кадастры являлись эффективным инструментом контроля и регулирования оборота недвижимости.

Римское право ничего подобного не знало. Вероятно, что римский оборот недвижимости не испытывал потребности в таком жестком контроле со стороны государства из-за относительно небольшой территории римского государства.

Земляные кадастры появляются вновь намного позже и с XI века они становятся известны в европейских государствах. Так, в Англии в 1086 году появляется так называемая Кадастровая книга. В Кадастровой книге отражалась информация о местонахождении и размерах земельного участка, информация о владельце земельного участка, а также сведения о том, какой объем сельскохозяйственной продукции можно производить на участке.

С помощью Кадастровой книги стало возможно осуществлять контроль за сделками, которые совершались с земельными участками, полностью контролировать рынок недвижимости, что стабилизировало оборот недвижимого имущества, и, прежде всего, земельных участков.

У народов Германии первоначально передаче земли предшествовал символический акт, который состоял из трех элементов (реальной передаче недвижимости предшествовало заключение устного договора об отчуждении земли, а после передачи недвижимости новый собственник мог оставить участок или формально отказаться от владения землей) и совершался публично, стороны заявляли о своем желание перенести право собственности перед судом.

Стоит сказать о том, что землевладелец нес некоторые материальные ограничения, перенос права собственности был обусловлен получением согласия ближайших родственников и сюзерена.

Первым шагом к укреплению права на недвижимое имущество стало формирование права публичности сделки. В современном виде институт укрепления права на недвижимое имущество формировался в Европе в течение XVII-XIX веков.

Все акты, имеющие вещно-правовое значение (договор об установление сервитута или залога, договор о передаче собственности) должны были записываться в поземельную книгу и только с момента записи в поземельную книгу получали юридическую силу для третьих лиц (развитие принципа внесения или публичности). Заинтересованные лица, в случае несогласия с результатами переноса права на недвижимое имущество имели право потребовать исправления записи внесенной в поземельную книгу, но до того момента, как они обращались с требованием внести такие изменения запись в поземельной книге считалось истинной (что свидетельствует о наличии принципа добросовестности). Все эти принципы в итоге приводили к бесповоротности прав, которые приобретались по поземельным книгам.

При установлении режима использования поземельных книг преследовалась цель обеспечения прочности гражданского оборота недвижимого имущества путем узаконения доверия к известным внешним фактам.

Ипотечная система, которая строилась на фундаменте залогового права и выполняла цель придания гласности залогу недвижимого имущества, благодаря присущим ей принципам со временем приобрела иное значение и стала выполнять несколько иные функции. Ипотечная система обратилась по своей сути в систему регистрации недвижимого имущества и систему укрепления права на недвижимое имущество.

Исследования многих ученых подтверждают, что развитие нотариата в России имеет свою историю, хотя многое в этой области мы заимствовали у других стран.

Остановимся ненадолго на том, что представляло собой жилое помещение в России. Это поможет нам в дальнейшем в исследовании этой разновидности недвижимого имущества.

Прообразами жилого имущества можно назвать имения: поместье и вотчину. Имения являлись земельными наделами, как без построек, так и с постройками, которые предназначались для ведения хозяйства, проживания и получения дохода. В ХIV–XV веках вотчиной наделялись служилые люди, основанием для появления права собственности на вотчину служили жалованные грамоты князя, вотчины передавались по наследству.

В эпоху царя Ивана III зарождаются поместья. Поместья представляли собой земельный участок, который принадлежал либо церкви, либо государству, данный земельный участок давался служилому человеку как вознаграждение за верную службу³. Как и сама служба, владение поместьем было временным и не передавалось по наследству.

Изначально приобретение поземельное собственности (в том числе имения) между частными лицами не имело каких-либо принципиальных отличий по сравнению с приобретением иных вещей. Продавец оформлял купчую грамоту и посредством нее передавал владение собственностью покупщику. Сделка могла совершаться как один на один, так и при свидетелях, сделка часто сопровождалась обрядами, которые помимо прочего имели своей целью оставить у присутствующих воспоминания о совершенном переходе права собственности.

Начиная с ХVI века государство более активно вмешивается в процесс купли-продажи недвижимого имущества и совершенные купчие теперь необходимо представлять в приказы. Появляются специальные служащие – площадные подьячие, которые допрашивали стороны после того, как те совершили куплю-продажу и делали запись о переходе права собственности в Книге приказов, без совершения этой процедуры имение проданным не считалось.

Таким образом, вся информация о составе имений и переходе имений сосредотачивалась в приказах. При купле-продаже имела место процедура «справление», которая имела своей целью постановку в известность третьих лиц о принадлежности имения.

В случае, если продажа совершалась без соблюдения специальной процедуры, она все равно считалась законной, но существовали некоторые негативные последствия для сторон. Согласно Уложению 1649 г., при продаже одной и той же вотчины разными лицами право собственности получало то лицо, которое раньше справило имение.

Указом Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 г., так называемым указом о единонаследии, поземельная собственность – родовые, выслуженные и купленные вотчины и поместья, дворы и лавки – была названа «вещи недвижимые», все виды которых были уравнены между собой в правах.

К концу XIX в. в России сложилась довольно громоздкая и неоднозначная система регулирования оборота недвижимого имущества. Л.А. Кассо отмечал, что в вопросах оглашения сделок о недвижимостях российское законодательство «стремилось проводить благотворные начала, тогда еще не везде признанные на Западе». Четко различались способы приобретения права собственности на движимое и недвижимое имущество. Процедура приобретения права собственности на недвижимость по русскому праву требовала их укрепления, под которым подразумевалось «публичное, при посредстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права с известным субъектом». Основные формы укрепления прав на недвижимость представляли собой так называемые крепостные акты. В то же время затруднительно говорить о единстве системы. Крепостной акт мог быть совершен в любом месте, и не было никаких гарантий для приобретателя, что тот же объект не отчужден либо не заложен в другом крепостном учреждении.

Все это требовало дальнейших преобразований.

Их очередным этапом является принятие 14 апреля 1866 г. Положения о нотариальной части.

Основные функции по укреплению прав на недвижимость возлагались на нотариусов, которые определялись в столицах, губернских городах и, по необходимости в уездных городах, т.к. проверка актов должна была осуществляться по месту нахождения имущества⁴.

Младший нотариус помогал сторонам составить крепостной акт, информация о составленном акте заносилась в актовую книгу. Далее в течение года, старшему нотариусу, который находился при судебном округе, на территории которого находилось отчуждаемое имущество, представлялась выписка о совершенной в нотариальной форме сделки с недвижимым имуществом из актовой книги. Нотариус обязан был проверить сведения указанные в выписке, в этих целях он мог затребовать доказательства, которые бы свидетельствовали о принадлежности имущества конкретному лицу. При отсутствии оснований для отказа и при уплате государственной пошлины нотариус утверждал выписку и приобщал ее к крепостной книге, при этом предварительно сделав отметку в реестре крепостных дел и внеся запись в крепостную книгу. Отметки об ограничении права собственности производились в том же порядке. Таким образом, мы можем говорить о том, что нотариус отражал все факты, касающиеся недвижимого имущества в двух книгах: реестре крепостных дел и крепостной книге.

Ведение реестра крепостных дел осуществлялось в установленном Министерством юстиции порядке по объекту недвижимости. О содержании внесенной в книги записи старший нотариус обязан был сообщать земской или городской управе по месту нахождения недвижимости. На основании внесенной в крепостную книгу сделки старший нотариус выдавал сторонам выписку, которая являлась удостоверением права частных лиц на недвижимость⁵.

В эпоху судебной реформы 1864 года и вплоть до 30-ых годов XX столетия нотариат представлял собой правозащитный и правоохранительный институт, тесно связанный с судебной системой. При советской власти, руководство нотариатом перешло от судебных органов к органам юстиции.

После октябрьской революции 1917 г., несмотря на упразднение деления вещей на движимые и недвижимые и на то, что регистрационная система в сегодняшнем ее понимании отсутствовала, нормы о регистрации прав на недвижимое имущество существовали в той мере, в которой оборот недвижимого имущества допускался законом.

ГК РСФСР 1922 г. под страхом недействительности устанавливал необходимость нотариального удостоверения с последующей регистрацией в коммунальном отделе сделок купли-продажи строений.

В ГК РСФСР 1964 г. аналогичный порядок предусматривался для договоров залога жилого дома (ст.195), купли-продажи (ст.239), мены (ст.255) и дарения (ст.257) при условии, что предметом их были жилой дом или дача, расположенные в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, и, по крайней мере, одной стороной выступал гражданин. Ст.201 предписывала регистрировать прекращение залога. Ст.135 и 197 ГК РСФСР 1964 г. устанавливали, что право собственности и право залога по договорам, подлежащим регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Практически все остальные объекты недвижимости находились главным образом в государственной собственности, переход объектов недвижимости из владения одного юридического лица к другому не был связан с изменением собственника, им оставалось государство. Поэтому фиксация этих процессов носила характер внутреннего учета собственником своего имущества и не нуждалась в специальной регистрации⁶.

Таким образом, можно говорить о том, что удостоверение сделок с недвижимым имуществом появилось, пусть и в примитивной форме еще в Египте и Месопотамии до нашей эры. Со временем институт видоизменялся, становился все сложнее и сейчас невозможно себе представить куплю-продажу жилой недвижимости без нотариальной формы и государственной регистрации.

В настоящее время экономические реформы и развитие гражданско-правовых отношений поставили перед нотариатом более сложные задачи. И российский законодатель принял историческое решение: реформировать нотариат, взяв за образец отечественную историю и европейский опыт, не отвергая и не отменяя старый нотариат, он ввел новый, основанный на принципах латинского нотариата.

В следующем параграфе мы рассмотрим правовое регулирование нотариальной деятельности в Российской Федерации в призме происходящих реформ.