9.2. Определение удельных показателей земельных участков,

занятых сельскохозяйственными угодьями

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка определяется методом капитализации расчетного рентного дохода.

Расчетный рентный доход земельного участка равен его дифференциальному рентному доходу и определяется по формуле:

Р = ДельтаР + ДельтаР + ДельтаР , (11)

i пi тi мi

где Р - дифференциальный рентный доход земельного участка,

i

руб./га;

ДельтаР - рентный доход, обусловленный плодородием

пi

земельного участка;

ДельтаP - рентный доход, обусловленный технологическими

тi

свойствами земельного участка;

ДельтаР - рентный доход, обусловленный местоположением

мi

земельного участка.

Если показатель дифференциального рентного дохода отрицателен, то он принимается равным нулю. В этом случае расчетный рентный доход принимается равным абсолютной ренте - 12 руб./га.

Рентный доход, обусловленный плодородием земельного участка

(ДельтаР ), определяется по формуле:

пi

Р = (В - З H ), (12)

i i i о

где Р - дифференциальный рентный доход i-го земельного

i

участка, обусловленный плодородием, руб./га;

В - валовая продукция, обусловленная плодородием почв

i

земельного участка, руб./га;

З - затраты на использование земельного участка при

i

индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем в

административном районе (второй этап) индексе технологических

свойств и местоположении земель, руб./га;

Н - минимально необходимый для воспроизводства нормативный

о

коэффициент рентабельности по отношению к затратам, равный 1,07.

Валовая продукция, обусловленная плодородием почв земельного

участка (В ), определяется путем дифференциации базовой оценочной

i

продуктивности сельскохозяйственных угодий административного

района, в границах которого находится земельный участок на момент

оценки (второй этап), пропорционально баллам бонитета почв

земельного участка по формуле:

В = (В : Б ) х Б , (13)

i о о i

где В - базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных

о

угодий в границах административного района, руб./га;

Б и Б - балл бонитета групп почв или разновидностей почв

о i

соответственно сельскохозяйственных угодий в границах

административного района и земельного участка.

Затраты на использование земельного участка (З ) определяются

i

дифференциацией части базовых затрат (З ) пропорционально баллу

о

бонитета почв по формуле:

З = З (1 - Д ) + З х Д х (Б : Б ), (14)

i о зу о зу i о

где З - базовые оценочные затраты на использование

о

сельскохозяйственных угодий административного района, в границах

которого находится земельный участок на момент оценки (второй

этап), руб./га;

Б и Б - балл бонитета групп почв или разновидностей почв

о i

соответственно сельскохозяйственных угодий в границах

административного района и земельного участка;

Д - доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет

зу

различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку,

доработку и хранение продукции) (второй этап).

Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами

земельного участка (ДельтаР ), определяется путем дифференциации

тi

части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных

угодий в административном районе (З ) пропорционально индексу

о

технологических свойств земельного участка или землевладения

(землепользования), в границах которого находился земельный

участок на момент оценки (второй этап) (И ):

i

ДельтаР = З x Н x Д x (1 - И : И ), (15)

тi о о зт i то

где И и И - индексы технологических свойств соответственно

i то

землевладения (землепользования) и административного района;

Н - минимально необходимый для воспроизводства нормативный

о

коэффициент рентабельности по отношению к затратам, равный 1,07;

Д - доля затрат, обусловленная технологическими свойствами

зт

сельскохозяйственных угодий в границах землевладений

(землепользований).

Рентный доход, обусловленный местоположением земельного

участка (ДельтаР ), определяется как разность между стоимостью

мi

грузоперевозок при средних по административному району значениях

грузоемкости и удаленности земель (С , руб./га) и их стоимостью

o

для земельного участка (С , руб./га):

i

ДельтаР = (С - С ) x Н ; (16)

мi o i о

C = Э x Т x Г ; (17)

o ро о

C = Э x T x Г , (18)

i pi i

где Э и Э - средневзвешенное эквивалентное расстояние

ро pi

грузоперевозок соответственно по административному району и

земельному участку или землевладению (землепользованию), в

границах которого находился земельный участок на момент оценки

(второй этап), км;

Г и Г - внутрихозяйственная нормативная грузоемкость 1 га

о i

сельскохозяйственных угодий в среднем по административному району

и земельному участку;

Т - затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, в рублях.

Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по

административному району (Г ) определяется по результатам второго

о

этапа.

Нормативная грузоемкость земельного участка (Г )

i

рассчитывается путем дифференциации нормативной грузоемкости 1 га

сельскохозяйственных угодий по административному району

пропорционально соотношению балла бонитета земельного участка (Б )

i

баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по

административному району (Б ) по формуле:

о

Г = (Г х Б ) : Б . (19)

i о i о

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка определяется умножением расчетного рентного дохода на срок капитализации, равный 33 годам.