10. Договор продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости – продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

К недвижимому имуществу относятся – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, объекты, перемещение которых невозможно без ущерба, соразмерного их назначению – леса, задания, сооружения. Также объектом недвижимости признаются воздушные и морские суда, космические объекты, квартира, может быть отнесено и иное имущество.

Купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами и может переходить к новому собственнику двумя способами:

- предоставление из государственной или муниципальной собственности путем проведения публичных торгов,

- совершение сделок в соответствии с граждански законодательством.

Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного правила влечет его недействительность. Переход права собственности по данному договору подлежит государственной регистрации. В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права, а уклоняющаяся сторона должна возместить причиненные убытки, вызванные такой задержкой.

Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации (а не только переход права собственности) и считается заключенным с момента такой регистрации.

Существенные условия договора продажи недвижимости:

• Определение имущества, которое подлежит передаче. Указание таких данных, которые позволят индивидуализировать его – адрес, площадь, назначение и т.д.

При отсутствии такой информации договор считается не заключенным.

• Определение цены недвижимости. Не применяется правило об определении цены путем применения цены на аналогичный предмет при сравнимых обстоятельствах. При несогласовании данного условия договор считается не заключенным.

Цена может определяться путем установления цены на единицу размера площади или иного показателя. Подлежащая уплате сумма определяется исходя из фактического размера имущества.

• Перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемого имущества – в случае продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры).

Передача недвижимого имущества осуществляется по передаточному акту, подписываемого обеими сторонами. Уклонение одной из сторон от подписания признается ее отказом от исполнения своей обязанности. В этом случае другая сторона вправе предъявить требования о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.

Продавец считается исполнившим свое обязательство – после фактического вручения имущества и подписания передаточного акта.

Принятие покупателем недвижимости, несоответствующей условиям договора не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, даже если такое несоответствие предусмотрено договором.

В таком случае применяются правила договора купли-продажи о последствиях передачи товара ненадлежащего качества. Покупатель вправе требовать по своему усмотрению:

- соразмерного уменьшения цены;

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Вправе также отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или иной недвижимости

При продаже недвижимости одновременно передаются и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью.

Если продавец недвижимости является собственником земельного участка, то в договоре может предусматриваться на каком праве переход участок:

- на праве собственности

- праве аренды

- ином праве

Если такое указание отсутствует, то земельный участок переходит на праве собственности.

Если продавец недвижимости не является собственником земельного участка, то новый собственник приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях. Согласие собственника земельного участка не требуется.

В случае продажи собственником земельного участка, на котором находится недвижимое имущество без продажи самой недвижимости, продавец сохраняет право пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования по назначению.