Недвижимое имущество как объект гражданских прав
1.1. Понятие и признаки недвижимости
Для понимания категории недвижимого имущества как объекта гражданских прав необходимо начать с того, чем вообще является сам объект.
Несмотря на то, что большинство вопросов науки гражданского права являются неоднозначными в теории, в понимании такой категории, как объекты гражданских прав, присутствует определённая ясность. Во многом это объясняется тем, что дефиницию можно выделить непосредственно из текста ст. 128 ГК РФ1: под объектами гражданских прав понимаются материальные и нематериальные блага, по поводу которых возникают и существуют гражданские правоотношения.
Похожее определение даёт профессор Суханов: «Объекты гражданских правоотношений - это различные материальные (в том числе вещественные) и нематериальные (идеальные) блага либо процесс их создания, составляющие предмет деятельности субъектов гражданского права». 2
Из всех объектов гражданских прав, перечисленных в Гражданском кодексе РФ, для данного исследования значение имеют только вещи. Вывод о применимости деления на движимое и недвижимое имущество лишь к вещам прямо следует из содержания ст. 130 ГК РФ. В подтверждение утверждения можно обратиться к юридической науке. К примеру, Чубаров В. В. пишет об указанном обстоятельстве так: «… анализ содержания ст. 130 ГК РФ не оставляет сомнений в том, что деление объектов окружающего мира на движимые и недвижимые - это деление вещей»3.
Деление вещей на движимые и недвижимые было известно ещё римскому праву, однако стоит отметить, что само понятие недвижимости и значение такого основания классификации вещей подверглись существенным изменениям. Этот факт отлично иллюстрируют слова В.А. Краснокутского о том, что деление вещей на движимые и недвижимые в римском праве не имело особого значения. 1 На данный момент подобное деление, возможно, - основополагающее в вещном праве.
В то же время было бы несправедливым считать, что за весь период существования римского права деление вещей на движимые и недвижимые сохраняло малозначительную роль. Как отмечает Ч. Санфилиппо, "значение этого подразделения весьма возрастает начиная с постклассической эпохи, что происходит также в связи с исчезновением противоположности res mancipi - res nec mancipi".2
Следующей вехой в развитии учения о делении вещей на движимые и недвижимые стало дореволюционное российское законодательство. Впервые этот термин появился в акте Петра I, известном как Указ о единонаследии3. Недвижимость на тот момент вводилась как единая категория, которая объединяла вотчины, поместья и т.д.
Однако более существенной роль рассматриваемой классификации стала к моменту создания проекта Гражданского уложения Российской Империи. Возрастание роли деления В.И. Синайский отмечал следующим образом: "Среди деления вещей, или имуществ, главное место в своем значении в гражданском обороте занимает, бесспорно, деление их на недвижимые и движимые <...> Значение этого деления настолько велико, что оно сказывается во всех областях права гражданского".1
Исследование вопроса о недвижимости в советский период лишено какого-либо смысла ввиду того обстоятельства, что с принятием ГК РСФСР 1922 г. было официально упразднено деление вещей на движимые и недвижимые.
Наконец, ныне действующий ГК РФ, первая часть которого была принята в 1994 г., вновь ввёл понятие недвижимости в российское законодательство. Ст. 130 закрепила деление вещей по критерию прочной связи с землей на две основные группы (вещи недвижимые и вещи движимые). В этом отношении вполне уместно вспомнить Б.М. Гонгало, отмечавшего, "деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей)". 2 И действительно, с ним невозможно не согласиться, ибо в основу деления положены именно объективные характеристики вещей, а не особенности их правового режима.
Несмотря на очевидность материальности объекта недвижимости, в юридической науке иногда встречаются попытки включить в понятие недвижимости как вещи, так и имущественные права на вещи.3
Вероятно, в этом вопросе предпочтительнее будет присоединиться к Димитриеву М. А., который связывает наличие подобного подхода с неточностью редакции ст. 130.4
Существует множество определений недвижимости. Какие-то из них широко известны, другие же не получили такого распространения. К примеру, одной из наиболее популярных дефиниций является та, которая была дана в Оксфордском толковом словаре по бизнесу: «недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».1 Несколько иначе определялась недвижимость в дореволюционном российском законодательстве: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, за - воды, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».2
Как можно заметить, несмотря на различные формулировки, оба определения так или иначе связывают понятие с землёй и тем, что с ней связано. Это вполне объяснимо, ведь именно связь с землёй является основополагающим признаком относимости вещей к недвижимым. Однако перейдём к понятию недвижимости в современной России.
В науке нет единого подхода к определению недвижимости, что можно объяснить наличием различных теорий недвижимости. К примеру, существует «юридическая теория недвижимости», сторонники которой полагают, что "недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а то, которое, обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав <... > на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация»3. Подобный подход можно объяснить содержанием ст. 219 ГК РФ, которая закрепляет, что «право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации».
Однако большинство авторов придерживаются «фактической теории недвижимости». В обоснование своей позиции они опираются на положения ст. 130 ГК РФ. Как уже упоминалось ранее, Б. М. Гонгало1 полагает, что существование недвижимости – результат наличия у вещей этой категории объективных характеристик. И, так как второй подход представляется более верным, рассматривать вопрос о недвижимости мы будем именно с этой позиции.
Недвижимые вещи (недвижимое имущество) - объекты, органически связанные с землей, перемещение (реальный оборот) которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможен. Такое определение недвижимости было дано С. С. Алексеевым.2 Однако если обратиться к Гражданскому Кодексу, можно заметить, что это определение не соответствует действующему законодательству: упущены указанные в ст. 130 подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Но стоит ли однозначно отметать это определение? Вероятно, оно в большей степени отражает природу недвижимости, и неслучайно авторы Концепции развитии гражданского законодательства сочли необходимым исключить из перечня объектов недвижимого имущества воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.3
Вопрос о понятии чего-либо всегда неразрывно связан с признаками этого явления, а посему нам предстоит рассмотреть признаки недвижимого имущества. Казалось бы, само определение недвижимости и должно содержать признаки. В какой-то степени это утверждение верно: оно содержит лишь существенные признаки, в противном случае мы бы столкнулись с эклектичностью.
Поскольку именно признаки явления помогают наиболее полно осмыслить его, необходимо определить признаки недвижимости. В связи с этим вопросом вновь всплывают теории недвижимости, поскольку в рамках каждой из теорий признаки выделяются по-своему.
Вспомним представителей юридической теории недвижимости. Они полагают, что необходимость государственной регистрации – признак недвижимости. Однако подобное утверждение вызывает сомнения, и вот почему. Во-первых, вещи признаются недвижимыми по причине своих объективных качеств, но никак не потому, что права на них требуют совершения юридического действия. Во-вторых, следует понимать, что государственная регистрация – не причина существования недвижимости, а лишь её следствие, ибо возможность регистрации прав возникает только после наличия объекта, что очевидно.
Подобных взглядов придерживается ряд учёных юристов1. По их словам, государственная регистрация прав на недвижимое имущество "есть следствие объективно присущих этой категории вещей признаков, а не один из таких признаков".2
Более того, этот вывод сам напрашивается при анализе современного законодательства. Обратимся к Закону о государственной регистрации прав права на недвижимое имущество: права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу закона, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным законом (п.1 ст.6)3. В соответствии с п.1 ст. 131 ГК РФ регистрации подлежат права на недвижимые вещи. Получается, что если существует недвижимая вещь, то право на неё подлежит государственной регистрации. Из этого следует, что на практике возможны случаи, когда вещь, отвечающая признакам недвижимости по своей природе, не будет объектом гражданских прав по чисто юридическим причинам. Этот же вывод можно найти в Определении ВАС РФ от 31.03.2010 N ВАС-3451/10 по делу N А43-18877/2007-12-531.1 При рассмотрении дела о признании недействительным договора на основании отсутствия государственной регистрации права собственности на арендуемое имущество, суд указал, что подобное было бы возможно, если бы это имущество являлось недвижимым, а поскольку оно таковым не является, то нет и оснований для признания сделки недействительной. Таким образом, можно сделать вывод о том, недвижимый объект является таковым и до регистрации права, однако своё юридическое «я» он обретает только после неё.
Стоит также отметить, что выводы о вторичности государственной регистрации не просто встречаются в судебной практике, а широко в ней используются. В качестве доказательства рассмотрим следующее дело. В одном из решений Видновский городской суд Московской области отказал в признании права муниципальной собственности на бесхозяйное недвижимое имущество, хотя заявитель ссылался на факт внесения в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о бесхозяйном объекте недвижимости, мотивируя своё решение тем, что «недвижимость не может возникнуть в силу государственной регистрации прав <…> регистрация - явление вторичного порядка, которое не отменяет и не изменяет статуса вещи, а лишь фиксирует права на нее». 2
Остановимся на взглядах представителей фактической теории недвижимости, ибо они по указанным обстоятельствам представляются более верными. Очевидно, что позиции сторонников одной теории не могут сильно различаться в таком основополагающем вопросе, и это неслучайно. Как известно, даже сами теории (юридическая и фактическая) расходятся лишь в одном – отношении к роли государственной регистрации. Посему же мы рассмотрим для примера точки зрения нескольких учёных-юристов и остановимся чуть подробнее на самих признаках и некоторых спорных моментах, которые с ними связаны.
Итак, один из сторонников теории «недвижимости по природе» Б. М. Гонгало и некоторые другие учёные1 выделяют среди важнейших признаков объектов недвижимого имущества прочную связь с землей, невозможность перемещения вещи без несоразмерного ущерба ее назначению. Здесь нам следует сделать паузу в рассмотрении признаков, дабы обратиться к вопросу о критериях недвижимости вещей, так как он и вопрос о признаках недвижимости тесно связаны.
Проанализируем ст. 130 Гражданского кодекса РФ. Из буквального толкования её текста можно сделать вывод о наличии не двух, как принято считать, а трёх возможных критериев отнесения объектов гражданских прав к числу недвижимых:
- земельные участки, участки недр;
- объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
- подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Первая и вторая группа зачастую объединяются в одну, хотя это и представляется ошибочным, поскольку Гражданский кодекс явно отделяет земельные участки от того, что с ними прочно связано. Забегая вперёд, поясним, что ремарка о критериях сделана для иллюстрации отсутствия признаков, которые были бы общими для объектов из разных групп.
Итак, как можно заметить, общих признаков между объектами различных групп нет. Похожие на первый взгляд первые две группы на самом деле не имеют ничего общего: в первой группе объектов находятся те, которые являются абсолютно неперемещаемыми, то во второй группе – объекты, перемещение которых на самом деле возможно, но при условии причинения несоразмерного ущерба. Особенно заметно отличие первой группы от второй стало с развитием технологий: появились реальные возможности перемещать здания и т.п. без ущерба их назначению.
Вопрос об общих признаках, которые бы подходили к объектам третьей группы, вообще не имеет смысла, так как эти объекты не только по своей природе, но даже по функциональному назначению являются движимыми.
Таким образом, в настоящее время категорию недвижимости нельзя назвать системой в философском понимании слова: она не характеризуется общесистемными признаками, которые в равной степени были бы применимы к каждому элементу этой системы. Именно невозможность выделить общих родовых признаков для всех групп недвижимых вещей даёт основание некоторым учёным полагать их отсутствие в принципе.1
При этом остаётся открытым вопрос о причинах внесения в список недвижимых объектов, которые являются движимыми, так как законодатель умалчивает о них. Наиболее вероятным объяснением служит желание подвергнуть эти объекты государственной регистрации по причине их особой ценности. Однако, представляется, что в данном случае было бы целесообразно внести в законодательство соответствующие изменения, по которым определённые объекты движимого имущества подлежали бы государственной регистрации в порядке, который существует для объектов недвижимости.
Возвращаясь к признакам недвижимости, отметим, что судебная практика также склоняется к выделению прочной связи с землей, невозможности перемещения вещи без несоразмерного ущерба ее назначению в качестве основных признаков недвижимости.1
Также необходимо учитывать, что несмотря на перечисление в Гражданском кодексе признаков недвижимости, на практике и по сей день квалификация объектов в качестве недвижимых остаётся проблемным вопросом. Зачастую встречаются дела, в которых фигурируют спорные по природе объекты, зарегистрированные в установленном порядке как недвижимые, но даже в таких ситуациях суды не должны полагаться лишь на юридическую составляющую. Так, при рассмотрении любого спора, в котором фигурируют недвижимые вещи, судам необходимо определить, действительно ли объекты, заявленные в качестве недвижимых, являются таковыми. Именно об этом говорит Президиум ВАС в одном из постановлений: «от правильной квалификации спорного объекта зависит то, какие вещные или обязательственные отношения возникли между сторонами в связи с выполнением обществом работ по его созданию и, следовательно, какие нормы гражданского законодательства должны применяться к этим отношениям».2
В связи с этим вспоминается одно из арбитражных дел, хождение которого по инстанциям затянулось на пять лет. Так, в 2008 г. суд первой инстанции, рассматривая дело о признании недействительным права собственности на объект незавершённого строительства – земляную насыпь, полагался на выводы проведённой экспертизы, почитая спорный объект за недвижимость.1 Суды последующих инстанций также исходили из данных экспертизы, ввиду чего судом надзорной инстанции дело было передано на новое рассмотрение со следующей формулировкой: «Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований департамента, и суд кассационной инстанции, удовлетворяя эти требования, равно исходили из того, что спорный объект является объектом недвижимого имущества – объектом незавершенного строительства, полагаясь на выводы проведенной экспертизы, но не дав им надлежащей правовой оценки».2
Добавим пару слов к вопросу о квалификации недвижимого имущества по признаку неразрывной связи с землёй. Многие авторы серьёзно обеспокоены тем, что законодатель не даёт чётких ориентиров в этом вопросе, и предлагают свои варианты решения проблемы. К примеру, они предлагают решать вопросы о возможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба на основании применения совокупности критериев: «функциональное назначение вещи; характер связи с земельным участком (наличие фундамента, инженерных коммуникаций); сохранение объекта в натуре в процессе перемещения»3 и ряда других.
Заметим также и то, что помимо уже рассмотренных признаков в юридической науке очень часто выделяют и другие: особую значимость указанных объектов для экономики, их высокую стоимость и рентабельность и некоторые другие.4 Однако можно ли называть эти черты признаками? Представляется, что нет. Признаки должны служить выделению группы объектов среди сотен других, а указанные черты ничего не добавляют сущности объектов недвижимости, являясь, вероятно, просто их особенностями.
Также судебная практика для квалификации объектов недвижимости используют так называемые технические критерии: монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным, характер работ по привязке фундамента к местности.1
Однако наиболее важным моментом в рассмотрении дел о недвижимости в судах является учёт конкретных обстоятельств, поскольку невозможно ограничиваться лишь текстом закона, работая с реальными делами. Вероятно, об этом и говорил ФАС Северо-Кавказского округа, указывая на то, что «вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием».2
Рассматривая вопрос о недвижимости с сугубо юридической точки зрения, мы рискуем составить по нему слишком узкое мнение. Именно поэтому представляется не только интересным, но и необходимым обратиться к экономической науке. Интерес к точке зрения учёных-экономистов по данному вопросу обоснован: недвижимость является одним из наиболее важных товаров на рынке, а это предполагает достаточную проработанность соответствующего вопроса в экономике.
Как правило, в экономической науке признаки недвижимости даются применительно к категориальной группе, в которую входят те объекты, которые прочно связаны с землёй. Это объясняется тем, что юридическая квалификация именно этих объектов является наиболее затруднительной.
Итак, среди признаков недвижимости в экономической теории выделяют:
1. Стационарность, неподвижность.
2. Материальность.
3. Долговечность.
Эти признаки принято называть родовыми.1
Встречаются также признаки частные. Среди таковых, к примеру, находятся уникальность и неповторимость.2 Вероятно, переводя два этих термина на правовой язык, мы получим признак индивидуальной определённости. Однако, представляется, что это нельзя назвать признаком недвижимости, так как земельный участок приобретает индивидуальную определённость только после совершения ряда процедур (определения его размера, границ и местоположения). По крайней мере, судебная практика идёт именно по такому пути.3
И действительно, так как мы придерживаемся фактической теории недвижимости, такое производное качество, как индивидуальная определённость, просто не может быть причислено к числу признаков недвижимости с точки зрения юриспруденции. В данном случае речь идёт о специфической черте объектов этого рода.4
Как мы видим, вопрос о понятии и признаках недвижимости, несмотря на свою кажущуюся ясность, на деле является одним из самых обширных и неоднозначных в гражданском праве. Исследование вопроса выявило ряд проблем действующего законодательства.
Во-первых, в ГК нет чёткого определения недвижимости, что негативно сказывается на практике применения соответствующих норм. Подобного рода проблемы всегда решаются одним путём – разработкой определения.
Во-вторых, по сей день в перечень объектов недвижимости включаются движимые по своей природе и назначению объекты. Необходимо, следуя положениям Концепции реформирования, исключить их из перечня. Также представляется, что сам перечень следует сделать закрытым, убрав из ст. 130 ГК РФ положения о возможности отнесения законами к недвижимости иных объектов.
В-третьих, исследование показало, что одной из самых больших проблем в практическом плане можно назвать признаки недвижимости. Наиболее конструктивным решением было бы введение в главу шестую ГК РФ норм, содержащих подробные критерия отнесения имущества к недвижимости.
Будем надеяться, что продолжающаяся реформа гражданского законодательства хотя бы отчасти устранит существующие неясности.