Тема 30. Обязательства из договоров найма жилого помещения и другие жилищные обязательства

СЗ – 4 часа

Цель занятия: сформировать у студентов общие положения об основаниях возникновения жилищных правоотношений. Привить навыки применения норм гражданского законодательства к конкретной ситуации, к выполнению практических заданий и решению задач.

Основные понятия: временные жильцы, наниматель, поднаниматель, ордер, выселение.

Вопросы семинарского занятия № 1.

1. Право граждан на жилище. Гражданско-правовые формы удовлетворения жилищной потребности граждан.

2. Жилищное законодательство.

3. Жилищные фонды.

Подготавливая ответ на первый вопрос необходимо учитывать то, что граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;

2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;

3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

4) стимулируют жилищное строительство;

5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

6) обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда;

7) осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства;

8) осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный жилищный надзор.

Ответ на второй вопрос может быть сформулирован так, по новому Жилищному кодексу государство оставило за собой обязанность предоставлять жилье не просто нуждающимся в получении жилой площади, то есть имеющих меньше установленной нормы квадратных метров на человека, но малоимущим гражданам. При этом вопрос о том, кто является малоимущим, будут решать региональные власти в зависимости от конкретной ситуации. Категория малоимущих будет устанавливаться, исходя из доходов и имущества, которое подлежит налогообложению, однако конкретные критерии устанавливает каждый регион. Те люди, которые встали на очередь до принятия нового ЖК, сохраняют свое право на получение социального жилья.

Вместе с тем в ЖК установлено, что возможно установить с помощью других федеральных законов иные категории граждан, имеющих право получить жилые помещения по договору социального найма. В частности речь идет о детях-сиротах и детях оставшихся без попечения родителей, семьям, пострадавшим от стихии или иной чрезвычайной ситуации, жильцам ветхих и аварийных домов, подлежащих отселению.

Социальное жилье будет предоставляться и гражданам страдающими некоторыми формами социально опасных заболеваний. Перечень таких заболеваний установлен специальным постановлением правительства.

Формулировка ответа на третий вопрос должна отражать то, что жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, предназначенные для проживания.

Различают следующие виды жилищных фондов:

1. Частный, который в свою очередь подразделяется на фонд находящийся в собственности граждан, и фонд находящийся в собственности юридических лиц.

2. Государственный: ведомственный, состоящий из собственности РФ и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении федеральных государственных предприятий и учреждений и фонд, находящийся в собственности субъектов Федерации, а также ведомственный, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий и учреждений, которые относятся к соответствующему виду собственности.

3. Муниципальный подразделяется на фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также ведомственный, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении в муниципальных предприятий и учреждений.

4. Общественный жилищный фонд, находящийся в собственности общественных объединений.

Вопросы семинарского занятия № 2.

4. Понятие и виды договора найма жилого помещения.

5. Особенности заключения и исполнения договора социального и коммерческого найма жилого помещения.

При ответе на четвертый вопрос следует учесть, что по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Различают социальный и коммерческий найм жилого помещения.

Договор коммерческого найма регулирует гл. 33 ГК РФ. Что касается договора социального найма, то к нему применяется Жилищный кодекс РФ.

Отношения, связанные с социальным наймом, регулируются и ст. 672 ГК РФ, согласно которой объектом социального найма являются жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные для социального использования, т.е. речь идет о жилье, предоставляемом бесплатно очередникам местной администрацией либо государственными организациями.

Договор коммерческого найма является гражданско-правовым договором в чистом виде, тогда как договор социального найма является, квазидоговором, поскольку его заключение и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены соответствующими правовыми актами. Для свободного волеизъявления сторон, что наиболее характерно для гражданско-правового договора, здесь почти не остается места.

Следует отметить, что термин "коммерческий наем" законодательством не предусмотрен. Используется он для того, чтобы отделить его от привычного договора найма жилого помещения, применявшегося в прежнем жилищном законодательстве и сохранившемся в несколько измененном виде в действующем.

Оба этих договора выделились из договора имущественного найма (аренды) в силу специфики предмета и целей использования. Они выполняют важную социальную функцию: направлены на удовлетворение одной из важнейших потребностей человека - потребности в жилище. Это обусловлено тем, что далеко не все граждане имеют возможность и желание приобретать жилье в собственность

Ряд положений жилищного и гражданского законодательства являются общими для договора коммерческого и социального найма. Так, объектом договора может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для проживания (ст. 62 ЖК, 673 ГК РФ), нанимателем по договору может быть только гражданин (ст. 60 ЖК, 677 ГК РФ), жилые помещения должны использоваться строго по назначению (ст. 17 и 67 ЖК РФ, 678 ГК РФ), предусматривается обязанность нанимателя своевременно вносить плату за пользование жилыми помещениями (ст. 67 ЖК РФ, 678 ГК РФ).

Вместе с тем существует целый ряд отличий. Так, жилые помещения по договору социального найма предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственном и муниципальном). Предоставляются они малоимущим и иным категориям граждан, указанным в законе. Тогда как договор коммерческого найма представляет собой правовую форму использования жилищных фондов всех форм собственности.

При ответе на пятый вопрос студент должен запомнить, что заключению договора социального найма предшествует определенная процедура предоставления жилого помещения (признание лица нуждающимся в улучшении жилищных условий, постановка на учет нуждающихся, соблюдение очередности при предоставлении жилого помещения).

Договор как коммерческого, так и социального найма жилого помещения заключается в письменной форме. Процедура заключения договора коммерческого найма не отличается от процедуры заключения других гражданско-правовых договоров.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

Договор социального найма заключается с малоимущими гражданами, которые признаны нуждающимися в жилых помещениях. Категории таких граждан указаны в ст. 51 ЖК. Основаниями признания граждан нуждающимися в жилых помещениях являются объективные показатели, связанные с неудовлетворительным состоянием жилого помещения, отсутствием жилого помещения вообще, состоянием здоровья проживающих, обеспечением жильем на одного члена семьи менее учетной нормы.

Вопросы для самоконтроля.

1. Влечет ли переход права собственности на занимаемое жилое помещение расторжение или изменение договора найма жилого помещения?

2. Каковы обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма?

3. Каковы права и обязанности временны жильцов на пользование жилым помещением?

Литература

1. Гражданское право: учебник / Под общ. ред. С.С. Алексеева.- 2-е изд, перераб. и доп.- М. : Проспект, 2009.- 528 c.

2. Гражданское право : в 3-х т. Т.2: учебник/ под ред. А.П. Сергеева.- М. : Велби, 2010.- 880 c.

3. Гражданское право. Практикум: в 2-х ч. Ч. 1: учебное пособие/ отв. ред. Н.Д. Егоров, А.П. Сергеев.- 4-е изд., перераб. и доп..- М. : Проспект, 2009.- 184 c.

4. Гражданское право. Практикум: в 2-х ч. Ч.2: учебное пособие/ отв. ред. Н.Д.Егоров, А.П. Сергеев.- 4-е изд, перераб. и доп.- М. : Проспект, 2009.- 176 c.

5. Гражданское право: В 4-х т. Т. 3: Обязательственное право: учебник/ Отв. ред. Е. А. Суханов.- .- М. : Волтерс Клувер, 2008.- 767 c.

6. Гражданское право: В 4-х т. Т4: Обязательственное право: учебник/ Отв. ред. Е. А. Суханов. - М. : Волтерс Клувер, 2008.- 756 c.

7. Грудницына Л. Ю. Гражданское право России: учебник/ Л. Ю. Грудницына.- М. : Юстицинформ, 2008.- 560 c.

8. Пиляева В.В. Гражданское право. Части общая и особенная: учебник/ В.В. Пиляева.- 4-е изд., стереотип.- М. : КноРус, 2010.- 992 c.

9. Дехтерева Л.П., Майорова Е.И. Задачи по гражданскому праву. Методика активного решения: учебное пособие/ Л.П. Дехтерева, Е.И. Майорова.- М. : ИД Форум, 2009.- 160 c.

10. Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ .Ч.1-4. (постатейный ). [Электронный ресурс] : электронный учебник/ под ред., сост. А.Б. Борисова.- 9-е изд : Книжный мир, 2009.

11. Сборник договоров (более 400 документов). Все виды гражданско-правовых договоров. Образцы доверенностей. Формы предварительных договоров и протоколов разногласий / Авт. сост. А. Н. Долженко.- М. : Проспект, 2008.- 781 c.

12. Гражданско-правовая специализация: учебно-метод.комплексы (спецкурсы) [Электронный ресурс] : электронный учебник.- Костанай, 2007.

13. Актуальные проблемы гражданского права: учебное пособие : Актуальные проблемы гражданского права/ под ред. Н.М. Коршунова, Ю.Н. Андреева, Н.Д. Эриашвили.- 2- изд., перераб.и доп.- М. : ЮНИТИ-ДАНА; Закон и право, 2010.- 431 c.

14. Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики: монография/ Под. ощ. ред. В. А. Белова.- М. : Юрайт-М, 2007.- 993 c.

15. Бобровская О. Н. Найм жилого помещения (теоретико-методологический обзор) // Гражданское право.- 2008.- № 4. - С. 28-31.

Нормативные акты и судебная практика

1. Гражданский кодекс Российской Федерации .Части 1,2,3,4 (по сост.на 1 февр. 2012 г.): кодекс.- М. : Проспект, 2010.- 544 c.

2. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями по сост. на 7 апреля 2011 года).

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с изменениями по сост. на 17 декабря 2011 года).

4. Постановление Правительства РФ от 11 августа 2006 г. N 481 "О дополнительных мерах по реализации мероприятий по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, осуществляемых в рамках федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы"

5. Письмо Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 8 февраля 2006 г. N 0100/1260-06-32 "О повышении эффективности работы, связанной с обеспечением защиты прав потребителей в сфере жилищного строительства и при предоставлении жилищно-коммунальных услуг"