41. Особенности найма жилых помещений в домах специализированного жилищного фонда.

Согласно ч. 1 ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Виды жилых помещений специализированного фонда определены статьей 92 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ, Кодекс). К таковым отнесены:

- служебные жилые помещения;

- жилые помещения в общежитиях;

- жилые помещения маневренного фонда;

- жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

- жилые помещения для временного поселения вынужденных переселенцев;

- жилые помещения для временного поселения беженцев;

- жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Для специализированных жилых помещений характерно то, что в основном они предназначены для временного поселения.

Согласно статье 99 Кодекса специализированные жилые помещения предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

Договоры найма специализированных жилых помещений заключаются в письменной форме (часть 7 статьи 100 ЖК РФ).

Согласно статье 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы не влечет недействительности сделки. Правовое последствие такого несоблюдения в том, что в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания в подтверждении того, что такая сделка была совершена и что она не была заключена на определенных условиях. Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон (пункт 2 статьи 162 ГК РФ).

Договор является срочным, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 100 ЖК РФ и п. 1 типовых договоров жилое помещение предоставляется для временного проживания.

Право пользования специализированным жилым помещением возникает из юридического состава: решение о предоставлении жилого помещения; заключение договора найма.

Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ.

В соответствии со статьей 100 Жилищного Кодекса пользование жилым помещением (согласно виду специализированного жилья) осуществляется:

- по договору найма служебного жилого помещения;

- по договору найма жилого помещения в общежитии;

- по договору найма жилого помещения маневренного фонда;

- по договору найма жилого помещения в домах системы социального обслуживания населения;

- по договору найма жилого помещения из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами.

Порядок и условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания, являющихся собственностью субъекта РФ, определяются законодательством РФ.

Наниматель специализированного жилого помещения имеет право:

- пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением, а также общим имуществом многоквартирного дома, местами общего пользования в общежитии, доме социального обслуживания и прочее;

- на неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения;

- в любое время расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения;

- на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальные услуги в порядке и на условиях, установленных статьей 159 Кодекса.

Объем прав нанимателя специализированного жилого помещения зависит от вида специализированного жилья, его назначения.

Так, наниматель жилого помещения в стационарном учреждении социального обслуживания, помимо выше обозначенных, имеет право:

- на организованный отдых и культурное обслуживание;

- на пользование помещениями для проведения мероприятий медицинского, психологического, социального характера, трудовой деятельности;

- на пользование в стационарном учреждении телефонной связью и почтовыми услугами за плату в соответствии с действующими тарифами;

- на прием посетителей как в выходные и праздничные дни, так и в рабочие дни в дневное и вечернее время;

- на сохранность личных вещей и ценностей и т.п.

Наниматель жилого помещения в общежитии и служебного жилого помещения сохраняет право пользования помещением при переходе права собственности на это помещение, а также в случае передачи такого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, если новый собственник или юридическое лицо, которому передано жилое помещение, является стороной трудового договора с работником-нанимателем такого жилого помещения (часть 2 статьи 102 Кодекса).

На нанимателя специализированного жилого помещения возлагается ряд обязанностей:

- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Кодексом (статья 17 ЖК РФ);

- обеспечивать сохранность жилого помещения;

- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

- проводить текущий ремонт жилья;

- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность платить за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения договора найма (статья 153 ЖК РФ). Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пени в размере и в порядке, установленных статьей 155 Кодекса.

В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя жилого помещения (часть 6 статьи 100).

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (часть 1 статьи 101 Кодекса).

Расторжение договора по инициативе нанимателя допускается в любое время и не зависит от причин, которые побудили его к этому (часть 2 статьи 101 Кодекса).

Согласно части 3 статьи 101 Кодекса договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и членами его семьи обязательств по этому договору.

Договор может быть расторгнут по требованию наймодателя в судебном порядке в случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или членами его семьи;

- систематического нарушения прав и законных интересов соседей;

- использования жилого помещения не по назначению (см. статью 83 Кодекса).

Сохраняют право пользования жилым помещением из фонда для временного поселения члены семьи умершего нанимателя жилого помещения до истечения срока действия их статуса вынужденных переселенцев и беженцев.