Жизненный цикл рынка недвижимости

С началом перехода от централизованной плановой к рыночной экономике начал развиваться новый сектор экономики России — рынок недвижимости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда Закон «О собственности в СССР» признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 г., Гражданский кодекс РФ 1994 г., Градостроительный кодекс РФ 1998 г.) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей — помещений.

Материальная база рынка складывалась из двух источников. Первый это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимости). Второй — это формирование в рамки строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижи­мости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости - рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.

В настоящее время происходят становление и развитие рынка недвижи­мости и его секторов. Одной из важных проблем этого развития является соответствующее развитие законодательной базы для закрепления прав и обязанностей учреждений и участников рынка недвижимости. Сегодня действуют не вполне соответствующие современным условиям законы — «О плате за землю», «Об основах градостроительства в Российской Федерации», требуют уточнения отдельные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса, а также основанные на них правовые акты. Приняты новые законы: Земельный кодекс РФ, «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О товариществах собственников жилья» и «О государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним», «Об ипотеке», которые нуждаются в развитии и многочисленных подзаконных актах, регулирующих конкрет­ные аспекты деятельности на рынке недвижимости.

Рассмотрим жизненный цикл рынка недвижимости, определение рынка недвижимости, его структуру и функции.

На рис.представлены четыре цикла, основанные на исследованиях рынка с его «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами. Длительность и сложность циклов зависит от многих внешних и внут­ренних условий.

Основные циклы развития рынка недвижимости

Различные сегменты рынка ведут себя по-разному в одно и то же время. Например, строительство в одной части города может быстро расти в цене, тогда как в то же самое время в другой ее части наблюдается застой. Тем не менее, способность определять эти циклы может предоста­вить заказчику дополнительные инвестиционные возможности. Рассмот­рим характеристику этих циклов.

А. Цикл спада. Наблюдается тогда, когда рынок перенасыщен, и число незанятых строений начинает увеличиваться. Содержание незаселенных строений отрицательно сказывается на финансовом состоянии проекта. Этот рынок — рынок покупателя. Владельцу недвижимости требуется приложить интенсивные усилия в области маркетинга и поиска финансо­вой поддержки. На рынке появляется небольшое число новых объектов. Кредиторы практически приостанавливают свои операции до нового подъема, а цены на недвижимость снижаются.

Б. Цикл поглощения. Из-за отсутствия нового строительства, являюще­гося результатом цикла спада, начинает набирать силу спрос и предложе­ние на рынке недвижимости. Рынок переходит в новый цикл — цикл по­глощения созданного объекта. После того, как инвестиционные излишки будут поглощены, рентные ставки начнут расти. В соответствии с возрас­танием спроса и уменьшением предложения начинают проводиться прединвестиционные исследования по созданию новых объектов недвижимости.

В. Цикл нового строительства. Циклу нового строительства соответствует повышенный спрос на рынке объектов строительства наряду сокращением предложений на свободные земельные участки. Рентные ставки увеличиваются вместе с ценой на недвижимость. В этот перш повышается уровень инфляции, и стоимость строительства возрастает, что увеличивает продажную цену объекта недвижимости.

Г. Цикл насыщения рынка. Рост продаж недвижимости происходит медленными темпами и, в конце концов, сокращается. Возникает излишек готовой строительной продукции и мощностей. Уровень занятости начинает уменьшаться, а строительная деятельность постепенно останавливается. Наилучшее время для увеличения объектов собственности — это стадия цикла поглощения или периода нового строительства.

Рынок недвижимости — сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономичес­ких субъектов, оперирующих на рынке; процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использова­ния), обмена объектов недвижимости и управления рынком, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

В соответствии с приведенным определением структура рынка вклю­чает в себя:

• объекты недвижимости;

• процессы функционирования рынка;

• субъекты рынка;

• механизмы (инфраструктуру) рынка.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

• эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

• отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

• свободное формирование цен на объекты и услуги;

• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующи­ми видами объектов недвижимости;

• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующи­ми способами использования земель.

Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономи­ки подтверждается:

• колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого, по крайней мере половина может (быть вовлечена в рыночный оборот и может приносить ренту владельца доход — предпринимателям, налоговые и другие платежи — в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

• достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в: валовом национальном продукте;

• достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

• высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;

• большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Рынок недвижимости – это сложная структура, цель которой – свести покупателей и продавцов.

Упрощенная модель рынка недвижимости показана на рис.

Рис. Упрощенная модель участников рынка недвижимости