Тема 4.Риски в управлении недвижимости

Практическое занятие: Основные методы управления рисками и выбор их рациональных способов. Анализ и оценка рисков для различных вариантов инвестирования проектов

Цель работы – получение студентами практических навыков проведения анализа и оценки риска для различных вариантов инвестирования проектов

Подготовка к занятию: изучить лекционный материал по теме 1.15.

Методика выполнения: Существует зависимость между обычной (реальной) ставкой доходности ( ), темпом инфляции (f) и номинальной ставкой доходности в условиях инфляции ( ):

;

;

Таким образом, при анализе проектов в условиях инфляции существуют два способа расчета показателей эффективности:

• по номинальным денежным доходам и номинальной ставке дисконтирования;

• по реальным денежным доходам и реальной ставке дисконтирования.

Ставка дохода, которая учитывает реальный доход и защиту от инфляции, - номинальная ставка дохода (номинальная ставка дисконтирования). Ставка дохода без учета инфляции – реальная ставка дисконтирования (расчетная, то есть без инфляции). Инфляция оказывает действие множителя, т.е. чтобы покупательная способность оставались на одном уровне, денежные потоки должны каждый год умножаться на .

Если ожидается, что затраты и доходы (притоки и оттоки) будут возрастать в соответствии с темпом инфляции, то можно:

а) применять реальную ставку дисконтирования, и выполнять расчет денежных потоков в постоянных (сопоставимых) ценах;

б) использовать номинальную ставку дохода, и приводить денежные потоки к такой оценке, которая учитывает инфляцию.

Пример выполнения задания: Для компании реальная ставка (расчетная, без инфляции) составляет 10% при ожидаемой ставке инфляции 10 % в год. Компания хочет провести анализ NPV для следующего проекта:

реальный уровень доходности	0,10
темп инфляции	0,10
первоначальные затраты	30 ООО у. е
длительность проекта	4 года
ликвидационная стоимость	0 (нулевая)
чистый денежный поток, исчисленный в базовых ценах	10 ООО у. е. в год.

Эталон решения:

1. Расчет NPV в постоянных ценах с применением реальной ставки

№	1	годы					NPV
		0	1	2	3	4
1.	Инвестиции	-30000	1	1	1	1	1
2.	Чистые денежные поступления	1	10000	10000	10000	10000	1
3.	Коэффициент дисконтирования	1,0	0,909	0,826	0,751	0,683	1
4.	Дисконтированный денежный поток	-30000	9090	8260	7510	6830	1690

2. Расчет NPV с применением номинальной ставки и скорректированных денежных поступлений, учитывающих инфляцию.

Номинальная ставка дисконтирования

Годовой индекс (темп) инфляции .

№		годы					NPV
		0	1	2	3	4
1.	Инвестиции	-30000					1
2.	Чистые денежные поступления		10000	10000	10000	10000	1
3.	Скорректированные денежные поступления с учетом инфляции	30000	10000. 1,1= 11000	10000. 1,12= 12100	10000. 1,13 = 13310	10000. 1,14 = 14641	1
4.	Дисконтированный денежный поток	-30000	9086	8264	7507	6829	1686

Темп инфляции соответствующего года

Задание для самостоятельного выполнения: Провести анализ при помощи корректировки коэффициента дисконтирования на индекс инфляции двумя способами:

– по номинальным денежным доходам и номинальной ставке дисконтирования;

– по реальным денежным доходам и реальной ставке дисконтирования.

Сделать выводы по результатам анализа.

Если для компании АВС номинальный желаемый уровень доходности составляет 20% при ожидаемой ставке инфляции 8% в год. Компания хочет провести анализ NPV для следующего проекта:

– стартовые инвестиции – 50000 млн. руб.;

– длительность проекта – 4 года, ликвидационная стоимость нулевая;

– чистый денежный поток, исчисленный в базовых ценах;

– аннуитетный (30000 млн. руб. в год).