Оценочные зоны города. Для чего они нужны оценщикам?

Понятие оценочной зоны

Оценочная зона - часть земель, однородных по функциональному использованию, имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных земельных участков. Оценочные зоны дифференцированы по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли.

Поправка на местоположение по оценочной зоне

Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Для недвижимости размещение объекта оценки описывается целым рядом характеристик – различия в расположении земельных участков в разных оценочных зонах, в населенных пунктах разных категорий и т.д.

Если объект оценки и отобранные объекты аналоги расположены в разных оценочных зонах, то необходимо внести корректировку, учитывающую данный фактор. Поправку на местоположение по оценочной зоне можно рассчитать по следующей формуле:

Поправка на местоположение =  Соо / Сан, где:

Соо – ставка арендной платы за  земельный участок объекта оценки

Сан – ставка арендной платы за земельный участок объекта-аналога

Как определить оценочную зону, в которой расположен объект оценки?

Практически для каждого города на территории РФ имеются те или иные нормативно-правовые акты (Постановления, Решения, Распоряжения и т.д.) органов местного самоуправления об утверждении схемы оценочных границ города. Например, для города:

Расчет корректировки (поправки) на размер земельного участка

Оцениваемый объект и объекты-аналоги обеспечены различными по площади земельными участками. Поэтому необходимо внести корректировку на разницу в площади земельного участка.

Величина корректировки (поправки) определялась в следующем порядке:

1. Определялась площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв. м общей площади здания для оцениваемого объекта и объектов – аналогов по формуле:

S' = Sзу/Sзд

Величина S' отражает обеспеченность здания земельным участком.

2. Определялось отклонение в обеспеченности земельным участком между оцениваемым объектом и объектом – аналогом:

ΔS'i = S'o - S'ai

где: S'o - площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв. м общей площади здания для оцениваемого объекта, кв.м./кв.м.;

S'ai - площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв. м общей площади здания для i-того аналога, кв.м./кв.м.;

3. Величина корректировки определялась по формуле:

К = ΔS'i * Сзу

где: СЗУ - стоимость 1 кв. м земельного участка.

Стоимость права аренды земельного участка была определена в разделе «расчет стоимости земельного участка методом остатка» и составила 174694 за 756 кв.м., следовательно, рыночная стоимость права аренды 1 кв.м. = 232 руб.

Расчет величины поправки на разницу в площади земельного участка представлен

Наименование показателя	Обозна- чение	Значение показателя
		объект оценки	аналог 1	аналог 2	аналог 3	аналог 4
Площадь здания, кв.м.	Sзд	562,1	1000	498,4	955	500
Размер земли, кв.м.	Sзу	756	1500	1431	1750	750
Площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв.м. здания, кв.м./кв.м.	S'	1,34	1,50	2,87	1,83	1,50
Отклонение в обеспеченности земельным участком, кв.м./кв.м.	ΔS'i	-	-0,16	-1,53	-0,49	2,02
Величина поправки на разницу в размере земельного участка, руб.	К	-	-35,97	-354,09	-113,10	468,04