Оценка земли (виды стоимости).

Существует 4 вида стоимости (цены):

1. нормативная цена;

2. кадастровая стоимость;

3. рыночная стоимость;

4. выкупная цена.

Нормативная цена.

Нормативная цена – это показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и места положения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Порядок установления нормативной цены определён Постановлением Правительства от 15.03.1997 г. “О порядке определения нормативной цены земли”. В соответствии с данным Постановлением нормативная цена устанавливается ежегодно органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселения или их группам.

Органы местного самоуправления с учётом местных условий могут корректировать нормативную цену, но не более, чем на 25% (как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения). В любом случае, нормативная цена земельного участка не должна быть более 75% от рыночной стоимости аналогичных земельных участков.

Нормативная цена вытесняется кадастровой стоимостью сегодня. Единственный случай применения нормативной цены законодателем – нормативная цена применяется в тех случаях, когда законодательством предусмотрено применение кадастровой стоимости и кадастровая стоимость не определена. Но при этом нормативная цена и кадастровая стоимость неодинаковы по размеру (нормативная цена всегда ниже кадастровой стоимости).

На сегодняшний день все субъекты РФ определили кадастровую стоимость, поэтому на практике применять нормативную цену, вероятно, будет сложно.

Кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость впервые была упомянута в 1997 г. В 2010 г. были внесены изменения в Закон “Об оценке и оценочной стоимости в РФ”, и впервые кадастровая стоимость получила закрепление на законодательном уровне.

Кадастровая стоимость определяется на основании кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка – это совокупность действий, включающих в себя ряд этапов:

1. принятие решений о проведении государственной кадастровой оценки;

2. формирование перечня земельных участков, подлежащих кадастровой оценки;

3. отбор исполнителя оценки и заключение договора с ним на оценку земельных участков;

4. Проведение оценки и составления отчёта

5. экспертиза отчёта об определении кадастровой стоимости (проводится саморегулируемой организации);

6. утверждение результатов определения кадастровой стоимости (определяется органом исполнительной власти РФ, по представлению территориального органа рос реестра. );

7. опубликование результатов оценки в СМИ (не позднее 10 дней с момента утверждения органом исполнительной власти);

8. внесение информации о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. (юр значение кадастровая стоимость приобретает только с момента внесения в гос кадастр недвижимости)

Кадастровая стоимость может использоваться только после внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость рассчитывается на основании Закона “Об оценочной деятельности в РФ”, а также на основании методик, утверждаемых Министерством экономического развития.

Организация проведения кадастровой оценки возложена на Рос реестр и его территориальные органы, собственно кадастровую оценку осуществляют оценщики. Заказчиками государственной кадастровой оценки могут быть органы исполнительной власти субъекта РФ либо органы местного самоуправления в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ.

Мин эконом развития должны издавать методические указания

Государственная кадастровая оценка осуществляется только в отношении земельных участков, сведения о которых содержатся в Государственном кадастре недвижимости. Государственная кадастровая оценка основывается на классификации земель по целевому назначению и виду разрешенного использования.

Кадастровая оценка проводится по решению субъекта РФ но не чаще 1 раза в 5 лет.

Для установление кадастровой стоимости проводится оценочное зонирование. Оценочной зоной признаётся часть земель однородных по целевому назначению, виду разрешенного использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В результате кадастровой оценки составляется карта или схема оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади (м² либо гектар).

Результаты кадастровой оценки утверждаются органами исполнительной власти субъектов РФ по представлению органов Росреестра. Информация о кадастровой стоимости полежит опубликованию в течение 10-ти дней с момента утверждения, и результаты вносятся в Государственный кадастр недвижимости. Результаты оценки могут быть оспорены в суде или специально создаваемой комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости земельных участков.

Оспаривать результаты могут органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении государственных или муниципальных земель соответственно; а также частные лица, права и законные интересы которых затрагиваются проведенной оценкой. А также специальные комиссии. В них включаются: представители заказчика. Представители Росреестра. Представители оценщика.

Основаниями для оспаривания закон называет только 2 факта:

1. использование недостоверных данных о земельном участке;

2. наличие сведений о рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость.

Если земельный участок имеет рыночную стоимость, то его кадастровая стоимость признаётся равной его рыночной стоимости.