4.1 Содержание доходного подхода к оценке стоимости недвижимости.

Доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированную на риск их недополучения.

Условия необходимые для применения доходного подхода оценки стоимости недвижимости:

Оцениваемый объект приносит достаточно большую положительную величину дохода

Величину будущих доходов можно достоверно рассчитать
	Риски, присущие оцениваемой недвижимости, можно оценить

Различные виды доходов рассчитываемые при использование доходного подхода к оценке стоимости недвижимости.

• Потенциальный валовой доход;

• Действительный валовый доход;

• Прочие доходы;

• Чистый операционный доход;

• Денежный поток до вычета налогов;

• Денежный поток после вычета налогов;

• Стоимость реверсии.

Потенциальный валовой доход (ВПД) – это доход, который может принести объект оцениваемой недвижимости при условии, что вся площадь, предназначенная для сдачи в аренду, будет сдана в течении всего года:

ПВД = S АПл,

АПл – годовая арендная плата (рыночная или договорная);

S – площадь, предназначенная для сдачи в аренду.

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход, скорректированный на коэффициент потерь от недоcдачи площадей и недосбора платежей. Коэффициент потерь определяется экспертно на основе анализа рыночной информации в процентах к потенциальному валовому доходу:

ДВД=ПВД(1- ),

ПВД – потенциальный валовой доход;

Прочие доходы, учитываемые при оценке, - это доходы, не связанные со сдачей площадей в аренду. Например, владелец гостиничной недвижимости может предоставлять постояльцам дополнительные услуги и получать от этого доход.

Чистый операционный доход (ЧОД) – это действительный валовой доход, скорректированный на величину расходов, связанных с владением недвижимостью и ее эксплуатацией.

ЧОД = ДВД-ОР,

ДВД – действительный валовой доход;

ОР – сумма операционных расходов.

Денежный поток до вычета налогов – это часть чистого операционного дохода, скорректированная на причитающийся кредитору платежи по обслуживанию долга, но до вычета обычного подоходного налога.

Реверсия – это денежная сумма, которую инвестор может получить в случае гипотетической продажи объекта оценки в конце анализируемого периода.

Стоимость реверсии может рассчитываться до и после вычета остатка долга на анализируемую дату, а также после корректировки на величину налога на прибыль.

Различные виды ставок доходности при использовании доходного подхода к оценке стоимости недвижимости.

Общий коэффициент капитализации (К) – это показатель текущей доходности объекта недвижимости, отражающий соотношение ожидаемого годового чистого операционного дохода и общей стоимости недвижимости.

К =

Данный показатель используется для конвертации чистого операционного дохода в стоимость недвижимости. Общий коэффициент капитализации не характеризует эффективность инвестиций в недвижимость и не является индикатором доходности капитала. Он может быть больше, меньше или равен ожидаемой доходности вложенного в недвижимость капитала.

Коэффициент капитализации собственных инвестиций (Кск) – это показатель текущей доходности, отражающий соотношение между годовыми денежными поступлениями на собственный капитал до вычета налогов и величиной вложенного собственного капитала.

Ставка дисконтирования (R) – это ставка которая используется для пересчета будущих доходов в значение текущей стоимости.

Полученный результат отражает величину капитала, который следует вложить, чтобы ожидаемая инвестором доходность равнялась указанной ставке дисконтирования.

Внутренняя ставка доходности (IRR) – это индикатор доходности на инвестиции в течение периода владения объектом недвижимости.

Внутренняя ставка доходности – это ставка дисконтирования, которая приравнивает суммарную дисконтированную стоимость будущих доходов, включая доход от продажи в конец периода владения, с величиной первоначально инвестированного капитала.

Общая ставка доходов ( ) – это норма прибыли для совокупного инвестирования капитала. Этот показатель учитывает динамику доходов в течение периода владения, а также величину реверсии, но не учитывает влияние использования заемных средств, поскольку игнорирует структуру капитала. Общая ставка доходности представляет собой взвешенное среднее значение доходности собственных средств и процентной ставки.

Доходность собственного капитала ( ) – это норма прибыли вложенного в недвижимость собственного капитала. Норма прибыли заемных средств обычно называется процентной ставкой. Доходность собственного капитала является ставкой дохода инвестора, на которую он может рассчитывать при выполнении обязательств по заемному финансированию.