2. Понятие, виды и значение жилищного фонда

Жилищный кодек РФ (п.1 ст.19) определяет жилищный фонд как совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ. Этот фонд подлежит учету в соответствии с Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации.

Виды жилищного фонда

Жилищный фонд классифицируется в зависимости:

– от формы права собственности жилищного фонда;

– целей использования жилищного фонда.

Согласно п.2 ст.19 ЖК РФ в зависимости от формы права собственности жилищный фонд подразделяется:

– на частный жилищный фонд;

– государственный жилищный фонд;

– муниципальный жилищный фонд.

1. Под частным жилищным фондом понимается совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц (подп.1 п.2 ст.19 ЖК РФ). При этом не ограничивается право частной собственности ни по количеству, ни по стоимости недвижимости (ст.213 ГК РФ).

2. Под государственным жилищным фондом понимается совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности двум субъектам жилищного права (подп.2 п.2 ст.19 ЖК РФ):

а) Российской Федерации – жилищный фонд Российской Федерации;

б) субъектам РФ – жилищный фонд субъектов РФ.

Жилищный фонд Российской Федерации находиться либо в хозяйственном ведении государственных федеральных предприятий, либо в оперативном управлении государственных федеральных учреждений.

Право хозяйственного ведения означает, что предприятие распоряжается принадлежащими уме жилыми помещениями самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными нормативными правовыми актами (ст.294, 295 ГК РФ).

Право оперативного управления означает, что государственное учреждение или казенное предприятие может осуществлять в отношении жилых помещений, закрепленных за ними, правомочие собственности ограниченно: лишь в пределах, установленных законом, в соответствии с целями их деятельности и заданиями собственника жилых помещений, а также назначение последних (ст.296-299 ГК РФ).

Жилищный фонд субъектов РФ находится в ведении и распоряжении местных государственных органов исполнительной власти субъектов РФ.

Под муниципальным жилищным фондом понимается совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (ст.19 ЖК РФ).

Муниципальный жилищный фонд создан путем передачи в собственность муниципальных образований жилых помещений, находившихся ранее в государственной собственности местных Советов. Особенностью муниципального жилищного фонда является то, что им управляют органы местного самоуправления в лице органов и лиц, указанных в законе (ст.132 Конституции РФ, ст.125 и 215 ГК РФ). Жилые помещения этого жилищного фонда закрепляются за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Любое решение органа местного самоуправления в отношении закрепленного за ним жилищного фонда, не противоречащие закону, не требуют согласования или утверждения государственного органа и не может быть отменено ни в судебном, ни в административном порядке согласно Конституции РФ. Муниципальный жилищный фонд постепенно уменьшается за счет приватизации гражданами занимаемых ими жилых помещений.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на следующие виды (п.3 ст.19 ЖК РФ):

а) жилищный фонд социального использования;

б) индивидуальный жилищный фонд;

в) жилищный фонд коммерческого использования;

г) специализированный жилищный фонд.

А) Под жилищным фондом социального использования понимается совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемых гражданам по договору социального найма жилых помещений (подп.1 п.3 ст.19 ЖК РФ).

ЖК РФ предусматривает возможность предоставления жилых помещений государственного и муниципального фонда по договору как социального, так и коммерческого найма (ст.2 и 156 ЖК РФ). Дома, в которых находятся помещения, сдаваемые в коммерческий наем, в публицистике называют «доходными». Однако правовое регулирование таких сделок в ЖК РФ и ГК РФ отсутствует.

Б) Под индивидуальным жилищным фондом понимается совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, используемых в следующих целях (подп.3 п.3 ст.19 ЖК РФ):

а) гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членной своей семьи и проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования;

б) юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных выше условиях использования.

Основными источниками пополнения индивидуального жилищного фонда являются:

а) для граждан:

– строительство жилых домов (за счет личных средств с использование государственного кредита, безвозмездных субсидий, займов и других средств);

– приватизация;

– совершение гражданско-правовых сделок (купли-продажи, мены, дарения, ренты);

– наследование;

б) для юридических лиц:

– строительство жилых домов (на условиях либо долевого участия в строительстве, либо самостоятельного строительства);

– приобретение жилых домов по гражданско-правовым договорам.

В) Под жилищным фондом коммерческого использования понимается совокупность жилых помещений, собственники которых (или управомоченные ими лица) предоставляют гражданам жилые помещения для проживания в них за плату на правах владения и пользования.

Правила заключения договора коммерческого найма, а также возникающие в связи с ним у сторон права и обязанности регламентируются гл. 35 ГК РФ.

Г) Под специализированным жилищным фондом понимается совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по особым правилам. (подп.2 п.3 ст.19 ЖК РФ).

Жилищный фонд подлежит государственному учету, порядок которого установлен Правительством РФ. Государственный учет жилищного фонда осуществляется в нескольких формах, в том числе в форме технического учета жилищного фонда, в частности путем технической инвентаризации и технической паспортизации (п.5 ст.19 ЖК РФ).

Технический паспорт – это документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия жилого помещения установленным требованиям.

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям (независимо от формы собственности) осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ.

Страхование жилых помещений осуществляется с целью гарантирования возмещения возможных убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений. Оно может осуществляться на добровольных началах либо в принудительном порядке в соответствии с законодательством (ст.21 ЖК РФ).