2.2 Особенности договора аренды, предметом которого является недвижимое имущество

Договор аренды является одним из самых часто заключаемых участниками хозяйственного оборота, что обусловливает и наличие особенностей в правовом регулировании таких договоров. Во-первых, на основании ст. 606 ГК «арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование», в рассматриваемом нами случае, таким является недвижимость. Определение предмета договора его сторонами рассматривается в качестве существенного условия, отсутствие которого влечет его признание незаключенным². Также, договором определяются размер арендной платы³ и условие о сроке⁴. В частности аренда отдельных видов недвижимости таких как здания, сооружения и предприятия регулируются §4 и §5 гл. 34 ГК.

Во-вторых, следует отметить, что с 1 марта 2013 года в соответствии с Федеральным законом «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»¹ была отменена государственная регистрация ряда договоров, и теперь обязательной государственной регистрации подлежит только переход права, возникший по этому договору². Первоначально отмена государственной регистрации распространилась и на (1) договор аренды недвижимого имущества; (2) договор аренды недвижимого имущества, в том числе здания или сооружения, если такой договор заключен на срок не менее года; (3) договор аренды предприятия, однако согласно последующим поправкам³ договоры аренды подлежат государственной регистрации по прежним правилам, а договоры аренды зданий и сооружений необходимо регистрировать, только если они заключены на срок не менее года.

В-третьих, существует категория недвижимых вещей, возможность заключения сделок с которыми является спорной. А именно к таким можно отнести объекты незавершенного строительства. Прежде всего, по общему правилу арендодателем должен выступать собственник имущества⁴, поэтому по правилам ст. 25 Закона о регистрации прав право собственности на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано в ЕГРП. Однако в случае если лицо, заключившее договор аренды, является законным владельцем данного имущества, но «право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре», то это не противоречит ст. 608 ГК и данный договор не может быть признан недействительным по данному основанию⁵.

Более того, в литературе поднимается вопрос о том, не нарушается ли передачей объекта, окончательно не завершенного строительством, в аренду, а, следовательно, во владение и пользование арендатора, запрет на эксплуатацию объекта капитального строительства, которым и является объект незавершенного строительства⁶, если отсутствует разрешение на ввод его в эксплуатацию¹. Данный запрет установлен ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ². Таким образом, в отсутствие в гражданском законодательстве норм о запрете сдачи в аренду объектов незавершенного строительства, действия по эксплуатации таких объектов на основании договора следует признать противоправными. Позиции судов по данному вопросу тоже расходятся³, однако с уверенностью можно сказать лишь то, что такое соотношение норм наносит ущерб интересам участников торгового оборота. Важно учитывать тот факт, что строительная деятельность связана с повышенной опасностью⁴, и в данном случае отсутствие акта о вводе объекта в эксплуатацию «есть презумпция неготовности объекта к его безопасному использованию для окружающих»⁵.

На наш взгляд, аренда объектов, не завершенных строительством, противоречит целесообразности, так как использование такой недвижимости не приносит в полной мере той возможной выгоды, какая может быть получена по окончании процесса их строительства. Также, эксплуатация таких объектов может нанести вред жизни и здоровью граждан из-за отсутствия акта, подтверждающего готовность объекта. Поэтому, полагаем, что, аренда такой недвижимости хоть и имеет спрос среди участников торгового оборота, она должна быть либо ограничена, либо запрещена окончательно, о чем должны быть приняты соответствующие поправки не только к ГК РФ, но и к ряду других актов, регулирующих данные отношения.