4. Проблеми комплексу та шляхи їх розв’язання

Щоб окреслити коло проблем, з якими зараз стикається будівельна галузь України, та розробити пропозиції щодо їх розв’язання, необхідно зробити загальне дослідження стану самої галузі. Подолання проблем вимагає не лише розуміння сьогоднішньої ситуації, а й об’єктивної оцінки наслідків тих процесів, що відбувались протягом останніх десяти років.

Сьогодні в Україні будівництво перебуває в занепаді: основні фонди зношені майже на 60 %, у середньому на одну родину вони втричі менші ніж в Росії і вчетверо - ніж у Литві. Порівняно із західноєвропейськими країнами матеріальна база України в 3-5 разів менша стосовно житла, в 4-5 разів щодо культури та спорту, удвічі щодо науки та в 5-6 разів щодо медицини.

Цього року на ринку будівельних робіт працює близько семи тисяч будівельних організацій в яких зайнято 764 тис. працівників, 46 % будівель­них організацій об’єднані в корпорації та кон­церни, інші працюють на ринку самостійно, 86,4 % підрядних організацій мають недержавну форму власності.

Несвоєчасність розрахунків замовників за виконані роботи негативно впливає на фінансовий стан будівельних підприємств і організацій, зумовлює зростання дебіторської та кредиторської заборгованостей. Станом на 1 листопада 2003 року дебіторська заборгованість в будівельній галузі становила 6,2 млрд.грн., кредиторська –8,7 млрд.грн. Прибутково спрацювало за січень-листопад лише 41 % загальної кількості великих і середніх підприємств: порівняно з січнем 2009 року питома вага таких організацій зменшилась на 13 відсотків.

Рівень заробітної плати будівельників складає 220 грн. на місяць та 1,85 грн. на одну фактично відпрацьовану годину - це 25 місце серед 67-ми галузей економіки.

Для розуміння загальної ситуації потрібно також провести експрес-аналіз стану будівельної галузі за останні роки за такими напрямками: промислове будівництво, житлове будівництво, незавершене будівництво. Статистичні дані щодо основних показників діяльності будівельної галузі наведені у додатку А.

Стан промислового будівництва та перспективи його розвитку обумовлені загальним станом економіки України, де в поточному році відмічаються позитивні зміни. Уперше за роки незалежності України отримано приріст обсягів ВВП на 5,6 %, обсяг промислової продукції зріс на 9,7 % (у порівнянні з попереднім роком), на 26,2 % зросли інвестиції в основний капітал.

В даний час і в найближчій перспективі (10-15 років) будівництво нових виробничих об’єктів буде вестися в незначних обсягах. Основними напрямами і пріоритетами структурної реорганізації промислового будівництва буде розширення, реконструкція, перепрофілювання і технічне переоснащення існуючих промислових об”єктів. На жаль, уряд не приділяє уваги промисловому будівництву через підвищення затрат на соціальну сферу. Обсяг бюджетних інвестицій у капітальне будівництво різко зменшився, і цього року оголошено свого роду спеціальний мораторій на його фінансування.

У 2002 році у житловому будівництві не вдалося зупинити скорочення введення житла, якого побудовано 5,36 млн.кв.м загальної площі, що на 10,7 % менше, ніж у 2001 році. Найбільший спад відбувся в Автономній Республіці Крим (-33,1 %), Рівненській (-42,5 %), Вінницькій (-39,1 %), Хмельницькій (-34,8 %) та інших областях. Приріст досягнуто лише у Тернопільській (33,4 %), Дніпропетровській (11,7 %), Херсонській (8,7 %), Львівській (6,4 %) та Чернівецькій (5,4%) областях та у м.Києві (16,8%).

Обсяги спорудження житла за кошти населення у 2010 році залишилися на рівні 2009 року, питома вага яких у загальному обсязі житлового будівництва становить 60 відсотків.

Зберігається тенденція скорочення обсягів будівництва житла державними підприємствами та організаціями. В цілому по Україні їх питома вага становить 16,7 %.

Окремі колективи в останні роки суттєво нарощують обсяги робіт. Перш за все це ХК “Київміськбуд”, ПТ “Познякижилбуд”, концерн “Укрмонолітспецбуд” та ЗАТ “Аеробуд” корпорації “Укрбуд”, АТ “Консоль” (АР Крим).

Досить складна ситуація спостерігається у незавершеному будівництві.

За даними обстеження Держкомстату у 2010 році у незавершеному будівництві за всіма формами власності налічується 2,2 тис. будов та 12,4 тис. окремих об’єктів виробничого і 23,4 тис. об’єктів невиробничого призначення (за винятком об’єктів індивідуального житлового будівництва).

Більше двох третин будов та окремих об’єктів незавершеного будівництва тимчасово припинені або законсервовані.

Близько половини тимчасово припинених або законсервованих будов та об’єктів мають досить високий рівень будівельної готовності, а в деяких випадках будівництво припинено на майже закінчених будовах та об’єктах.

Через відсутність фінансування не будується 95% будов та 96% об’єктів, а решта - через невідповідність проекту екологічним вимогам, відсутність сировини для виробництва запроектованої до випуску продукції, неукладання контрактів тощо.

Отже, виходячи з вищенаведених даних щодо стану будівельної галузі, можна окреслити коло наступних проблем:

• Відсутність джерел фінансування будівництва (значне скорочення обсягів державних централізованих капітальних вкладень, зменшення інвестиційних можливостей домінуючої частини суб’єктів господарювання, зубожіння значної кількості людей).

• Викокий ступінь зносу основних фондів, їх занедбаність через віджсутність інвестиційного попиту.

• Практична ліквідація великих будівельних підрозділів, здатних виконувати багатомільйонні проекти (неможливість конкурувати з такими крупними структурами, як французькі компанії “DUMES GTM” чи ”BOUYGUES”).

• Недосконала система ціноутворення.

• Бюрократичні перешкоди на шляху реалізації інвестиційних проектів.

• Відсутність рівних правових умов діяльності всім учасникам інвестиційного процесу.

• Недосконала система механізмів нормативно-правового регулювання економічних, соціальних і правових відносин у житловій сфері (наприклад, законодавчо врегульованого механізму майнової відповідальності за порушення умов договору підряду).

Але першочерговою проблемою, яка постає перед будівельною галуззю на даному етапі, є питання створення сприятливого інвестиційного клімату в Україні, реальних фінансово-кредитних механізмів для стимулювання промислового та житлового будівництва з метою підвищення конкурентоздатності галузі, через те, що ринкові умови господарювання вимагають формування нових засад взаємовідносин учасників інвестиційного процесу у капітальному будівництві.

Будівельні компанії відносяться до числа найбільш боржників (приблизно 60% копманій працює збитково, заборгованість по галузі в цілому скалад приблизно до 1260 грн. на одного працівника). Проблема поялгає у відсутності платоспромжного замовника, кожна п’ята частина робіт є неоплаченою. Але ситуація в глобальному плані покращилась: за останні роки вітчизняні будівельники поступово витіснили з ринка України болгарських, польскьх та турецьких забудовників, які активно були присутніми на ньому з початку 90-х років.

У 2011 р. за рахунок усіх джерел фінансування освоєно капітальних вкладень на суму 19,5 млрд. грн., що на 11,2 відсотка більше, ніж у 2006 році, з яких 14,0 млрд.грн., або 71,8 %, - по об’єктах виробничого призначення і 5,5 млрд.грн. (28,2 %) - невиробничого призначення. На будівництві житла за рахунок усіх джерел фінансування освоєно 3,28 млрд.грн., або 16,8 % капітальних вкладень від загального обсягу.

За рахунок коштів Державного бюджету освоєно 1,2 млрд. грн. капітальних вкладень (6,2 % до їх загального обсягу), місцевих бюджетів – 0,9 млрд.грн. (4,5%), підприємств та організацій – 13,2 млрд.грн. (67,6 %), інших джерел фінансування (включаючи кошти населення) – 4,2 млрд.грн. (21,7 %).

Підприємствами державної форми власності освоєно капітальних вкладень на суму 9,98 млрд.грн., або 51,2 %, колективної – 8,0 млрд.грн. (41,2 %), приватної –1,3 млрд.грн. (6,8 %), міжнародних організацій та юридичних осіб інших держав –0,16 млрд.грн. (0,8%).

У галузі житлого будівництва спостерігається падіння обсягів будівництва через відсутність його фінансування. Державою було профінансовано лише 1,6% від загального будівнитва минулого року. Вітчизняні комерційні банки, ЄБРР та інші фінансові організації також не бажають кредитувати довгостровоке житлове будівництво. Головна причина цього полягає у відсутності законодавства, що регулює сферу довгострокового іпотечного кредитування житла. Головними законами в цій сфері мають стати новий Житловий кодекс та закон “Про іпотеку”, які вже були прийняті, але вони розв’язують лише деякі проблеми, що існують у житловому буідвництві.

Щодо організаційних засад створення конку­рентного середовища на внутрішньому ринку, тобто реалізації тендерних процедур, то ця робота стримується через відсутність законодавче вре­гульованого механізму майнової відповідальнос­ті за порушення умов договору підряду. Під затверджені бюджети оголошуються тенде­ри, підписуються контракти, будівельники почи­нають працювати у борг, а через ненаповнення бюджету платежі не проводяться, часто фінан­сування взагалі припиняється і будівельні орга­нізації банкрутують.

Є багато недоліків і в системі ціноутворення. Трирівнева система - базисна кошторисна вар­тість. договірна частина вартості та компенсацій­ний фонд - допомогла вийти з кризи в період гіперінфляції. Але опосередкованість багатьох коефіцієнтів, створення штучних базисних рівнів, складність розрахунків – все це в умовах еконо­мічної стабілізації перетворюється в негатив і вимагає інших підходів.

Отже, головна проблема будівельної галузі України є формування позабюджетних інвестицій.

На сьогоднішній день існує кілька можливих способів залучення ресурсів для кредитування бу­дівництва і придбання житла. Джерелами цих ре­сурсів зокрема можуть виступати:

• населення, яке потребує поліпшення житлових умов;

• підприємства, що бажають вирішити житлові проб­леми своїх співробітників;

• державні органи керування і місцеві адміністрації;

• фінансові інвестори.

Розглянемо більш докладно модливі пропозиції щодо розв’язання цієї проблеми з урахуванням досвіду інших країн.

Одним із видів фінансового забезпечення жит­лового будівництва може стати довгострокове кредитування, або іпотека. Іпотека – це застава землі та нерухомого манна для отримання в банку дов­гострокового кредиту. Сьогодні іпотека є найпоширенішим видом фінансових операцій у розвинутих країнах. Вкладання коштів в іпотечне кредитування будівництва житла можна віднести до найліквідніших банківських активів.

Сутність іпотеки зводиться до того, що:

1. Вартість житла, яке клієнт бажає збудувати, розбивається на дві нерів­ні частини – базову і термінову.

2. Базову вартість клієнт сплачує відразу за рахунок власних коштів, тоді як термінова гаситься за рахунок банківського або будь-якого іншого кредиту.

3. Отримавши житло і розрахувавшись із підрядником, клієнт займає його протягом певного періоду на правах оренди або найму. За цей час він повинен повернути банку (фактичному власникові отриманого житла) основ­ний борг і сплатити відповідні відсотки, причому борг, як правило, оплачуєть­ся рівними частинами.

4. Після завершення розрахунків із кредитором клієнт отримує замовлене та збудоване ним житло у повну власність. При неспроможності повернути кредит застава, під яку він брався, відчужується і продається з аукціону.

Нині в світі існує кілька моделей іпотечного кредитування житлового бу­дівництва, найпоширеніші з них американська та німецька.

Американська схема іпотечного кредитування будується на основі банків­ського кредиту. Вона не пов’язана з конкретним об’єктом будівництва. Най­поширенішим видом позички є «позичка-вартість» – 50% з терміном 5 років.

Німецька іпотечна модель менш гнучка, вона заснована не на залученні банківського капіталу, а на використанні коштів самих учасників іпотеки. Для цього утворюються товариства колективних вкладів у нерухомість.

Іпотека широко використовується в інших пост соціалістичних країнах. Так, після прийняття закону "Про іпотеку" було створено Російську іпо­течну асоціацію, куди увійшли 40 суб’єктів Феде­рації. Зараз працюють з Урядом над створенням механізму стимулювання банківської системи з надання кредитів під невеликий для середнього класу відсоток. Крім цього, у державній Думі Росії вна розгляді проект закону про надання пільг фі­зичним та юридичним особам, які займаються ін-вестнційио-будівельгюю діяльністю.

У столиці Російської Федерації м. Москві головним засобом за­лучення коштів населення для виконання будівельних робіт є міська держав­на житлова облігаційна позика, яку надає департамент муніципального житла, а обслуговує генеральний менеджер – комерційна банківська установа, що уклала з емітентом відповідну угоду.

Фінансові ресурси з’являються від продажу населенню спеціальних імен­них цінних паперів – облігацій, які гасяться тільки збудованим житлом і тільки за пакетним принципом. Саму позику забезпечує житловий фонд, до структури якого входять зас­тавний фонд (для забезпечення емісії), резервний фонд (для погашення облі­гацій) та страховий фонд (для оперативного продажу з метою поповнення фі­нансового резервного фонду). Для забезпечення ліквідності облігацій емітентом створюються окремі фінансові резерви, які формуються за рахунок страхового фонду у встановле­ному порядку. Особи, що придбали пакет облігацій, еквівалентний загальній площі заяв­леного ними житла, мають право на отримання замовлення шляхом погашен­ня емітентом належних їм облігацій. Облігації продаються, викуповуються і гасяться за цінами, що визнача­ються у порядку, встановленому відповідними документами.

Наступна інвестиційна схема – система комбінованого інвестування “Комбінвест”, яка широко використовується у Білорусії та Росії, і є своєрідним гібридом американської іпотеки і німецьких будівельних заощаджень. У цій системі, окрім клієнтів, об’єднаних у громадську спілку споживачів, підрядника (головного менеджера) та банківської установи, беруть участь страхова компанія та виконком місцевого органу самоврядування. Фінансування будівництва здійснюється за рахунок різних джерел, у тому числі: бюджетних коштів виконкомів місцевих органів самоврядування; влас­них коштів громадян, що бажають збудувати житло, а також підприємств, де вони працюють; коштів приватних інвесторів; безоплатних субсидій; кредитів; виручки від продажу частини збудованого (не більш як 30%) житла за комер­ційними цінами; виручки від ф’ючерсного продажу житла, що належить клієнтам на правах власності, за комерційними цінами і т. ін.

"Комбінвест" реалізується таким чином: учасники інвестиційного процесу (громадяни) шляхом періодичних (що­місячних або щоквартальних) внесків накопичують відповідні кошти на спеці­альному рахунку генерального менеджера в банку. Окрім цього, вони мають і натуральний еквівалент, тобто певна частина загальної площі пропорційна накопиченим коштам. Таким чином, діє подвій­ний захист від інфляції: по-перше, доларовою індексацією, по-друге, гаранто­ваним забезпеченням нерухомістю. У разі відмови від участі в інвестиційному процесі клієнт отримує певний грошовий прибуток. Після того як вартість вкладу досягла 50% від вартості житла, клієнт має право вибрати конкретну квартиру (конкретний будинок) із тих, що будують­ся в даний момент головним менеджером. Для отримання права на оренду вибраного житла по завершенні будівництва клієнт у період виконання буді­вельно-монтажних робіт додатково сплачує 20% вартості.

Третім сопособом інвестування будівництва у Білорусі є система надання субсидія, тобто одноразових безоплатних коштів, що надаються державою малозабез­печеним верствам населення, які потребують-поліпшення житлових умов, а таких (станом на січень 2010 р.) налічувалося у республіці близько 850 тис. сімей.

На практиці розмір субсидії становить від 70 до 75% вартості будівництва. Оскільки чеками "Житло" можна, як переконує досвід, покрити не більш як 20 – 25% від вартості будівництва, питома вага базової субсидії має станови­ти 50%. Однак надалі, при зростанні прибутків громадян, ця цифра зменшува­тиметься. Підбиваючи підсумок, неважко здогадатися, що розглянута система роз­рахована на бідні верстви населення.