12. Соотношение риска и доходности в эффективном портфеле недвижимости.

Для того чтобы комбинировать различные типы инвестиционных инструментов в соответствии с собственным отношением к риску и доходности, инвестору нужно понять идею управления портфелем.

На входе у портфеля - характеристики риска и доходности отдельных инвестиционных инструментов; на выходе - «поведение» показателей риска и доходности самого портфеля.

Инвестиционные инструменты могут группироваться для создания портфеля, который характеризуется лучшей динамикой показателей по сравнению с показателями отдельных ценных бумаг. Выбор инвестиционных инструментов для включения в портфель с целью достижения желаемых результатов производится с помощью анализа приемлемого уровня риска, ставки доходности, уровня контроля, ликвидности.

Если выбрана стратегия получения потока доходов в краткосрочном периоде, то капитал вкладывается в недвижимость на краткосрочный период (от года до пяти лет) с целью перепродажи объекта доходной недвижимости. Например, вложен капитал в объект доходной недвижимости, который обеспечит поток доходов в течение трех лет 2000 руб. в год, приемлемая ставка доходности равна 20%, предполагаемая цена продажи объекта недвижимости через три года - 45 000 руб.

Требуется определить текущую стоимость потока доходов от объекта недвижимости: PV=D*1/(1+R)^n + M*1/(1+r)^n

Если портфель недвижимости ориентирован на рост стоимости активов в долгосрочном периоде, то главной финансовой целью в управлении портфелем является поддержание высокой стоимости активов в долгосрочном периоде. Реализация поставленных долгосрочных целей требует разработанных промежуточных ориентиров и установления контрольных показателей, соответствующих долгосрочным целям развития.

Необходимо отслеживать уровень допустимого риска (по отношению к величине чистых активов инвестора), соответствующую ставку доходности, поток доходов от объектов недвижимости и тенденции изменения стоимости недвижимости, определяемые состоянием рынка капитала и рынка недвижимости. Например, в период избыточного инвестирования капитала на рынке недвижимости неизбежно снижение арендной платы, возрастание коэффициентов капитализации и уменьшение стоимости объектов недвижимости.

При формировании портфеля, ориентированного на рост стоимости активов, особенно важно соблюдать определенную пропорцию между краткосрочными и долгосрочными инструментами инвестирования, поскольку для поддержания соответствующего уровня ликвидности нужны краткосрочные инструменты инвестирования, а для достижения поставленной цели - существенное увеличение стоимости активов портфеля в долгосрочном периоде - требуется иметь в структуре портфеля соответствующие инструменты.

13. Разработка стратегии управления портфелем недвижимости.

На первом этапе формирования стратегии управления портфелем недвижимости четко определяются: цели форми­рования портфеля; приемлемый уровень доходности; соот­ношения ставки доходности и уровня риска, определенной ликвидности и допустимого уровня контроля.

Стратегия должна исходить из уровня и стабильности доходов инвестора, его семейного положения, собственного капитала, опыта, возраста, отношения к риску, соображе­ний по поводу налогов и ликвидности.

На втором этапе разработки стратегии:

- сначала устанавливается приемлемый уровень риска;

- затем с помощью допустимого уровня неуправляемого риска (коэффициента "бета") составляется диверсифициро­ванный портфель, удовлетворяющий этому ограничению по риску;

- полученный портфель проверяется на эффективность.

Управление портфелем недвижимости - это прежде все­го искусство распоряжаться набором разных типов недви­жимости с диверсификацией по местоположению объектов недвижимости и финансовой структуры инвестированного капитала, т.е. использовать различные инструменты инвес­тирования в недвижимость. В зависимости от разработанной стратегии формируют различные типы портфелей недвижимости:

-портфель, ориентированный на рост, - портфель, который формируется с расчетом на долгосрочное (краткосрочное в зависимости от макроситуации) повышение стоимости входящих в него активов;

-портфель, ориентированный на доход, портфель ,активы которого подобраны таким образом, чтобы обеспечить получение текущих потоков доходов (дивидендов, процентов или арендной платы).

Если выбрана стратегия получения потока доходов в крат­косрочном периоде, то капитал вкладывается в недвижимость на краткосрочный период (от года до пяти лет) с целью пе­репродажи объекта доходной недвижимости. Если портфель недвижимости ориентирован на рост сто­имости активов в долгосрочном периоде, то главной финан­совой целью в управлении портфелем является поддержание высокой стоимости активов в долгосрочном периоде. Реали­зация поставленных долгосрочных целей требует разрабо­танных промежуточных ориентиров и установления конт­рольных показателей, соответствующих долгосрочным це­лям развития. Необходимо отслеживать уровень допустимого риска (по отношению к величине чистых активов инвестора), соответ­ствующую ставку доходности, поток доходов от объектов недвижимости и тенденции изменения стоимости недвижи­мости, определяемые состоянием рынка капитала и рынка недвижимости.