Задачи с использованием затратного подхода
Задача. Определить полную восстановительную стоимость объекта недвижимости, суммарный износ и остаточную стоимость, если на участке имеется дом площадью 2500 кв.м., при этом стоимость воспроизводства дома, включая прямые, косвенные затраты и прибыль, составляет 50 ден. ед. за кв.м, стоимость воспроизводства гаража площадью 300 м. – 20 ден. ед. за кв.м., стоимость воспроизводства всех сооружений во дворе 10000 ден. ед., общий устранимый физический износ 5000 ден. ед., общее неустранимое функциональное устаревание 4000 ден. ед. Стоимость земли, исходя из сопоставимых продаж 50000 ден. ед.
При решении задачи следует воспользоваться формулой:
С затр= Сзу + ВС – И
Задача. Определить стоимость недвижимости затратным методом. Исходные данные: стоимость земельного участка – 450 тыс. руб., прямые затраты по возведению объекта – 85 млн. руб., косвенные затраты – 70% от прямых, прибыль застройщика – 15 % от суммы прямых и косвенных затрат. Физический износ – 12%, функциональный износ – 5 %, внешний износ – 2% от восстановительной стоимости объекта.
С затр= Сзу+ВС – И; ВС=З пр+З косв+П; Иобщ = Ифиз+И функ+Ивнеш
Задача. Определить величину физического износа методом срока жизни и обесценение, вызванное данным видом износа, если эффективный возраст объекта составляет 20 лет, оставшийся срок физической жизни – 130 лет, восстановительная стоимость объекта – 2 млн. руб.
Физический износ объекта недвижимости методом срока жизни определяется по формуле:
И (%)=Эв*100/ФЖ= Эв*100/(ЭВ+ОСФЖ),
где И (%) – износ в процентах,
ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом.
ФЖ – типичный срок физической жизни,
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.
Задача. Определить величину физического износа здания нормативным методом по следующим исходным данным:
Оценка технического состояния строительных конструкций квартиры
Конструктивный элемент |
Удельный вес в % |
Износ в % |
Фундаменты |
8 |
10 |
Стены |
24 |
10 |
Перекрытия |
14 |
10 |
Полы |
9 |
10 |
Проемы |
10 |
15 |
Отделочные работы |
14 |
20 |
Внутренние санитарно- и электротехнические устройства (СЭУ) |
15 |
20 |
Прочие работы |
6 |
10 |
Физический износ здания нормативным методом следует определять по формуле
,
где
Fф – физический износ здания, %,
Fi – физический износ i-го конструктивного элемента, %
Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания,
n – количество конструктивных элементов в здании.
Определите обесценение, вызванное данным видом износа, если восстановительная стоимость объекта составляет 5 млн. руб.
Задача. Определить восстановительную стоимость оцениваемого объекта, если стоимость 1 куб. м. аналогичного объекта в ценах 1969 г. составила 25,1 руб. (без учета косвенных затрат и прибыли). Площадь объекта – 45 кв.м., высота – 2,3 м. Коэффициент косвенных издержек – 1,8; коэффициент прибыли – 1,5. Поправочный коэффициент на климатический район – 1,07, поправочный коэффициент на конструктивные отличия – 1,02, поправочный коэффициент на сейсмичность – 1,04. Индекс перехода к ценам 1984 г. – 1,21, индекс перехода к ценам на дату проведения оценки –128,4.
Какова величина обесценения объекта, если физический износ – 10%, функциональный износ – 3 %, внешний износ – 2%.