2. Економічна оцінка і ціна землі.

Становлення та розвиток іпотеки вимагають чіткого врегулювання земельних відносин. Важливою складовою таких відносин є землеоціночна діяльність.

Землеоціночна діяльність є обов'язковою умовою створення та функціонування ринку землі, вона включає оцінку:

• споживчих властивостей земель (родючості, зручності для обробітку, розташування екологічного стану тощо);

• перспектив розвитку бізнесу з урахуванням можливих обмежень (використання ділянки для виробництва сільськогосподар¬ської продукції, відведення її під забудову тощо);

• проведення поліпшень землі (меліоративні заходи);

• необхідних майбутніх витрат на облаштування земельної ділянки (розробка проекту облаштування земельної ділянки);

• прав і наявних правових обтяжень (можливих реституційних претензій, боргів, пов'язаних із земельною ділянкою тощо).

При оцінці земельних ділянок використовують два методи: вартості доходу (МВД) і порівняльної вартості витрат (МПВ). Земельні поліпшення та витрати на облаштування оцінюють за методом оцінки на основі витрат (МВВ - метод вартості витрат).

1. Метод вартості доходу (МВД) - вартість об'єкта визначається як вартість можливого доходу (ренти, прибутку), який отримуватиме власник цього об'єкта; оскільки вартість об'єкта в такому разі визначається шляхом капіталізації можливого доходу від нього. Цей метод називають також методом капіталізованого доходу.

При розрахунку ціни об'єкта за МВД визначають насамперед, яким є цей дохід - довічним чи тимчасовим. Довічний дохід дають об'єкти, які не мають визначеного строку використання (наприклад, земельна ділянка). Тимчасовий дохід дають об'єкти з визначеним строком використання (наприклад, багаторічні плодові насадження).

В основу ціни об'єкта, який дає довічний дохід, закладено відношення можливого річного доходу від використання об'єкта до відповідної дисконтної ставки (ставки капіталізації").Можливий річний дохід - це нормальний дохід, який можна отримати при використанні об'єкта оцінки за призначенням після вирахування податків та інших можливих витрат, які зобов'язаний нести власник доходу відповідно до законодавства та договорів, пов'язаних з використанням об'єкта оцінки.

Дисконтна ставка визначається як можлива депозитна ставка, знижена з урахуванням податку на депозитний дохід відповідно до законодавства і скоригована з урахуванням співвідношення ризиків, пов'язаних з депонуванням грошових коштів та використанням об'єкта оцінки за призначенням. При належному обґрунтуванні можуть використовуватись інші способи визначення дисконтної ставки.

2. Метод порівняльної вартості (МПВ) - за цим методом вартість об'єкта визначається на основі її порівняння з фактичними ринковими цінами аналогічних об'єктів.

Застосування МПВ можливе при наявності доказової та достатньої інформації про фактичні ринкові ціни на об'єкти, аналогічні оцінюваному об'єкту, які склалися в умовах добросовісної конкуренції. Для оцінки об'єкта використовується інформація про ринкові ціни, які склалися за його місцезнаходженням. У разі відсутності таких даних використовується інформація про ринкові ціни, які склалися в іншій місцевості, подібній за своїми характеристиками до місцезнаходження оцінюваного об'єкта.

Доказовість інформації передбачає можливість її підтвердження статистичними даними, контрактами тощо.

Достатність інформації передбачає наявність такої кількості трансакцій, яка б виключала суттєвий вплив суб'єктивних факторів на загальний рівень цін. МПВ передбачає наявність повної або неповної (часткової) аналогії між об'єктом, що оцінюється, та об'єктом з визначеною ринковою ціною.

Повна аналогія має місце при тотожності порівнюваних об'єктів. У такому разі середня фактична ринкова ціна приймається за ціну об'єкта, що оцінюється.

Неповна аналогія має місце при порівнянні подібних об'єктів з об'єктами аналогічного призначення, які відрізняються один від одного за певними ознаками.

Такі ознаки поділяються на внутрішні (наприклад, земельні присадибні ділянки можуть відрізнятися за родючістю, екологічним станом, рельєфом, конфігурацією) та зовнішні (наприклад, наявність чи відсутність обтяжень, різні умови розміщення, використання абопродажу об'єктів). У разі неповної аналогії потрібне відповідне коригування фактичних ринкових цін.

3. Метод визначення вартості на основі витрат або витратний метод - за цим методом вартість об'єкта визначається на основі витрат, пов'язаних зі створенням або придбанням об'єкта.

За МВВ об'єкт оцінюється, виходячи з фактичних витрат власника об'єкта на його створення або придбання з вирахуванням вартості зносу об'єкта. Витрати, понесені власником, підтверджуються

документально.

Якщо власник об'єкта зобов'язаний вести бухгалтерський облік згідно із законодавством, об'єкт може оцінюватись за його балансовою залишковою вартістю, відображеною в бухгалтерській звітності.

Вартість об'єкта індексується з урахуванням інфляції.

Різновидністю МВВ є метод, який передбачає розрахунок оцінювачем можливих витрат на створювання об'єкта в поточних цінах з вирахуванням зносу.

Використовуючи МВВ, слід бути дуже обережним. З цього приводу доктор К.П. Фоллак зазначає: "Увага! Цей метод може завести в глухий кут! Якщо... будівля знаходиться поряд із чорнобильським реактором, покупець заплатить за неї небагато, незалежно від того зроблена вона з глини чи мармуру".

При визначенні ціни продажу враховується майбутнє призначення об'єкта (наприклад, оцінювана земельна ділянка може призначатися для виробництва товарної сільськогосподарської продукції чи відводиться під індивідуальну житлову забудову).

Оцінка вартості нерухомих об'єктів проводиться такими ж

методами.

Для визначення грошової оцінки земель по Україні розраховується диференційний рентний дохід, одержаний на орних землях при виробництві зерна за економічною оцінкою, проведеною в

1998 році.

Земельна рента - це дохід землевласника, в якому реалізується власність на землю. Земельна рента поділяється на абсолютну та диференційну:

ЗР = АР + ДР