1.Недвижимость как объект гражданского права в рб

Понятие "недвижимое имущество" впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было применено в указе Петра I от 23 марта 1714 г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

Понятие "недвижимость" ("недвижимое имущество") вновь введено Законом РСФСР "О собственности в РСФСР" 1990 г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст. 4). Затем этот термин подтвержден и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом РБ (ст. 130) 1998 г.

В Международных стандартах оценки приводится следующее определение недвижимости.

«Недвижимость или объект недвижимости, или недвижимое имущество, определяется как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения (в т. ч. и постройки). Это материальная осязаемая вещь, которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также над или под ней».

В каждом государстве законодательство устанавливает основной принцип разделения недвижимого и движимого имущества.

Согласно ст. 130 гражданского Кодекса РБ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река – море", космические объекты.

Из выше сказанного следует, что недвижимость – это участок земли со всеми зданиями, сооружениями, элементами благоустройства, (т. е. улучшениями), находящимися на этом участке. Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отраженные в ГЗК и документах государственной регистрации (ст. 17 ЗК).

Границы земельного участка – замкнутый контур, территориально ограничивающий земельный участок, состоящий из линий между межевыми знаками.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги, ценные бумаги и результаты интеллектуальной деятельности признаются движимым имуществом.

Объекты недвижимости классифицируются следующим образом:

1 Земельные участки свободные:

а) предназначенные под застройку;

б) сельскохозяйственные земли.

2 Земельные участки застроенные:

а) жилые:

- городские квартиры,

- коттеджи,

- загородные дачи;

б) нежилые:

- офисные,

- торговые,

- складские,

- зрелищные,

- производственные.

Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, т. к. опирается на собственную законодательную и нормативную базу.

Дополнительно можно выделить объекты незавершенного строительства, на которых действуют особые процедуры, как при оценке, так и при продаже, поскольку государство является собственником большинства замороженных строек. Причем возможно изменение, как целевого назначения недостроенного объекта, так и первоначального плана застройки.

Промежуточное положение занимают объекты гостиничных услуг, для которых характерно предоставление жилья во временное пользование и наличие развитой инфраструктуры обслуживания постояльцев (предприятия бытового обслуживания, торговли, транспортного и экскурсионного обслуживания, деловой, спортивный и культурный сервис). Характеристики объектов недвижимости:

- стационарность;

- материальность;

- физические параметры (размеры, форма, улучшения, поверхностный и подпочвенный слой, дренаж, ландшафт, подъездные пути, окружающая среда, коммунальные услуги, неудобства, совокупность которых определяет полезность объекта);

- полезность – основа стоимости недвижимости;

- пригодность – износ (физический, функциональный, внешнее устаревание);

-ограниченный характер предложения, способствующий созданию значительной стоимости;

- долговечность (у недвижимости этот показатель выше, чем у других товаров, кроме драгоценных камней и изделий из редких металлов);

- разнородность, уникальность и неповторимость;

- степень ликвидности (эта характеристика очень важна для инвестора, т. к. по сравнению с акциями и облигациями недвижимость низколиквидна).

Ликвидность – легкость, с которой актив может быть конвертирован в деньги.

Недвижимое имущество занимает центральное место в системе рыночных отношений, при любом общественном устройстве. При этом, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т. п.

Основной, базовый объект недвижимости (земля) занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.

В рыночной среде земля имеет многофункциональное значение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, Земля – это вся планета, колыбель человечества, выполняющая важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля – это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис – объект хозяйствования и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И, наконец, земля как территория государства, обуславливает политическую функцию. Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства.

В РБ, как и во многих, промышленно развитых странах мира (США, Англия и др.), если частная собственность препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным и временным ограничениям. К постоянным ограничениям права собственности на землю (обусловлены ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности) относят: систему зонирования; рациональное использование и охрану земель; контроль окружающей среды; защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли; соблюдение условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон; учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов; принудительный выкуп земель у собственников для государственных и муниципальных нужд и др.

Существуют и временные ограничения правомочий собственника земли: строго целевое использование земельного участка, изъятие неиспользуемых земельных участков и др.

Совершение сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости требует глубоких и систематических знаний особенностей рынка, обусловленных спецификой такого товара, как недвижимое имущество.

Вовлечение соответствующих категорий земель или прав пользования в узаконенные рыночные отношения стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей.

Как объект предпринимательской деятельности недвижимость служит определенной гарантией стабильности бизнеса и воспроизводства капитала с приращением. Типичный инвестор, вкладывая средства в недвижимость, обычно не только возвращает капитал, но и получает прибыль и компенсирует все затраты.

Правовое регулирование в сфере недвижимости осуществляется на основе законодательства РБ.

1. Гражданское законодательство:

- Гражданский кодекс РБ;

- Концепция ипотечного жилищного кредитования в РБ;

- Декрет президента РБ об ипотеке (залоге недвижимости).

2. Законодательство о земле.

3. Законодательство о градостроительстве и архитектуре.

4. Законодательство о капитальном строительстве и капитальном ремонте.

5. Законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве и бытовом обслуживании населения.

6. Закон РБ о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

7. Законопроект об оценочной деятельности.

Гражданское законодательство определяет:

- правовое положение участников гражданского оборота;

- основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав;

- регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.

В сфере недвижимости законодательство разрешает самые различные виды сделок, т. е. действия граждан и юридических лиц, при которых происходит в соответствии с волеизъявлением сторон установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей их участников.

Гражданские права и обязанности возникают:

1) на основе договоров и иных сделок, предусмотренных законом;

2) на основе актов государственных органов и органов местного управления;

3) на основе судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

4) в результате создания и приобретения имущества по основаниям, не запрещенным законодательством;

5) в результате открытий в сфере науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности;

6) вследствие причинения вреда другому лицу;

7) вследствие неосновательного обогащения;

8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

9) вследствие событий, с которыми законодательство связывает наступление гражданско-правовых правоотношений. Согласно ГК в РБ признаются частная и государственная формы собственности. Имущество может находиться в собственности у следующих субъектов:

- Республика Беларусь;

- административно-территориальные единицы;

- физические лица;

- негосударственные юридические лица.

Собственнику принадлежит права:

- владения;

- пользования;

- распоряжения.

Собственник вправе:

- отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;

- передавать, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом;

- отдавать имущество в залог;

- обременять его другими способами, распоряжаться землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законодательством, если это не наносит ущерба окружающей среды и не нарушает права и интересы других лиц;

- передавать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Собственник недвижимого имущества, осуществляя правомочие распоряжения, по своему усмотрению может дарить, продавать, завещать, обменивать или передавать свое имущество в качестве взноса в уставной капитал обществ, товариществ.

Однако правомочия собственника в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества имеют ряд ограничений, установленных в законе. Так собственник земельного участка не вправе менять его целевое назначение. Прежде всего, это касается земель сельскохозяйственного назначения.

Наряду с общими ограничениями, на многих собственников земельных участков наложены и специальные ограничения, вызванные местоположением земель и другими обстоятельствами. Наиболее известные из них являются сервитуты, то есть ограничения установленные в интересах соседей. Так, собственник земельного участка вправе требовать о собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях от собственника другого соседнего земельного участка, предоставления права ограниченного пользования этим участком.

В западноевропейских странах подобный критерий деления имущества на движимое и недвижимое имеется, но не является доминирующим. В настоящее время большее значение приобрела не физическая связь с землей, а функциональная и временная.

Например, в Швеции недвижимым имуществом является только земля. Земля в свою очередь делиться на земельные участки. Земельный участок может содержать функционально связанное с этим участком имущество, являющееся его принадлежностью. Эти принадлежности подразделяются на общие, принадлежности строения и производственные принадлежности.

К общим принадлежностям относятся такие объекты как строения, трубопроводы, ограждения и иное имущество, построенное под (над) землей для постоянного использования. Причем, нет необходимости, чтобы строение имело фундамент, достаточно того факта, что оно стоит на участке под своим собственным весом. Сооружение может вообще не иметь физического контакта с землей, главное, чтобы объект можно было использовать в соответствии с его назначением. Как правило, объект должен находиться в пределах границ земельного участка, но и это не обязательно, он может также находиться и за пределами.

К принадлежностям строения относятся объекты и детали, находящиеся внутри или снаружи здания. Эти объекты и детали должны быть адаптированы под назначение здания и способствовать длительному использованию здания. Например, к таким принадлежностям относится сантехническое оборудование, холодильник, кухонная плита, стиральная машина и т. д. Если это магазин, то принадлежностями могут быть полки и прилавки, если производственное здание, то кондиционеры и вентиляторы.

К производственным принадлежностям относятся машины, станки и иное оборудование, приспособленное для производственной деятельности. Производственные принадлежности должны использоваться в коммерческой деятельности. Имущество относится к производственной принадлежности, только если его нельзя классифицировать как общую принадлежность или принадлежность строения.

Однако, не все объекты, которые отвечают вышеперечисленным требованиям являются принадлежностями земельного участка. Помимо этого Шведское законодательство выдвигает еще одно требование, чтобы объект рассматривался как принадлежность земельного участка необходимо «отношения собственности».

Согласно этого требования: – если иное лицо, чем собственник добавило какой-либо объект либо на земельный участок либо к зданию, например арендатор или наниматель, и этот объект не принадлежит собственнику, то он не будет рассматриваться как принадлежность, пока земельный участок и данный объект не будут находиться в собственности одного лица;

- если собственник добавит объект в качестве производственной принадлежности, но данный объект ему не принадлежал, он не становиться принадлежностью земельного участка. Собственник может добавить на участок какое-либо производственное оборудование, полученное им по договору лизинга. И до момента пока он его не выкупит, такое оборудование не будет входить в состав участка;

- если объект, который может рассматриваться как производственная принадлежность, был куплен собственником с оговоркой, не становиться такой принадлежностью. Смысл данной оговорки заключается в том, что пока покупатель не выполнил все или некоторые условия договора купли-продажи (например, не расплатился полностью), то объект не является принадлежностью недвижимого имущества, а находится в собственности покупателя и является движимым имуществом.

Деление вещей на движимые и недвижимые в Республике Беларусь важно с правовой точки зрения, а осуществляется на основании физических свойств объекта. Фактически данное основание было изобретено во времена, когда технические науки были недостаточно развиты. В Гражданском кодексе 1964 г. деления на движимые и недвижимые вообще не существовало, поскольку рынок и развитие частной собственности на недвижимость не интересовали советскую власть. Норма статьи 130 ГК полностью совпадает по содержанию и по номеру с аналогичной нормой Гражданского кодекса РФ, принятого на год раньше белорусского. По всей вероятности критерий «прочности» за такой столь длительный период существования морально устарел. Современному рынку недвижимости не важно как прочно связан объект с землей. Большее значение имеет какой гражданский оборот допускается в отношении объекта, сколько времени объект будет существовать, где он располагается, кому он принадлежит и т. д.