1.5 Саморегулирование оценочной деятельности.

Формирование профессии оценщика в Европе, а позднее и в США шло по пути саморегулирования, т.е. практикующие профес­сионалы объединялись в соответствующие профессиональные кор­порации, организованные по типу профессиональных объединений других свободных профессий (адвокаты, юристы, аудиторы и т.д.). Данная форма регулирования признана в большинстве стран.

США

Согласно закону «О реформе финансовых институтов», приня­тому Конгрессом СШАв 1989 г., полномочия по регулированию оце­ночной деятельности на федеральном уровне переданы некоммерче­скому Фонду оценки. Одновременно с ним в структуре правительст­ва США действует орган по надзору за исполнением оценочного законодательства — Подкомитет по оценке (Appraisal Subcommittee).

Фонд оценки (The Appraisal Foundation) является некоммерче­ской, образовательной организацией, основанной в 1987 г. Ведущи­ми профессиональными организациями (Институт оценки, Амери­канское общество оценщиков) для достижения единообразия и про­фессионализма в оценке. Это делается на основе работы его двух независимых органов — Совета по стандартам оценки (ССО) и Сове­та по классификации оценщиков (СКО). Сейчас более 50 организа­ций вступили в Фонд, — либо в качестве организаций-спонсоров (попечителей), либо в качестве членов консультативных советов.

Фонд оценки управляется Советом попечителей, который выпол­няет две основные функции: обеспечивает финансовую поддержку и назначает членов ССО и СКО. В данное время Совет попечителей состоит из 32 членов. Совет по стандартам оценки разрабатывает, интерпретирует и вносит поправки в Единые стандарты професси­ональной оценочной практики (USPAP), которые являются обяза­тельными для применения практикующими (сертифицированными и лицензированными) оценщиками на всей территории США.

Совет по классификации оценщиков устанавливает минималь­ный уровень образования, опыта и экзаменационных требований для оценщиков недвижимости. Конгресс США обязал СКО устанав­ливать минимальные квалификационные требования, которые ис­пользуют штаты для сертификации и лицензирования оценщиков недвижимости. Кроме того, СКО принял единые рекомендательные требования для лицензированных оценщиков штатов.

Великобритания

В Великобритании регулирование оценочной деятельности осу­ществляется на основе делегирования прав на управление оценоч­ной деятельностью профессиональной организации — Королевско­му институту специалистов по недвижимости (RICS) — РИКС. Он был основан в 1868 г. и первоначально носил название Институт землемеров (The Institution of Surveyors). На сегодняшний день его членами являются не только оценщики недвижимости, но и агенты по продаже недвижимости, управляющие недвижимостью, строительные инженеры, а также специалисты других профессий, связанных с землей и недвижимо­стью.

В 1878 г. Институт получил официальную регистрацию на основа­нии Парламентского акта, а тремя годами позже — королевскую гра­моту на регулирование профессии, которая была подтверждена в 1921 и 1946 гг. На сегодняшний день РИКС является крупнейшей в мире профессиональной организацией, насчитывающей более 72 тыс. членов в 100 странах мира. РИКС включает в себя ряд других профессиональных организаций Великобритании, связанных с не­движимостью.

На сегодняшний день РИКС является саморегулируемой органи­зацией специалистов по недвижимости, включая оценщиков недви­жимости. РИКС самостоятельно устанавливает квалификационные требования (образование, стаж практической деятельности), а также систему профессиональных званий, которая позволяет потребите­лям услуг судить об уровне квалификации специалистов в области недвижимости.

Российская Федерация

В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации.

Функции саморегулируемых организаций оценщиков заключа­ются в том, чтобы:

• защищать интересы оценщиков;

• содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков;

• содействовать разработке образовательных программ по про­фессиональному обучению оценщиков;

• разрабатывать собственные стандарты оценки;

• разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.

В настоящее время в РФ саморегулируемые организации оцен­щиков, а также общественные объединения и советы представлены следующими основными организациями:

• Российское общество оценщиков (РОО) — объединяет фи­зических лиц;

• Партнерство РОО — объединение юридических лиц и предпри­нимателей без образования юридического лица, в состав которых входят члены РОО;

• Российская коллегия оценщиков (РКО) — объединение юриди­ческих лиц и предпринимателей без образования юридического лица;

• Национальная лига субъектов оценочной деятельности (НЛСОД) — объединение юридических и физических лиц;

• Ассоциация образовательных учреждений по подготовке оцен­щиков — объединение образовательных учреждений;

• Объединенный совет по оценочной деятельности при отделении экономики РАН — консультативный орган, в состав которого входят представители РАН, Ассоциации образовательных учреждений, Тор­гово-промышленная палата РФ (ТПП РФ) и РОО;

• Комитет по оценочной деятельности (КОД) при ТПП РФ — кон­сультативный орган, созданный Правлением ТПП РФ, в который входят представители научных и учебных организаций, представите­ли саморегулируемых организаций и коммерческих организаций.

В регионах созданы региональные и межрегиональные общест­венные объединения (Московское общество оценщиков, Ассо­циация «Русская оценка», Сибирское общество оценщиков и т.д.).

Кроме того, создан Межведомственный совет при Миниму-ществе РФ, в состав которого входят представители всех заинтересо­ванных ведомств, а также представители научных, учебных и саморе­гулируемых организаций.

В Государственной думе Российской Федерации работы по зако­нодательству в сфере оценочной деятельности ведутся в рамках рабо­ты Подкомитета по недвижимости, ипотеке и оценочной деятель­ности Комитета по собственности.

Этические нормы профессионального поведения оценщиков из­начально устанавливались профессиональными организациями, членами которых они являлись, в специальных документах — Кодек­сах профессиональной этики. Обычно Кодекс устанавливает общие этические нормы поведения, которыми должны руководствоваться члены профессиональной организации или оценщики, работающие на рынке, в случае включения этических норм в профессиональные стандарты, обязательные для применения.

Кодекс профессионального поведения оценщиков определяет нравственные, моральные ценности, которым они должны следовать в процессе профессиональной практики. Соблюдение этических норм профессионального поведения гарантируется высокими мо­ральными качествами и профессиональной ответственностью оцен­щиков, объективной необходимостью поддерживать в общественном мнении уважение и доверие к себе. Кодексы профессиональной этики обычно определяют критерии, которые позволяют принять решение о признании профессиональных действий оценщика либо этичными, либо неэтичными.

Признание профессиональных действий оценщика неэтичными осуществляется в порядке, предусмотренном соответствующим раз­делом Кодекса. Признание поведения оценщика неэтичным обыч­но не является основанием для возникновения гражданско-право­вых последствий (привлечения к административной, дисциплинар­ной или иной ответственности), но может служить основой для применения к нему мер соответствующего воздействия, исходя из указанных требований Кодекса, предусмотренных за конкретное нарушение.

Положения Кодекса обычно включают в себя как описание дей­ствий оценщиков, которые надлежит совершать в процессе профес­сиональной практики, так и тех действий, совершение которых не­допустимо в соответствии с нормами профессиональной этики.

Кодекс поведения МСО содержит следующие семь основных разделов:

1. Введение. В этом разделе отмечается, что для «использования Международ­ных стандартов оценки принципиальное значение имеет то, что оценки, выполняемые при их соблюдении, должны обеспечиваться честными и компетентными профессиональными оценщиками, сво­бодными от предвзятости или своекорыстия, отчеты которых ясны, не будут вводить в заблуждение и будут раскрывать все стороны, су­щественные для надлежащего понимания оценки. Оценщики всегда должны способствовать повышению и сохранению общественного доверия к профессии «оценка»».

2.Сфера применения. В данном разделе особо подчеркивается, что оценщики соблюда­ют действующие Стандарты по собственному выбору, либо в силу требования, которое к ним предъявляет закон или нормативный акт, либо инструкции клиента или предполагаемых пользователей.

3. Определения. В этом разделе дается определение таких понятий, как допуще­ния, ограничивающие условия, оценщик, внутренний оценщик, внешний оценщик.

В данном разделе особо подчеркивается, что, «если в каком-либо государстве нет подходящей академической квалификации, Оцен­щик должен иметь достаточный уровень подготовки и опыта в оцен­ке и быть либо членом признанной национальной профессиональ­ной оценочной ассоциации или иметь лицензию от государства, ли­бо быть назначенным судом или органом, имеющим эквивалентный статус».

4. Этика. В этом разделе определяются основные этические категории, влияющие на результаты оценки. При этом особо подчеркивается, что «оценщики всегда должны поддерживать высокий стандарт правдивости и честности и вести свою деятельность таким образом, чтобы не причинить вред своим клиентам, публике, своей профес­сии или своей соответствующей национальной профессиональной оценочной ассоциации».

5. Компетентность. В этом разделе рассматриваются требования к профессиональ­ным навыкам и опыту оценщика, отмечается, что оценщик должен обладать знаниями, навыками и опытом для эффективного заверше­ния задания в отношении приемлемого профессионального стандар­та. Только те оценщики, которые способны соответствовать опреде­лению Оценщика, изложенному в разделе «Определения» (п. 3.3 выше), должны принимать на себя работу в связи со Стандартами оценки.

6. Раскрытие данных. Этот раздел посвящен требованиям к раскрытию и использова­нию информации при проведении оценки.

7. Отчеты о стоимостях. Этот раздел посвящен правилам составления отчетов об оценке.

Кодекс этики РОО в последней редакции состоит из 14 разделов, включающих в себя следующие:

1. — область применения;

2. — общие положения;

3. — общепринятые моральные нормы и принципы;

4. — общественные интересы;

5. — объективность и внимательность;

6. — независимость;

7. — профессиональная компетентность;

8. — конфиденциальная и служебная информация клиентов;

9. — плата за оказание профессиональных услуг;

10. — отношение между оценщиками — членами РОО;

11. — публичная информация и реклама;

12. — несовместимые действия оценщика — члена РОО;

13. — оценочные услуги в других государствах;

14. — заключительные положения.

В Кодексе этики РОО больше внимания уделяется моральным и этическим нормам, а так­же регламентируются вопросы взаимодействия членов общества между собой, специально рассматриваются вопросы рекламы услуг, поведения членов РОО при проведении оценки в других странах. В целом Кодекс этики РОО можно рассматривать как документ, развивающий и дополняющий основные положения Кодекса пове­дения МСО 2000, что может рассматриваться как важный элемент гармонизации системы международных и российских стандартов в области оценочной деятельности.

В Европейском кодексе излагаются принципы наилучшей прак­тики, которые определяют правила, подзаконные акты, положения, кодексы поведения и этики и надлежащей практики различных на­циональных организаций, которые осуществляют контроль или мо­ниторинг за деятельностью оценщиков, действующих в каждом из государств — участников ЕГАО. В него входят следующие разделы:

Роль оценщика и его взаимоотношения с клиентами — этот раздел полностью соответствует Кодексу поведения, входящему в систему Международных стандартов оценки (МСО), и не содержит каких-либо существенных особенностей.

Профессиональная компетентность — этот раздел, помимо соот­ветствия МСО, содержит важное указание процедурного характера для европейских оценщиков. Каждый оценщик, пока он остается на практической работе, каждый год должен проходить Постоянное профессиональное развитие (ППР), и там, где это необходимо, про­ходить Программу сертификации ЕГАО.

Взаимоотношения с коллегами-оценщиками — в этом разделе со­держится ссылка на уже принятое ЕГАО Приложение 3 о рецензиро­вании отчетов об оценке и обращается внимание на то, что оценщики должны стремиться способствовать укреплению репутации про­фессии, поощряя и содействуя, где это возможно, развитию разных образовательных учреждений.

Взаимоотношения между ассоциациями — членами ЕГАО. Эти отно­шения должны строиться на принципах профессиональной вежли­вости, взаимной помощи и сотрудничества, для того чтобы развивать и отстаивать Стандарты ЕГАО в своих национальных кодексах. Если ассоциации членов ЕГАО ведут деятельность по обучению/созданию школ, процедурам сертификации, маркетингу или консалтингу в странах, профессиональные организации которых являются членами ЕГАО, то ассоциации-члены, ведущие такую деятельность, должны заранее уведомить национальную ассоциацию, по крайней мере, за 30 дней. Когда ассоциация-член ЕГАО намеревается учредить отделение своей организации в стране другой ассоциации—участника, послед­нюю следует также информировать о таких видах деятельности.

Сертификация и аттестация профессиональной деятельности

Идея введения сертификации оценщиков в соответствии с евро­пейским стандартом EN 45013 первоначально принадлежала и раз­вивалась немецкими ипотечными банками, которые были заинтере­сованы в том, чтобы найти пути избежания рисков, непременно воз­никающих при кредитовании под залог недвижимости.

Один из главных принципов системы сертификации ЕГАО за­ключается в том, что от кандидатов требуется прохождение как пись­менного экзамена, так и общего собеседования. Такое требование существует благодаря тому обстоятельству, что в большинстве евро­пейских стран от оценщиков не требуется обязательного наличия квалификации, и оценщиками становятся люди различных профес­сий, имеющие различное образование, например архитекторы или инженеры.

Любой орган по сертификации, подавший документы на получе­ние сертификата «Approved by TeGoVA», может допускать к сертифи­кации лишь тех заявителей, которые:

• являются дипломированными специалистами с соответствую­щей университетской степенью и тремя годами професси­онального опыта в области оценки недвижимости (по крайней мере, должно быть проведено 20 оценок); или:

• являются практикующими оценщиками, по крайней мере, с 10-летним опытом работы в сфере недвижимости и 3-летним стажем в области оценки недвижимости (не менее 20 проведен­ных оценок).

• Порядок проведения экзаменов

• Любой орган по сертификации, подавший документы на получе­ние сертификата «Approved by TeGoVA», должен предъявлять к за­явителям следующие требования:

• сдачи письменного экзамена, длящегося не менее 4 часов, в те­чение которого заявитель должен провести, по крайней мере, одну полную оценку; и:

• сдачи индивидуального устного экзамена, длящегося не менее 30 минут (или соответствующего устного экзамена в группе кандидатов).

Программа экзамена

В программу экзамена должны быть включены, как минимум, следующие вопросы:

• национальный рынок оценки недвижимости / Европейский рынок недвижимости (базовые сведения);

• методы оценки, применяемые в государстве / Европейские ме­тоды оценки (базовые сведения);

• основные элементы техники проведения оценки;

• земельный кадастр (если он существует в данной стране);

• основы экономической теории / менеджмента;

• основы математики/статистики;

• международная и национальная профессиональная оценочная инфраструктура (национальные, европейские и международ­ные профессиональные организации, системы професси­ональной подготовки оценщиков и т.д.);

• основы права.

Любой орган по сертификации, подавший документы на получе­ние сертификата ЕГАО, должен обязать сертифицированных им оценщиков придерживаться и соблюдать правила профессиональ­ной этики.

Обязательство оценщиков проходить регулярное повышение квалификации

Получить Сертификат «Approved by TEGoVa» могут лишь те орга­ны по сертификации, которые обязывают сертифицированных ими оценщиков проходить регулярное повышение квалификации про­должительностью, по крайней мере, 3 дня (21 час) в год.

Максимальный срок действия выдаваемых сертификатов

Кроме того, любой орган по сертификации, обращающийся за аккредитацией в ЕГАО, не может выдавать сертификаты неограни­ченного срока действия. Срок действия сертификатов должен быть не более 5 лет.

В условиях России впервые в рамках Российского общества оцен­щиков была разработана система аттестации оценщиков и сертифи­кации оценочных фирм, основанная на национальном законода­тельстве. В настоящее время в системе нормативных документов РОО действуют «Положение об уровнях квалификации действитель­ных членов Российского общества оценщиков (РОО) и аттестацион­ной (сертификационной) комиссии РОО (АК)», утвержденное реше­нием Конференции РОО 26 ноября 1996 года.

В соответствии с этим Положением устанавливаются четыре уровня квалификации членов РОО:

• Действительный член РОО;

• Сертифицированный оценщик;

• Эксперт по оценке;

• Мастер (магистр) оценки.

В Положении изложены основные условия, при выполнении ко­торых возможно присвоение каждого из перечисленных уровней квалификации, порядок работы Аттестационной комиссии РОО, приведены основные требования, предъявляемые к отчетам по оцен­ке. В настоящее время проводится работа по совершенствованию данного документа с учетом требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также с целью гармонизации его содержания с международными правилами серти­фикации персонала оценочных фирм.

Первая в России «Система добровольной сертификации услуг по оценке имущества» (свидетельство № РОСС RU. 0001.04 АИОО от 03.06.96 г.) была разработана и зарегистрирована Российским обще­ством оценщиков. В настоящее время аналогичные системы добро­вольной сертификации зарегистрированы Ассоциацией «Русская оценка» и ТПП РФ. «Сертификат соответствия» стандартам РОО и право использовать знак соответствия получили восемь фирм, в ко­торых работают члены РОО.

В настоящее время РОО вводится следующая схема аттестации и сертификации оценочной деятельности.

• Аккредитация фирмы или предпринимателя при Российском обществе оценщиков. На этом этапе проверяются правоустанавли­вающие документы, состав работников, стаж работы, перечень на­ правлений выполняемых работ и общий анализ содержания пред­ставленных отчетов.

• Подготовка к аттестации и сертификации. На этом этапе про­водится рецензирование отчетов об оценке и получение консульта­ций по совершенствованию их содержания для подготовки сотрудников к аттестации и фирмы — к сертификации.

• Рассмотрение материалов в Аттестационной или Сертификаци­онной комиссии с целью присвоения квалификационного уровня персоналу фирмы или выдачи «Сертификата соответствия» стандар­там РОО оценочной фирме.

Сертификация может осуществляться независимо от членства в РОО.

Сертификация услуг по оценке — это система процедур для опре­деления третьей стороной соответствия выполняемых оценщиком работ требованиям, которые изложены в Стандартах. Правовые ос­новы сертификации товаров, работ и услуг определены в законах Российской Федерации «О защите прав потребителей» и «О серти­фикации продукции и услуг». Сертификат соответствия призван быть гарантией качества, безопасности и обеспечивать повышение престижа и доверия заказчика к организациям, осуществляющим оценку имущества.

Действующие в настоящее время в Российской Федерации систе­мы добровольной аттестации оценщиков пока не соответствуют нор­мативам ЕГАО. Для создания полноценной системы аттестации оценщиков в Российской Федерации ведется работа по формирова­нию органа независимой сертификации, учредителями которого должны выступать потребители оценочных услуг (банковские, страхо­вые профессиональные объединения и т.д.). Данный орган должен практически начать (на коммерческой основе) проведение аттеста­ции оценщиков, пройти аккредитацию в национальном органе (в од­ной из европейских стран) по аккредитации систем качества, а затем получить аккредитацию ЕГАО (TEGoVa).