13. Оценка недвижимости

81.Оценка стоим. земел. участ.- Земельный участок-это часть пов-ти, кот. имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и др. хар-ки, кот. ораж-ся в гос. земельном кадастре и в док-ах гос. регистрации прав на землю. В РФ сущ-ют след-ие категории земель: земли поселений, земли с/х назначения, земли пром-ти/энергетики/связи/транспорта/обороны, земли особоохраняемых территорий, земли лесного фонда, земли водного фонда, территории запаса. Подходы оценки земельных участков: 1.Затратный подход: 1.1. Метод выделения-используеся в след-их ситуациях: -если необходимо определить лучший или наиболее эффективный рез-т использования земельного участка; -если на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с незастроенными земельными участками. 1.2. Метод оценки земли по нормативной цене, с учетом затрат на инфраструктуру, используется при кадастровой оценке территории. 2. Доходный подход: 2.1. Метод капитализации доходов-Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков, с целью получения дохода. 2.2. Метод остатка используется д/я оценки земельного участка, застроенного объектами бизнеса и коммерческой недв-тью. Этапы расчета: - опред-ся величина кап. вложений; -расчитывается ставка капитализации д/я объекта; - опред-ся величина чистого дохода, приносимого зданием; - рассчитывается доход от земельного участка и от здания; - выделяется остаток чистого дохода, приход-ся на земельный участок; - опред-ся ст-ть земельного участка. 2.3. Метод предполагаемого использования прим-ся при оценке неосвоенных территорий. Этапы: -сбор исходных данных; - подсчет ориентировочного дохода; - расчет земельной ренты,кот. равна разнице м/у валовым доходом и затратами. 4. Стоимость земельного участка=земельная рента/ставка капитализации. 3.Сравнительный подход. 3.1 Метод сравнения продаж проводится в 4 этапа: -выявляются недавние продажи, сопоставимых объектов, где оценщик сегментирует рынок. Сегментирование рынка-это пр-сс разбиения рынка на секторы, расположенные на одной и той же географической территории и имеющие схожие хар-ки. ; - проверка выявленной информации; - проводится сравнение оцениваемого объекта с проданным объектами, вносятся необходимые корректировки; опред-ся рыночная ст-ть оцениваемого объекта. 3.2. Метод распределения-предполагает, что д/я каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция м/у стоимостью земли и стоимостью объекта на земле.

82) Доходный подход исп-ся в том случае когда нужно определить: рыночную ст-ть, его потенциальную доходность. Методы доходного подхода: 1. Метод капитализации доходов-исп-ся в том случае если объект приносит стабильный доход и поток доходов от объекта возрастает умеренными темпами. Нельзя применять для объектов треб-их реконструкции, либо нах-ся в стадии незав-го стр-ва. Этапы: 1.оценка потенциального валового дохода (доход, кот. можно получить при 100% использовании недв-ти без учета всех потерь и расходов). Как правило доход от объекта можно получить при сдаче его в аренду. Т.о. ПВД зависит от S объекта и арендной ставки. В свою очередь величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его тех. Состояния, инженерной обеспеченности и срока аренды. 2.оцениваются потери от недоиспользования объекта,т.е. опред-ся действительный валовый доход(ПВД-потери). 3.рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации объекта недв-ти. Они наз-ся операционные расходы. Они необходимы д/я нормального функционирования объекта и подраз-ся на: а)условно-постоянные (налоги,страховки), б)условно-переменные-их размер зависит от степени загруженности объекта коммунальные платежи), в)расходы на замещение (ремонт,замена кровли). 4.рсчет чистого операционного дохода=ДВД-ОР. 5.определение ставки капитализации. 6. Рассчитывается стоимость объекта недв-ти=ЧОД/ставка кап-ии. 2.Метод дисконтирования денежных потоков.-прим-ся д/я объектов приносящих нестабильный доход. Кроме того прим-ся д/я определения текущей ст-ти тех будущих доходов, кот. принесут использование объекта недв-ти и его возможная продажа (реверсия). Этапы: 1.состав-ся прогноз потока будущих доходов. 2. Рассчитывается ст-ть оцениваемого объекта на конец периода вклада. 3. Выводится ставка дисконтирования д/я оцениваемой недв-ти. 4. Опред-ся ст-ть объекта недв-ти, как сумма текущей ст-ти периодического дохода+текущая ст-ть будущей реверсии.

83) Затратный подход. Основная предпосылка затратного подхода зак-ся в том, что ст-ть объекта=сумме затрат на его изготовление. Область применения: -при оценке новых или недавно построенных объектов; -при оценке наиболее эффективного использования; -при обосновании нового стр-ва; -д/я целей налогообложения; -при переоценке ОФ. 1-й этап-поиск или определение восстановительной ст-ти или ст-ти замещения. Специфика применения-оценка уникальных объектов недоходного значения. 2-й этап-определение прибыли инвесторов. 3-й этап-определение общего накопленного износа. 4-й этап-опред-ие ст-ти земельного участка. 5-й этап-расчет ст-ти объекта недв-ти=Ст-ть зам/восст+прибыль+сумма Изд+ст-ть земли. Методы расчета ст-ти восстановления: 1. Количественный-основан на составлении объектной сметы ст-ти воссоздания объекта в собственных ценах. 2. Метод учета затрат по конструктивным эл-ам и видам работ-основан на использовании укрупненных норм и пок-ей (1 т. Смонтированных Ме конструкций, 1м3 уложенного бетона, извлеченного грунта). Виды исп-ия данного метода-субподряд; -метод азбивки по профилю работ (генподрядчик нанимает спец-ов на отдельные виды работ); -выделение затрат (основан на исп-ии разных ед. сравнения д/я оценки различных компонентов здания). 3. Метод сравнительной ед. –ед-ей измерения ст-ти явл-ся унифицированный пок-ль потребительской полезности оцениваемого объекта. 4.Метод объектов-аналогов-оценщик рассчитывает сметную ст-ть либо польз-ся данными проектных институтов и затем при необходимости корректирует цены на сущ-ий период. Расчетная ст-ть стр-ва зданий и сооружений опред-ся величиной инвестиций необходимых д/я осущ-ия стр-ва.

84) Сравнительный метод. 1. Метод сравнения продаж- основан на анализе и сопоставлении информации о продаже аналогичных объектов недв-ти за последние несколько лет. Д/я анализа сделок необходимо выявить сегмент рынка д/я кот. эти объекты типичны. Сегментирование рынка-это пр-сс разбиения рынка на сегменты по след-им пар-ам: назначение и использование объекта, качество объекта, инвестиционная мотивация, срок экспозиции( период с момента выставления объекта на продажу до момента заключения сделки). Этапы сравнения продаж: 1. Выбор объектов-аналогов (мин 3 объекта). 2. Определение эл-ов сравнения. Расчет корректировки и определение скорректированной ст-ти ед. сравнения. 3. Расчет ст-ти объекта недв-ти. Поправки-это корректировки вводимые в цены продажи объекта-аналога. Основные методы расчета поправок: 1.Метод анализа парных продаж- анализируются сведения о продаже 2х одинаковых объектов, отлич-ся одной хар-ой. 2. Метод прямого анализа. 3. Экспертный метод расчета-основан на собственных представлениях оценщика о преимуществах или недостатках объекта оценки по сравнению с объектом-аналогом. 2. Метод валового рентного мультипликатора- это отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу или к действитеьному валовому доходу.

85) Ф-ры влияющие на величину ст-ти: 1. Экономические: спрос,предложение, доход объекта оценки, продолжительность получения дохода, риск связанный с объектом недвижимости, степень ликвидности объекта, ограничения наложенные гос-ом. 2. Соц. и политич. фак-ры: демография, уровень жизни, ситуация в районе где нах-ся объект надвижимости, развитость инфраструктуры, отношение к бизнесу, политическая стабильность. 3. Географические: местоположение, экология. Виды стоимости: 1.Рыночная ст-ть-это величина за кот. имущество переходит от одного владельца к другому в условиях открытого конкурентного рынка и без принуждения либо предварительного сговора продавца и покупателя. 2. Ст-ть замещения-это сумма затрат на создание объекта аналогичного оцениваемому из новых мат-ов и с применением современных технологий и оборудования. 3. Ст-ть воспроизводства-это сумма затрат на создание объекта аналогичного оцениваемому, но с применением ранее существовавших технологий, мат-ов и оборудования. 4. Ст-ть- при существующем использовании- это ст-ть определяемая исходя из существующих условий и целей использования объекта. 5. Ликвидационная ст-ть-это ст-ть объекта оценки, кот. определяется при ликвидации. 6. Инвестиционная ст-ть-это ст-ть определяемая из доходности объектов д/я конкретного лица,при заданных инвестиционных целях. 7. Ст-ть д/я целей налогообложения. 8. Утилизационная ст-ть-это ст-ть объекта оценки равная рыночной ст-ти мат-ов из кот. он состоит с учетом затрат на утилизацию. 9. Специальные виды стоимостей-таможенная,страховая.

86) Виды и определение величины износа объекта недв.Под ФИ понимается утрата зданием или конструкцией первоначальных технико-эксплуатационных качеств, в результате действия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Одна из основных задач оценщика при работе на объекте это определение ФИ, оцениваемого объекта. В зав-ти от условия эксплуатации объектов различают 2 вида износа: 1.Нормальный износ- это уменьшение ст-ти объекта, обусловленная сроком его эксплуатации при условиях и своевременном ремонте Его величина зависит от года постройки, конструктивных особенностей, качества стр-ва, условий эксплуатации. Инфивидуальный ФИ-это утрата стоимости объекта в следствии природных явлений, стихийных бедствий, нарушений правил эксплуатации, ошибок проектирования. В общем виде ФИ=сумма Фкi*lк, где Фкi-износ отдельного конструктивного эл-та, lк-удельный вес конструктивного эл-та.

87) Оценка предпр. Как имущественного комплекса. Предприятие – это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (это деятельность, направленная на производство или реализацию товаров, услуг, или других видов разрешенной законом деятельности с целью получения прибыли). Предприятие, как имущественный комплекс, включает все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы, имущественные обязательства. Задачами оценки стоимости предприятия являются: купля-продажа; оценка имущества должника при осуществлении процедуры банкротства; в случаях кредитования под залог; при передаче имущества организаций в аренду; при определении арендных платежей исходя из стоимости имущества; при проведении организациями переоценки основных средств; страхование; налогообложение. Оценка стоимости предприятия  включает оценку: основных фондов; машин и оборудования; складских запасов; финансовых вложений; нематериальных активов; эффективности работы компании; настоящей и будущей прибыли; перспектив развития бизнеса и конкуренции на рынке. Оценка стоимости предприятия выполняется по следующему алгоритму: 1. Описание предприятия. 2. Анализ финансового состояния предприятия. 3. Расчет стоимости предприятия доходным подходом. 4. Определение рыночной стоимости предприятия сравнительным подходом. 5. Расчет рыночной стоимости предприятия затратным подходом. 6. Согласование результатов расчетов рыночной стоимости объекта оценки, полученных с использованием применяемых подходов к оценке. 7. Составление и передача Заказчику отчета об оценке.