Тема 7. Формування об’єктів нерухомого майна
7.1 Роль формування об’єктів нерухомого майна в процесі кадастрово-реєстраційної діяльності
Одним з актуальних питань в галузі управління нерухомістю та кадастрово-реєстраційної діяльності, яке потребує законодавчого та нормативно-методичного забезпечення, є формування об’єктів нерухомого майна та його зв’язок з кадастрово-реєстраційною діяльністю.
Дане питання ретельно досліджувалось багатьма західними вченими, такими як Герхард Ларссон, Ханс Маттссон, Олле Мільгорд та іншими. На жаль, в Україні воно до цих пір не досліджувалось належним чином.
Існує декілька причин законодавчого регулювання заходів з формування нерухомого майна (Olle Millgard):
дотримання „законності та порядку” щодо планування та забудови земельних ділянок з метою створення фундаменту для проведення земельних трансакцій та реєстрації прав на нерухоме майно;
потреба в адекватних юридичних засобах для проведення ретельно визначених заходів з формування зручних земельних ділянок для поліпшення ведення сільського господарства або для покращення умов розвитку міських територій;
контроль за землекористуванням.
Місце формування об’єкту нерухомого майна в процесі реєстрації схематично зображене на рис. 3.
Рис. 3. Місце формування об’єкту нерухомого майна в процесі реєстрації
На даній схемі ми бачимо, що формування нерухомого майна є основою ведення кадастрово-реєстраційної системи (це відповідає першій причині, викладеній вище), після чого є можливим облік об’єкту нерухомості з зазначенням його кількісних та якісних показників та реєстрація відповідного права на даний об’єкт.
В Україні розроблено і частково прийнято нормативно-правові акти, що регулюють облік нерухомості (Земельний кодекс, Закон України „Про землеустрій”, Закон України „Про державний земельний кадастр”, проект Закону „Про інвентаризацію об’єктів нерухомого майна та реєстрацію прав на неї”, Цивільний кодекс, Закон України „Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”). Разом з тим, ми не маємо жодного законопроекту, який би чітко і систематизовано регулював питання формування об’єктів нерухомості.
7.2. Світовий досвід формування нерухомості
Для того, щоб краще зрозуміти проблематику, звернемося до досвіду провідних країн. Одним з найяскравіших прикладів країн з розвинутими процедурами формування нерухомості є Швеція.
У Швеції питання формування об’єктів нерухомого майна регулюються Актом з формування нерухомості (швед. - Fastighetsbildningslag, 1970). З історичних причин його зміст частково базується на законодавстві з земельної реформи, яке регулювало земельні відносини на сільськогосподарських землях протягом 18 та 19 сторіччя, і частково на законах з розвитку міських територій, введених у першій половині 20 сторіччя. Сьогодні Акт регулює формування нерухомості як на селі, так і в містах.
Акт з формування нерухомості містить положення щодо процедур поділу, об’єднання та виділення (reallotment) земельних ділянок, встановлення меж ділянок та інші спільні питання. Виділення є дуже гнучкою юридичною процедурою. Вона може викликати обмін землею між ділянками, перехід землі від одного землекористувача до іншого з відповідною грошовою компенсацією, встановлення сервітутів та земельних ділянок спільного використання (для комунальних потреб). Процедура виділення часто застосовується для невеликих операцій, спрямованих на поліпшення використання землі, але іноді і для дуже великих проектів з консолідації земель.
Процедура поділу стосується тільки однієї сторони або двох сторін, які не мають конфліктних інтересів. В інших випадках, наприклад, при виділенні земельної ділянки, можуть брати участь декілька сторін, іноді з дуже різними правами. У цих випадках рішення повинні прийматись, навіть якщо не всі сторони досягли згоди. Але все ж таки згода власників є бажанішою порівняно з примусовими заходами.
Необхідні дії з проведення землевпорядних робіт впорядковуються місцевими кадастровими підрозділами, які є державними установами, а в деяких місцях – муніципальними органами. Перш ніж проводити будь-які роботи, що торкаються суспільних інтересів, ці підрозділи проводять так звану „кадастрову процедуру”, протягом якої проводиться зустріч з усіма зацікавленими сторонами і укладається певна угода.
Акт з формування нерухомості базується на принципі, згідно якого законодавство повинно пропонувати землевласникам швидкі та ефективні процедури для зміни розподілу землекористувань, іноді навіть без дозволу всіх зацікавлених сторін. В інтересах суспільства проводиться розподіл земель на такі ділянки, які б забезпечували зручні передумови для використання земель у відповідності з потребами ринку, існуючими планами розвитку територій та іншими обмеженнями стосовно використання земель. Однією з вимог закону є те, що кожна нова земельна ділянка повинна бути зручною відносно її форми, розміру та ін.
Місцевий орган з кадастру є незалежним від будь-яких приватних інтересів, він зобов’язаний застосовувати закон неупереджено в усіх випадках. В цьому відношенні його функція схожа на функцію судді. Але водночас кадастрові органи завжди повинні працювати таким чином, щоб допомагати населенню у вирішенні земельних питань (обслуговувати його). Також повинні враховуватись всі випадки суспільних інтересів, описані в Акті з планування землекористувань, наприклад, питання територіального планування.
Однією з цікавих рис шведського земельного законодавства є акти, що регулюють питання співробітництва між землевласниками, і які тісно пов’язані з Актом з планування землекористувань. Згідно їхніх положень, місцевий орган з кадастру може допомогти землевласникам встановити стабільне та гарантоване співробітництво стосовно будівництва та утримання спільних доріг (проїздів) та інших споруд комунального характеру (гаражів, автостоянок та ігрових майданчиків). На основі відповідних звернень одного або більше власників може прийматися юридичне рішення, яке буде чинним, незважаючи на зміни прав власності, які ділянки (власники) формуватимуть частину співробітництва і яка частка кожної з них повинна враховуватись при розрахунку витрат та плануванні спільного управління. Крім цього, існують правила проведення будівельних робіт та правила щоденного утримання комунальних споруд. Подібне співробітництво, з юридичної точки зору, може бути також встановлене для спільного використання рибальських та мисливських прав, які поширюються на певні землекористування на визначеній території.
Дії кадастрових підрозділів, включаючи покриття всіх витрат, фінансуються за рахунок клієнтів – заявників та інших зацікавлених землевласників. Формування нерухомості не фінансується з державного бюджету. Серед найближчих сусідів України, де питання формування об’єктів нерухомого майна чітко врегульовано на законодавчому рівні, є Молдова. В цій республіці існує два закони: Положення про порядок формування об’єктів нерухомого майна від 29 січня 1999 року та Закон про формування об’єктів нерухомого майна від 28 жовтня 2004 року. Обидва нормативні акти регулюють питання формування як земельних ділянок, так і інших об’єктів нерухомості (будівель та споруд).
Формування об’єкту нерухомості визначається як комплекс робіт, що виконуються з метою виникнення нового об’єкту нерухомого майна в якості самостійного об’єкта права шляхом виділення частки об’єкта, об’єднання або комбінування об’єктів, зареєстрованих у реєстрі нерухомого майна.
Фахівцями, відповідальними за проведення формування нерухомості, законом визначаються так звані кадастрові інженери – особи, що мають відповідну освіту в галузі кадастру.
Дані нормативно-правові акти розроблялись на основі Закону про кадастр нерухомого майна, Земельного кодексу та Закону про землі, що перебувають у публічній власності, та їхнє розмежування. Такий зв'язок дозволив молдавським фахівцям визначити чіткі процедури формування об’єктів нерухомості, які узгоджуються з веденням сучасної багатоцільової кадастрової системи.