2. Объекты недвижимого имущества

Объекты недвижимости различаются по своему происхождению: созданные природой без участия труда человека и являющиеся результатом труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут. Так, к объектам естественного происхождения относятся участки земли, участки недр и обособленные водные объекты. Соответственно, к объектам искусственного происхождения относятся здания и сооружения и т.д. К особой группе относятся объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона. Перечень объектов недвижимости: 1) земельные участки; 2) здания; 3) сооружения; 4) помещения; 5) объекты незавершенного строительства; 6) предприятия как имущественные комплексы; 7) участки недр

Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди традиционной недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым вещам. Недвижимые вещи могут быть как делимыми, так и неделимыми в физическом и юридическом смысле. Это зависит от физических параметров данной вещи, а также от наличия соответствующих норм и правил. Так, жилой дом может быть признан неделимой вещью в силу физической невозможности его разделить, а земельный участок может быть неделимым, поскольку в результате его раздела размер участка станет меньше, чем нормы, предусмотренные земельным законодательством.

3. Оборотоспособность объектов недвижимого имущества

Важная характеристика правового режима объектов гражданских прав — их оборотоспособность. По этому критерию вещи, в том числе и недвижимость, делятся на три категории (ст. 129 ГК): 1) не ограниченные в обороте объекты, которые могут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом; 2) ограниченно оборотоспособные объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению; 3) изъятые из гражданского оборота объекты.

4. Ограничение и изъятие недвижимости из оборота

Из гражданского оборота в первую очередь изымаются объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании и не могут в силу публичных интересов быть предметами гражданско-правовых сделок. Указ Президента РФ от 24.12.1993 № 2284. Пр регулировании оборота объектов, имеющих жизненно важное значение для общества применяется принцип невосполняемых природных ресурсов. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК).

5. Государственный учет объектов недвижимости (землеустройство и кадастровый учет земельных участков, технический учет)

Кадастровый учет недвижимости регулируется Законом о кадастре недвижимости. Недвижимость — это индивидуально-определенная вещь. Существование недвижимого имущества в качестве индивидуально-определенной вещи подтверждает государственный кадастровый учет недвижимого имущества — внесение в государственный кадастр сведений об уникальных характеристиках объекта недвижимости (ч. 3 ст.1 Закона о кадастре недвижимости). Юридическое значение кадастрового учета для земельных правоотношений заключается в формировании объекта гражданских правоотношений — земельного участка.

На сегодняшний день землеустройство — это мероприятия:

• по изучению состояния земель;

• планированию и организации рационального использования земель и их охраны;

• описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства;

• организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых для традиционного образа жизни коренными малочисленными народами Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ и их общинами.

До 1 января 2013 г. Закон о кадастре недвижимости не применяется в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства. В отношении этих объектов осуществляется государственный учет в порядке, установленном на 1 марта 2008 г., для государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного технического учета жилищного фонда.

6. Классификация недвижимого имущества

Тип классификации	Виды недвижимости
по характеру использования	– для жилья: дома, коттеджи, квартиры; – для коммерческой деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса; – для производственной деятельности: фабрики, заводы; – для сельскохозяйственных целей: фермы, сады; – для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений
по целям владения	– для ведения бизнеса; – для проживания владельца; – в качестве инвестиций; – в качестве товарных запасов и НЗП; – для освоения и развития; – для потребления истощимых ресурсов
по степени специализации	– специализированная – которая в силу своего специального характера редко (если вообще продается) на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса: нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; собственность с такими конструктивными особенностями, размерами и спецификой, что рынок таких зданий не существует вообще или в данной местности; – неспециализированная – вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для использования в существующих или аналогичных целях
по степени готовности к эксплуатации	– введенные в эксплуатацию; – требующие реконструкции или капитального ремонта; – незавершенное строительство
по воспроизводимости в натуральной форме	– не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; – воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения