2. Российская практика ипотечного кредитования

2.1 Развитие рынка ипотечного кредитования

Советская система жилищного финансирования характеризовалась централизованным распределением бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатным распределением гражданам, официально признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.

В 1987 году государственные капитальные вложения в жилищное строительство составили более 80%, а средства населения лишь 14,6% (включая индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).

Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии в России, в начале экономических реформ, механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем. Кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья.

В период реформ 1991-1999 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура ввода в действие жилых домов по типам застройщиков, значительно увеличилась доля частного сектора, в то время как государство перестало играть роль основного участника на данном рынке.

Важные изменения произошли и в структуре источников финансирования жилищного строительства. Уже в 2003 г. доля бюджетных средств, составлявшая до начала реформ 80%, сократилась примерно до 26%, т.е. в 3,1 раза, в том числе доля федерального бюджета  до 15%.

До середины 2008 г. рынок ипотечного кредитования в РФ развивается быстрыми темпами. Как отмечают банковские специалисты, с 2001 по 2006 год объем выданных российскими банками ипотечных кредитов вырос более чем в 50 раз, достигнув 76,5 млрд. рублей. В 2007 году этот показатель превысил 145 млрд. рублей. В 2008 году на ипотечном рынке присутствовало около 600 российских банков, однако, более 50 процентов объема формируют всего 10-12 участников.

Позиция лидера на рынке ипотечного кредитования в первом полугодии 2008 г., как и следовало ожидать, досталась Сбербанку, сумма выданных ипотечных кредитов которого превысила 1,5 млрд. долл. На втором месте с большим отрывом находился «Внешторгбанк-24», предоставив кредитов в объеме 140 млн. долл. Замыкал тройку лидеров «иностранец»  банк «Дельтакредит» (116 млн. долл.) (таблица 1).

Таблица 1

Банки по количеству выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2008 г.

Банк	Количество выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2008 г., шт.	Изменение,%	Средняя сумма кредита 2008, тыс. $	Изменение, %	Доля кредитов, выданных под залог существующего жилья, %
Сбербанк России	66 604	-	22.7	-	-
Банк Уралсиб	3 600	300.00	29.8	28.23	0.2
Возрождение	2 396	276.73	28.8	32.23	5.0
Запсибкомбанк	1 493	254.63	36.3	53.97	0.9
Группа ВТБ	1 407	7.32	99.6	126.80	14.8
Банк Москвы	1 373	4 803.57	34.9	-51.52	-
КИТ Финанс	1 350	-	43.5	-	-
Юниаструм Банк	1 255	1 279.12	33.7	372.56	0.2
Сибакадембанк	1 112	-	34.4	-17.39	-
АК Барс	1 038	118.53	25.3	65.48	-

В предкризисный период на рынке городской ипотеки сложились примерно следующие условия ипотечного кредитования:

• кредит выдается на срок от 6 месяцев до 30 лет;

• сумма кредита – до 95% от стоимости приобретаемого жилья;

• процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях – от 15% годовых, в валюте – от 10% (определяется индивидуально);

• предметом залога является квартира, которая становится собственностью заемщика;

• оплата заемщиком из собственных средств в размере от 5% до 40 % от стоимости покупаемой квартиры (первоначальный денежный взнос);

• погашение кредита осуществляется ежемесячно равными платежами в течение всего срока действия кредитного договора, которые включают проценты по кредиту и часть основного долга и не превышают 30-50 % среднего ежемесячного дохода заемщика;

• при определении размера кредита в качестве дохода заемщика могут учитываться заработная плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству, доход в виде процентов по вкладам, доход от сдачи в аренду имеющейся недвижимости и прочее за последние 2 года;

• предоставление заемщиком документов, позволяющих оценить его кредитоспособность (справки о доходах, составе семьи, документы об образовании, трудовом стаже, копия паспорта и т. д.).

Минимальный срок погашения кредита в российской ипотечной практике составлял 1 год, максимальный – 30 лет. Процентная ставка напрямую зависела и зависит от срока, на который выдается ипотечный кредит.

Экономический кризис, начавшийся во 2-ой половине 2008 г. негативно подействовал на рынок городского ипотечного кредитования. Уже в начале лета 2008 г. на нашем финансовом рынке прошла первая волна отголосков кризиса ликвидности в США, и именно тогда ипотека стала понемногу дорожать. Такое положение дел объясняется тем, что наши банки не привыкли сами зарабатывать деньги путем финансирования производства или купли-продажи на рынке ценных бумаг; как правило, они занимают средства у своих иностранных партнеров. От полного краха российский рынок ипотечного кредитования был спасен только тем, что, по сути, он находится только в самом начале своего развития: в нашей стране объем ипотеки составляет всего 2% от ВВП, в то время как в США – практически 55%. Благодаря этому отечественная ипотека отреагировала на всемирный финансовый кризис только лишь уменьшением количества предложений и ужесточением условий кредитования. В столице количество банков, предлагающих ипотечные программы, снизилось на 11%. В основном «на плаву» остались крупные банки с солидным кредитным портфелем, однако и здесь взять ипотечный кредит уже не так просто как раньше. Многие клиенты вынуждены ожидать своей очереди на кредит недели, а то и месяцы. При всем при этом, заметно ужесточились и требования к потенциальному заемщику. Чаще стали получать отказ в кредитовании заемщики с неофициальной заработной платой. Повысился и уровень требуемого дохода потенциального заемщика – на сегодняшний день банки не выдают ипотечные кредиты при месячном доходе получателя менее 80 тыс. рублей, при том, что в основном кредит желают взять граждане со среднемесячным доходом 40-50 тыс. рублей. Кроме этого увеличилась и сумма первоначального взноса на приобретаемое в кредит жилье – теперь покупателю необходимо оплатить от 30% стоимости квартиры.

В последние годы началось возрождение российского ипотечного рынка. По итогам 2012 г. объем ипотечного кредитования обновил исторический максимум 2008 г., превзойдя самые оптимистичные прогнозы участников рынка. Объем предоставленных ипотечных кредитов в денежном выражении составил 717 млрд. руб. (против 656 млрд. в 2008 г.), что на 90% превосходит результаты 2011 г.

Лидером рынка остается Сбербанк России: в 2012 г. он предоставил кредитов на сумму 321 млрд. руб., что в четыре раза выше показателей ближайшего конкурента – ВТБ 24. Вместе с тем лидер продолжает терять долю рынка. Сбербанк России сдает свои позиции второй год подряд: в 2011 г. его доля в объеме выдачи снизилась с 58 до 49%, а в 2012-м упала еще на 4%. Причина – опережающий рост ипотеки в ВТБ 24 и Газпромбанке, которые нарастили объемы кредитования по итогам 2011 г. в 2,5 раза и более против умеренного результата Сбербанка России (74%). В результате доля трех ведущих банков выросла на 1,5 п. п. и составила 63%.

Заметно лучше рынка росли и банки с иностранным участием – Росбанк (+330%), группа НОМОС-БАНКа (+199%) и Райффайзенбанк (+215%). А вот ЮниКредит Банк несколько сбавил обороты: в 2012 г. темпы прироста ипотечного кредитования составили только 62% против 390% годом ранее.

Среди лидеров по динамике кредитования особо выделяются Банк «Уралсиб» и Промсвязьбанк: за счет эффекта «низкой базы» в 2012 г. объемы предоставленных ипотечных кредитов выросли более чем в 10 раз (таблица 2)¹.

Таблица 2

Ренкинг банков

по объему ипотечного кредитования в 2011 году

Место в ренкинге на 01.01.2013	Наименование	Объем выданных ипотечных жилищных кредитов, млн. руб.		Темп прироста (2012/ 2011), %	Рейтинг «Эксперта РА» (на 06.04.2013)
		2012 г.	2011 г.
1	ОАО «Сбербанк России»	320 711,7	184 499,6	73,8	-
2	ВТБ 24 (ЗАО)	80 381,6	31 681,0	153,7	-
3	ГПБ (ОАО)	45 690,2	16 676,6	174,0	A++
4	ОАО АКБ «РОСБАНК»	13 754,3	3 202,1	329,5	-
5	Группа НОМОС-БАНКа	10 391,7	3 386,9	206,8	-
6	ЗАО «Райффайзенбанк»	9 611,6	3 046,5	215,5	-
7	ОАО «УРАЛСИБ»	9 310,5	672,9	1 283,7	-
8	«АКБ Абсолют Банк» ЗАО	8 581,3	4 231,1	102,8	-
9	Банк «Возрождение» (ОАО)	8 566,4	4 149,1	106,5	-
10	«Запсибкомбанк»ОАО	8 136,3	6 718,5	21,1	A+
11	ЗАО ЮниКредит Банк	7 974,0	4 939,0	61,4	-
12	ОАО АКБ «Связь-Банк»	7 737,0	1 765,8	338,2	-
13	ЗАО «Банк ЖилФинанс»	6 453,8	4 391,0	47,0	-
14	ОАО «Нордеа Банк»	5 164,7	3 831,9	34,8	-
15	АКБ «РОСЕВРОБАНК» (ОАО)	5 116,1	3 802,1	34,6	-
16	ОАО «МТС-Банк»	4 563,7	642,0	610,9	-
17	ОАО «БАЛТИНВЕСТБАНК»	4 548,8	1 274,7	256,9	-
18	ОАО «АК БАРС» БАНК	4 492,8	1 239,0	262,6	-
19	ОАО «Промсвязьбанк»	3 563,6	220,1	1 519,1	-
20	«ТКБ» (ЗАО)	3 406,2	1 482,8	129,7	A+

По прогнозам «Эксперта РА», в отсутствие макроэкономических потрясений объем ипотечного кредитования по итогам 2013 г. без труда преодолеет «психологическую» отметку в триллион рублей и составит 1,1-1,2 трлн. руб. Сдерживающее влияние на рынок в первом полугодии окажет рост процентных ставок.