32. Понятие договора аренды жилого помещения. Права и обязанности сторон.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём. Как следует из определения, договор найма жилого помещения является взаимным, возмездным и консенсуальным.

Предметом (объектом) договора аренды жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), отвечающее санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. В связи с тем, что в последнее время широкое распространение приобрело строительство загородных домов, встает вопрос о целесообразности признания их "жилыми", что позволило договору аренды жилого помещения занять еще одну важную нишу в арендных договорных обязательствах.

Загородные коттеджи вполне отвечают приведенным выше критериям жилого помещения. Поэтому возможно выделение еще одного критерия - наличия решения органа местного самоуправления о признании строения "жилым". Все эти критерии очень важны для договора аренды жилого помещения, так как предъявляемые к помещению различного рода технические и ряд других требований тесным образом связаны с возможностью постоянного в нем проживания. Только соответствующий уровень пригодности (соблюдение тех или иных нормативов) отличает жилое помещение от нежилого.

Как известно, образец договора аренды обычно включает в себя такие пункты: срок, в соответствии с которым арендатор будет занимать жилое помещение, стоимость арендной платы, описание квартиры (количество комнат и т.д.), данные обо всех имеющихся собственниках, список лиц, которые будут проживать в помещении (а также их паспортные данные), условия, согласно которым возможно расторжение договора аренды и многое другое

Существенными условиями договора аренды жилого помещения являются:

Предмет, то есть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), отвечающее санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. Таким образом, в образце договора аренды жилого помещения должны быть конкретно и ясно указаны все характеристики передаваемого помещения.

Размер арендной платы и порядок ее уплаты должен быть обязательно указан в тексте образца договора аренды жилого помещения. В течение всего срока действия договора аренды жилого помещения, размер арендной платы может быть неоднократно изменен в случае, если это происходит по соглашению сторон. Изменение же арендной платы по требованию только одной стороны может производиться не чаще одного раза в год, если иное не будет предусмотрено в договоре аренды жилого помещения. Если противоположная сторона будет возражать против такого изменения, вопрос разрешается в судебном порядке.

Обязанности арендатора:

использовать жилое помещение по назначению, для проживания граждан, содержать помещение в исправном состоянии собственными силами или путем заключения договоров с организациями, осуществляющими ремонт и эксплуатацию жилого дома;

не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения арендодателя;

своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения;

в установленные сроки вносить арендную плату, платежи за коммунальные и прочие услуги на расчетный счет жилищного предприятия, осуществляющего управление жилищным фондом, и т.д.

К правам арендатора относятся:

потребовать предоставления жилого помещения в соответствии с ГК РФ, а также возмещения убытков в случае, если арендодатель не предоставил арендатору жилое помещение в срок, указанный в договоре;

по истечении срока договора оформить жилое помещение в собственность в соответствии с действующим законодательством и т.д.

В договоре также определяются права и обязанности арендодателя:

в месячный срок после подписания договора необходимо предоставить жилое помещение, соответствующее условиям договора и его назначению, и обеспечить в месячный срок свободный доступ арендатору в жилое помещение;

содержать в надлежащем порядке места общего пользования, инженерное оборудование и придомовую территорию дома и обеспечивать необходимые жилищно-коммунальные и другие услуги;

при досрочном расторжении договора потребовать от арендатора внесения неоплаченной арендной платы, а также возмещения убытков, причиненных арендодателю досрочным прекращением договора, и т.д.

Расторжение договора допускается по соглашению сторон.