Объекты аренды

В мировой и отечественной практике аренда допускается при осуще­ствлении любой предпринимательской деятельности, не запрещен­ной законом, и может применяться в отношении имущества всех форм и видов собственности, т.е. в качестве объектов аренды могут быть взяты, в том числе у государства:

• земельные участки и другие обособленные природные объекты;

Владелец земельного участка может передавать его другим ли­цам в аренду или безвозмездное срочное пользование. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

• предприятия и другие имущественные комплексы;

• отдельные здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструмент;

• иные виды имущества, сырье, продукция, другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи);

• права требования, долги, а также права на обозначения, индиви­дуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Законом могут быть установлены ограничения или конкретные объекты, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается.

Право сдачи в аренду принадлежит собственнику объекта аренды или же лицу, уполномоченному законом или собственником заклю­чать договор аренды.

На начальном этапе формирования арендных отношений в Рос­сии, когда собственником являлось, в основном, государство, госу­дарственным предприятиям и организациям предоставлялось право сдавать в аренду имущественные комплексы, отдельные здания, со­оружения, оборудование и другие материальные ценности, находя­щиеся в их полном хозяйственном ведении или оперативном управ­лении. Это позволило производить серьезную реструктуризацию го­сударственных предприятий, предоставлявших в аренду юридиче­ским лицам и гражданам, совместным предприятиям, международ­ным объединениям и организациям все, что подлежало аренде, и за счет этого получать значительные средства на основную деятель­ность.

Исключением были участки земли, которые сдавалась в аренду соответствующими органами государственного управления. В на­стоящее время, после принятия в 2001 г. Земельного Кодекса РФ (да­лее ЗК РФ) в области земельных отношений произошли существен­ные изменения. Арендаторами земельных участков считаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды или договору субаренды.

. Определены полномочия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов мест­ного самоуправления.

При этом именно Российская Федерация устанавливает ограниче­ния прав арендаторов земельных участков. Кроме этого, арендато­ры земельных участков обязаны проводить охранные земельные ме­роприятия по:

• сохранению почв и их плодородия;

• защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, за­грязнения радиоактивными и химическими веществами, захламления отходами производства и потребления, биогенного загрязнения и других негативных (вредных) воздействий, в результате которых происходит деградация земель;

• защите сельскохозяйственных угодий и других земель от зара­жения бактериально-паразитическими и карантинными вредителями и болезнями растений, зарастания сорными растениями, кустарника­ми и мелколесьем, иных видов ухудшения состояния земель;

• ликвидации последствий загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и захламления земель;

• сохранению достигнутого уровня мелиорации; рекультивации нарушенных земель, восстановлению плодородия почв, своевремен­ному вовлечению земель в оборот;

• сохранению плодородия почв и их использованию при проведе­нии работ, связанных с нарушением земель.

В целях повышения заинтересованности арендаторов земельных участков в сохранении и восстановлении плодородия почв, защите земель от вредных воздействий хозяйственной деятельности может осуществляться экономическое стимулирование охраны и использо­вания земель в порядке, установленном бюджетным законодательст­вом и законодательством о налогах и сборах.

В отношении пользования землей иностранными гражданами и лицами без гражданства ЗК РФ установил, что они могут иметь зе­мельные участки на праве аренды, расположенные в пределах терри­тории РФ, за исключением отдельных случаев, предусмотренных кодексом.

Арендатор земельного участка имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка по исте­чении срока договора аренды (за редкими исключениями, преду­смотренными ст. 35, 36 и 46 ЗК РФ).

Размер арендной платы при аренде земельных участков опреде­ляется договором аренды, а в том, что касается определения аренд­ной платы за участки, находящиеся в государственной или муници­пальной собственности, она может быть установлена решением правительства.

Свои права и обязанности по договору аренды земельного участка арендатор вправе передать третьему лицу, в том числе отдать аренд­ные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока до­говора аренды земельного участка без согласия собственника зе­мельного участка. При этом он должен уведомить последнего, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельно­го участка, за исключением передачи арендных прав в залог. Это, не требует заключения нового договора аренды участка.

В пределах срока действия договора аренды земельного участка арендатор имеет право передать земельный участок в субаренду без согласия собственника, но при условии его уведомления. В договоре аренды земельного участка могут быть предусмотрены и другие воз­можности субаренды, причем на субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков.

Для государственных или муниципальных нужд либо для прове­дения изыскательских работ, но на срок не более одного года, зе­мельный участок может быть передан в аренду. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя:

• привести земельный участок в состояние, пригодное для его ис­пользования в соответствии с разрешенным использованием;

• возместить убытки, причиненные при проведении работ;

• выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка;

• исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более, чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без со­гласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторже­ние договора, заключенного на срок более чем пять лет, по требова­нию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора его арендатором.

Арендатор данного земельного участка, находящегося в государ­ственной или муниципальной собственности, имеет преимуществен­ное право его покупки.

Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В общем случае договором аренды определяется состав и стои­мость передаваемого в аренду объекта (имущества), размер арендной платы, распределение обязанностей сторон по полному восстановле­нию и ремонту арендованного имущества, определяются полномочия арендодателя и арендатора.