6 Питання. Застосування методу математичної статистики для масової оцінки об’єктів

Індивідуальна оцінка - оцінка конкретного об'єкта нерухомості на конкретну дату. Розглянемо , чим відрізняється масова оцінка від індивідуальної , яке між ними подібність , і які галузі застосування різних методик оцінки нерухомості.

У фундаментальному підручнику Міжнародної Асоціації податкових оцінювачів "Організація оцінки та оподаткування нерухомості " під загальною редакцією Дж.К.Еккерта дається таке визначення:

Масова оцінка - це систематична оцінка груп об'єктів нерухомості станом на певну дату , з використанням стандартних процедур і статистичного аналізу .

Масова оцінка має справу з оцінкою великої кількості об'єктів , які , природно , різняться між собою, тому вимушеним інструментом її є застосування стандартних методів до груп і класів об'єктів , що вимагає певної роботи з класифікації і стратифікації об'єктів. Розробка стандартних методів і прийомів статистичного аналізу , опис правил їх грамотного застосування - це предмет масової оцінки як спеціальної галузі теорії оцінки і прикладного аналізу .

Область застосування масової оцінки

Визначення " масова " відноситься до оцінки , а не до об'єктів . Воно зазначає використання спеціальних прийомів та методів оцінки , а не масовий , типовий характер об'єктів , як вважають багато російські фахівці - оцінювачі .

Наслідком помилкового розуміння поєднання слів " масова оцінка " стало протиставлення масової та індивідуальної оцінки , штучне розрізнення нерухомості житлового призначення та комерційного і виробничого призначення. При цьому житло вважається об'єктами масового характеру , а нежитлові об'єкти описуються як об'єкти індивідуальні , що погано піддаються стандартизації , вартість яких формується під впливом поєднання унікальних , специфічних факторів . Це не зовсім так.

Об'єкти нерухомості все в певному сенсі унікальні. Навіть самі стандартні , типові квартири в одному будинку різняться між собою - орієнтація вікон , поверх на якому розташована квартира , характеристики мікро - сусідства - гучні або тихі сусіди , близькість смітника і т.д. Нерідко в одному і тому ж типовому будинку однакові за кількістю кімнат квартири мають різні планування . Індивідуальні будинки варіюють також дуже сильно , різниця між елітної віллою і розташованим по сусідству сільським будинком так само величезна , як і відмінність між заводською конторою і офісом у бізнес-центрі . Будь клас і група об'єктів нерухомості містить різноманітні , різні між собою об'єкти: - навіть якщо значення багатьох характеристик збігаються , завжди знайдеться хоча б одна відмінність , яким можна пояснити різницю вартостей , і при бажанні обгрунтувати унікальність .

Таким чином, залежно від цілей оцінки можна індивідуалізувати ( підкреслити своєрідність ) або уніфікувати (визначити приналежність до типу ) будь-який об'єкт нерухомості. У першому випадку оцінювач використовує індивідуальний підхід , роблячи акцент на особливостях об'єкта , і доводить, чому стандартна методика оцінки помиляється , в другому випадку прийоми масової оцінки дозволяють виробити єдину методику оцінки різноманітних об'єктів нерухомості.

Подібність і відмінність масової та індивідуальної оцінки .

Обидві методики оцінки - масова та індивідуальна , - мають у своїй основі систематичні методи збору , аналізу та обробки інформації для отримання добре обгрунтованих результатів . У процесі масової оцінки , оцінювачу доводиться здійснювати ті ж дії , що і при індивідуальній оцінці , відмінності в основному пов'язані з різницею в масштабі проведення робіт , і методах контролю якості оцінки .

Оскільки масова оцінка передбачає розробку стандартної методики , тут потрібне узгодження не тільки завдання, а й прийняття рішень , уніфікованої процедури оцінки . Вага рішення експерта і здатність впливати на кінцевий результат менше , ніж при індивідуальній оцінці. Крім того , моделі оцінки повинні відображати структуру попиту і пропозиції , характерну для груп об'єктів , а не для окремих об'єктів. Так як модель оцінки розглядається як математична інтерпретація поведінки ринку нерухомості в певний час , при масовій оцінці моделі складніше , оскільки вони намагаються відтворити діяльність ринку на обширній географічній території .

І масова , і індивідуальна оцінка нерухомості вимагають збору інформації. Характер об'єкта нерухомості та наявні про нього дані визначають обсяг робіт по збору необхідних відомостей , а також їх вигляд , що в свою чергу обумовлює , який підхід до оцінки необхідно обрати.

У масовій оцінці використовуються три основні методи - витратний, дохідний метод ( капіталізації доходу) та метод порівняння продажів. Вибір методу визначається видом нерухомості , станом ринку і доступністю необхідної інформації. Моделі масової оцінки для трьох методів розглядаються нижче.

Аналіз найбільш ефективного використання проводиться також як це робиться при індивідуальній оцінці. Прийоми аналізу ринку для цілей масової оцінки передбачають широке використання поряд з експертним , статистичних методів, що допомагають провести стратифікацію даних і побудувати адекватну модель ринку . У ряді випадків , при нерозвиненості окремих сегментів ринку , має сенс говорити про вид оцінюваної вартості ( інвестиційна , вартість у використанні і т.д.). Побудова та калібрування моделей також мають особливості , які будуть коротко розглянуті нижче.

При індивідуальній оцінці в фіналі оцінювач проводить узгодження результатів трьох методів і приймає остаточне рішення. При масовій оцінці її заключними етапами є перевірка моделі і контроль якості отриманих результатів . Якість виконаної роботи оцінюється переважно статистичними методами : велика частина отриманих оцінок повинна потрапити в заданий діапазон середнього відхилення від реальних цін продажів . Поряд зі статистичними контролем проводиться експертний контроль, що дозволяє компенсувати ( при необхідності) недостатня якість вихідної інформації за ринковими угодами. Крім того , оцінка повинна відповідати існуючим професійним стандартам , причому для масової оцінки крім етичних і змістовних , є ряд статистичних критеріїв якості моделі . Так , стандарти Міжнародної Асоціації податкових оцінювачів вимагають , щоб визначальний середнє відхилення коефіцієнт дисперсії для житлових об'єктів не перевищував 15% , а по групі дохідної нерухомості 20%.