Глава I. Договор аренды: понятие, виды, содержание

Арендодатель (наймодатель) по договору аренды (имущественного найма) «обещает» предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или пользование. Предметом договора является любая вещь - непотребляемая, так как она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. Вещь, которая будет передана в аренду, должна быть юридически незаменимой, так как по завершении договора возврату подлежит эта же самая вещь. Форма договора аренды урегулирована в статье 609 Гражданского Кодекса. Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным. Признаками договора аренды является:

-  возмездный характер договора аренды;

-  по договору аренды идет передача имущества во владение и пользование или пользование без перехода дальнейшего права собственности;

-  срочный характер договора;

-  предметом аренды могут быть индивидуально-определенные не потребляемые вещи.

Договор аренды должен быть оформлен в письменной форме в случаях, если:

-  договор заключен на срок более одного года;

-  одной из сторон является юридическое лицо.

Для договора аренды недвижимого имущества нужна государственная регистрация, если иное не предусмотрено законом. Срок аренды имущества обычно прописывается в договоре аренды. Если в договоре нет срока арендуемого имущества, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая сторона может односторонне расторгнуть договор, сообщив об этом другой стороне за месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом могут быть установлены предельные сроки аренды отдельных видов имущества (природных объектов и пр.).

Арендатор может продлить договор аренды на новый срок при наличии следующих условий:

-  арендатор должен быть готов заключить договор на условиях, которые предлагает ему арендодатель;

-  уведомление арендодателя в письменном виде о желании арендатора продолжить арендные отношения в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не предусмотрен, то в разумный срок. Если арендодатель отказал в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения указанных убытков. В случае если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом без заключения нового договора, а арендодатель против этого не возражает, то договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

-  должное исполнение обязательств по ранее заключенному договору: использование имущества по назначению, обеспечить его сохранность, своевременное внесение платы за аренду и т. д.;

Арендодатель обязан по договору передать арендованное имущество арендатору. При неисполнении этой обязанности арендатор вправе:

-  потребовать передачи имущества;

-  расторгнуть договор.

В любом случае, у арендатора возникает право на возмещение причиненного ущерба. Если при передаче имущества без принадлежностей или необходимых документов то арендатор вправе потребовать возмещения причиненного ущерба, а также, либо передачи принадлежностей и документов, либо расторжения договора. Если обнаруживаются какие-то недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности имущества при его передаче, арендатор вправе потребовать:

-  безвозмездного устранения недостатков;

-  соразмерного уменьшения арендной платы;

-  возмещения расходов на самостоятельное устранение недостатков, если арендодатель своевременно не заменил имущество или не устранил недостатки сам. Такие расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующих сумм из арендной платы;

-  досрочного расторжения договора.

Основной обязанностью арендатора по договору аренды является то, что он своевременно должен внести оплату за аренду. Если в договоре не оговорен размер арендной платы, то используется размер арендной платы, обычно который используется при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Стороны могут менять размер арендной платы в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год. Арендатор вправе затребовать уменьшения арендной платы, если ухудшаются условия пользования имуществом, либо его качество, по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно. В случае видимого нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (неоднократная либо длительная задержка оплаты) арендодатель вправе потребовать досрочного внесения платежей, но не более чем за два срока подряд.

Если арендодатор пользуется имуществом  не по назначению арендодатель вправе потребовать расторжения договора. Арендатор вправе с согласия арендодателя:

-  сдавать арендованное имущество в субаренду;

-  передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу (перенаем);

-  передавать имущество в безвозмездное пользование;

-  передавать принадлежащие ему по договору аренды права в залог;

-  вносить принадлежащие ему по договору права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Эти права арендатора в определенных случаях могут быть ограничены законом.

Если иное не предусмотрено договором, обязанности по содержанию арендованного имущества распределяются следующим образом:

-  арендатор осуществляет текущий ремонт.

-  арендодатель осуществляет капитальный ремонт;

Распределение затрат на улучшение арендованного имущества производится следующим образом:

-  отделимые улучшения остаются у арендатора;

-  арендатор имеет право на возмещение затрат на неотделимые улучшения, только если они произведены с согласия арендодателя. Арендатор обязан по истечении срока аренды вернуть арендодателю имущество в состоянии, в котором арендатор его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если имущество не возвращено в установленный срок по договору, то арендатор должен вносить арендную плату за все время просрочки, а арендодатель может потребовать возмещения, причиненного просрочкой ущерба, с зачетом уплаченной за время просрочки арендной платы. Передача имущества в аренду не влечет приостановление прав третьих лиц на него. Арендодатель должен предупредить арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество. Переход права собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на арендованное имущество не влечет прекращения договора аренды. Права и обязанности арендатора по договору аренды могут переходить по наследству. Арендодатель вправе отказать наследнику умершего арендатора на вступление в договор на оставшийся срок, только если предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного прекращения договора в случае:

-  невнесения арендатором арендных платежей в установленный срок два раза подряд;

-  использования арендатором имущества не по назначению с существенным нарушением условий договора;

-  значительного ухудшения арендатором арендованного имущества;

-  невыполнения арендатором взятых на себя или возложенных, на него обязанностей по капитальному ремонту имущества в установленный срок;

-  в иных случаях, предусмотренных договором.

Основаниями досрочного прекращения договора по требованию арендатора являются:

-  если арендодатель не предоставляет имущество, предусмотренного договором, либо создает препятствия для пользования им в соответствии с его назначением;

-  если в имуществе выявляются недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению, за которые отвечает арендодатель;

-  если арендодатель не выполняет свою обязанность по проведению капитального ремонта;

-  несоответствие требованиям имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Законом или договором аренды может быть предусмотрен выкуп арендованного имущества, то есть переход его в собственность арендатора если он внесет за нее цену которую потребует арендодатель. К отношениям сторон по выкупу арендованного имущества применяются нормы о купле-продаже.