Основные принципы оценки стоимости земли. Факторы, влияющие на стоимость.

Оценка стоимости - это профессиональная услуга, основной целью которой является заключение о виде и величине оценочной стоимости объекта собственности (земельного участка) на конкретную дату (дату оценки) в соответствии с назначением оценки.

Стоимость - выраженная в деньгах ценность товара или величина затрат на его производство. Мнение об оценочной стоимости формируется, исходя из понимания полезности объекта оценки, с учетом позиций заинтересованных сторон (покупателя и прод.-1л), а также действующего на данном рынке соотношения спроса и предложения и других ценообразующих факторов, при условиях и ограничениях, присутствующих на дату оценки.

Результаты оценки отражаются в отчете об оценке стоимости - документе, юридически подтверждающем полученные результаты оценки.

Основные принципы рыночной оценки стоимости земли

Систематизация и анализ собранной по объекту оценки информации ведется, исходя из положений специальных оценочных принципов.

В основу принципов положена логика, правила и модели экономического поведения людей при формировании стоимости товара на свободном рынке.

При этом различают:

- принципы, основанные на представлениях пользователя;

- принципы, связанные с рыночной средой;

- принципы, связанные с объектом собственности;

- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принципы взаимосвязаны, универсальны и применимы ко всем видам объектов; оценки. Их практическая направленность может меняться в зависимости от назначения оценки и характеристик исследуемого объекта.

Принципы, основанные на представлениях пользователя

Принцип полезности устанавливает способность собственности удовлетворять: потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Земля имеет стоимость тогда, когда она может быть полезной конкретному собственнику для реализации определенной экономической функции, например, для выращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею, создает у собственника чувство гордости или удовлетворяет иную психологическую потребность.

Принцип замещения основан на допущении, что разумный покупатель не заплатит за данную собственность больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другую собственность с эквивалентной полезностью. Принцип замещения обнаруживается в каждом из трех подходов к оценке стоимости:

Подход сравнения рыночных продаж. Когда существует альтернативный выбор аналогичных или похожих земельных участков, рыночная стоимость имеет тенденцию останавливаться на цене приобретения равно приемлемой замены, при условии, что не возникнет временных задержек при приобретении объектов, которые могут служить заменой.

Затратный подход. Никто из рационально мыслящих людей не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может затратить на покупку земельного участка и строительства на нем здания с аналогичными параметрами и полезностью.

Доходный подход. Стоимость имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения, без необоснованных задержек, сопоставимого, приносящего доход, замещающего объекта недвижимости, который будет приносить равно желаемую величину чистого дохода.

Принцип ожидания - это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены от владения земельным участком в будущем. В основе принципа ожидания лежит теория изменения стоимости денег во времени.